许多温州市民发现,由于房价的不断缩水,他们过去买房欠银行的贷款,甚至超过了房子目前的卖价,房屋已变成了负资产。“断”还是“供”?成为了温州市民茶余饭后的谈资。! j( H& v; y- K; l
* T- C& _# |! `$ J 断供房的涌现,也意味着温州银行业的坏账风险会随之而来。近日,证券时报记者调查获悉,温州银行业其实早已意识到断供房带来的风险,并于去年底联合温州当地企业家及学者,向温州市政府反映房价大幅下跌带来的金融风险,希望当地政府能出台相关拯救政策,这也构成了温州此次限购令松绑的重要背景。
/ Y! ?; c% E7 A: f5 o$ H3 `( C/ s2 H
房价腰斩引发断供
' N4 b# R/ w7 [% A# }9 M+ Z, s* q" S5 _8 B8 w2 b, i
鹿城广场是温州标志性豪宅,也代表着温州楼市的最高价。在2011年温州房价火爆时,鹿城广场的房价曾超过10万/平方米,但如今市场价跌至4万/平方米,甚至有喊出3.28万元/平方米的案例。* k1 ]& u* Q% G" Y; L
在这个富人云集的楼盘中,入驻的商业公司不多,温州惠信资产管理有限公司是其中之一。
) c, E6 }6 n8 R% C5 t# w d% J; y 该公司副总经理金萩娟称,当时楼市火爆时,鹿城广场的挂牌价一度达到了12万元/平方米,一个朋友以9万元/平方米在购置了一套,现在还处于深套中。高达12元/平方米物业管理费,使得进驻鹿城广场的成本较高,所以目前的该楼盘入住率不超过五成。
) D5 M& g# ?0 @5 x 在温州,价格腰斩的楼盘不只是鹿城广场。曼哈顿、京都城,铂金家园、香缇半岛等,这些曾经的高档楼盘,成为此轮温州房价跳水的重灾区。/ Z8 M+ c9 h' D# |& b' I8 G
房价大幅跳水使得许多人发现,他们过去买的房子,价值正在缩水,而他们所欠银行的购房贷款,其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价,成了负资产。于是一些房主选择把房子扔给银行,不再偿还银行的贷款。6 m& D1 b$ N- Y, n5 [) `: U1 K# D
除了个人按揭房出现断供现象外,通过担保公司贷款的房源,也是断供较为集中的房源。! ?) L. W- {- p
温州好旺角房产策划机构副总经理陈德赚称,受多套或者个人经济问题的限制,此前很多温州购房者只能通过寻求担保公司的帮助,最终如愿在银行办理了购房按揭手续。银行方面当时以为,第三方担保使得贷款更有保障。殊不知,民间借贷危机使得担保公司纷纷倒闭。如此一来,抵押物价格下降,担保人又没能力偿还,贷款完全高于抵押物,这样的情况下,断供也就发生了。
5 }; |; @+ Y- }! u: h 担保公司一直在温州民间资本市场中充当着重要的角色。火爆时,温州拥有的担保公司曾经多达近300家,但民间借贷风波后,温州的担保公司数量大幅减少。
c' y" b3 c/ U1 b/ b 虽然温州各界对于断供房的起因众说纷纭,但从受访人的观点来看,房价腰斩、炒楼及民间借贷危机等三大因素的综合,是造成如今温州楼市断供的主要原因。! `4 A) Y4 Y% c* p
! f; s. V% H3 \" | _. ^9 Y: W 断供房批量拍卖
- {0 @' M/ R/ Y# E4 z. I* T1 y# D
# S. i7 e: C/ M( H% A 如果不是公开拍卖,恐怕没有多少人会知道温州楼市的断供现象。但伴随着断供房的批量上市,断供房在温州已成为公开的秘密。3 a6 _$ Y9 I' J7 W+ [. e
不久前,一套铂金家园的断供房,经温州汇丰拍卖行成功拍出,丁望远就是当时的拍卖师。
/ g7 h; e, l' M% s! f5 }5 D/ l9 } 丁望远称,因为市价已经不值银行贷款,购房者选择了断供,现在温州中院的拍卖房,很多都是断供房。* N4 {! Z: `- F
以铂金家园一套120平方米房源为例,2011年,该小区的售价高达5万元/平方米,按照首付三成,银行按揭贷款高达420万元。但是,现在价格只有2万/平方米,上述房源仅值240万元。这样一来,也意味着这里的房子市值,已经抵不了银行的贷款。于是业主选择断供,让银行强制拍卖。
5 {# n# k2 M9 f# w- V5 V& s 温州楼市陷入今日之窘境,与当地银行不无关系。4 X; c5 T3 ^5 }5 \
很多温州人士认为,当年温州房价的暴涨,是炒房客联合担保公司和银行共同参与的结果,而房价暴跌,银行受到牵连也是自然的事情。
) i% H5 B$ p4 {# X" E3 W 据介绍,在放贷冲动和监管部门的默许下,温州楼市的房贷乱象丛生。当时,银行的房地产贷款,尤其是个人住房贷款业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额,部分商业银行采取变通、变相或违规做法,降低贷款标准,减少审查步骤,放松了真实性审核。如此种种,也严重影响了银行的资产安全性。
0 j ]8 ~- @ F( x4 Z" Q 在2008年金融危机时,广州、深圳等地曾上演的断供风波就表明,一旦房价出现大幅下跌,那些低首付或者零首付的购房者,就会出现房不抵债的现象,不少购房者会选择断供,银行也就成为了房东。4 H* ]7 S' R8 b! Z
温州楼市的断供现象,显然是当地银行不愿意看到的事情。记者近日曾试图通过温州银监局了解相关情况,但几番尝试却未能如愿。
! r4 A0 a4 F: ] 虽然温州银行业对断供讳莫如深,但种种迹象表明,温州楼市的断供现象并非个案。在温州当地媒体上,近期几乎每天都能找到房源拍卖的公告。若电话咨询这些房源的性质,普遍以断供房告知。
% s6 ~' Y* T" p. Q: z6 G1 X! b P “目前,温州债务纠纷案比较多,打官司都要排队,像医院看门诊一样。”丁望远介绍,从起诉、到执行、再到拍卖,一般需要半年的时间。再加上银行对风险的节奏把控,让近段时间温州市场的拍卖房开始增多。. v& A2 Y6 V4 D9 I5 m
温州中小企业促进会会长周德文向记者坦承,目前温州断供房的数量尚无统计,但法院、拍卖行处置的银行不良资产,已呈现直线上升的趋势。当地媒体房产处置广告的密集刊出,跑路企业的再度出现,这些不幸消息均是证明。
+ C \! r: Q2 a/ Q0 o* C2 ]) v" m" U
$ ]3 M+ J" F) I; ]' G3 i 银行有风险6 Y/ { M7 f6 X& T, i( R
+ k! m; D% H, R/ B/ M/ X0 V. C
按照现有的法规,如果选择断供,属于购房者主动违约,这就违反了贷款合同中的约定条款,需要承担相应的违约责任。; C( T2 W+ N2 B) N* }2 Y
“如果拍卖所得款不够偿还银行债务,法院会给债权人出具一份债权凭证,在债务人有能力偿还的情况下,债权人仍会继续执行。”丁望远称。) q2 C; p; a, |/ c7 O2 E4 |
虽然从理论上来说,楼市断供不会为银行造成损失,但实际情况往往让银行成为最终的买单者。% a9 p9 G# ^: K
“按照现有法规,银行对断供房拍卖后,差额部分业主方仍需承担偿还义务。但为什么还会断供?是因为很多人已走投无路,实在没有能力再去偿还银行债务,并非恶意而为之。”对于目前温州涌现出的断供现象,周德文如是说。9 h7 S& x6 o. U$ O' g) u/ c. e- h, T
根据目前法律约定,债务人拥有偿还能力,是债权人继续执行债务追回权的前提。比如发现债务人以自己的名义买房购车,银行方面就可以继续申请债务追问;但如果债务人今后以其他人的名义购房置业,银行就不能强制执行。如此约定,也使得部分购房者愿意背上违约责任。
! y$ J! y- O- K6 `, R “断供现象在今年上半年已经出现,现在愈演愈烈。若不采取政策措施,比如调整限购限贷政策,恐怕会让断供现象进一步蔓延。”周德文认为,断供棉扩散,会严重摧毁房地产信心,影响房地产市场的健康发展,会进一步恶化银企关系,削弱社会信用基础;会使企业不良贷款继续上升;形成局部金融危机,社会和政府应当高度关注。5 T# i# V V; |! M) \" C
实际上,温州市方面早已意识到断供引发的风险。“去年年底,温州银行业,联合地产企业家及当地学者向温州市政府反映,房价大幅下跌可能会金融风险,希望当地政府能出台相关政策来化解风险,这也是温州限购令松绑的重要背景。”一位不愿透露姓名的学者对记者如是说。
2 }9 c( |: ], k8 d! M 被外界称为救市政策的限购令松绑出台后,温州也由此成为国内唯一一个对限购令做出调整城市。温州楼市是否借此企稳,房价能否就此止跌,仍需时间来验证。1 [1 ]% s# ?/ V( {. T L( c1 e1 d
2 L7 C# h5 s7 m% j7 ]) L( x
|