政策松绑难救温州下跌房价4 X- H- A1 S i5 J( ?8 a8 m9 M
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限购令松绑为温州楼市的企稳创造了条件，但温州房价就此止跌还为时尚早。5 i/ B; |2 W7 n' W
从2007年到2011年，温州市区商品房每平方米销售均价从9787元一路上涨到34674元，5年涨了2.5倍。可随着限购、限贷等政策的调整政策出台，至今年6月底，温州市区新建住房均价已回落至24123元/平方米。但即便如此，温州目前的房价仍处国内高位。
' p& c. S$ S8 L, E% N+ H% `7 I 温州房价连续23个月下跌，自然离不开两年前的那场民间借贷风波冲击。人民银行温州支行曾做过关于民间借贷的抽样调查，当时调查显示，温州有89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷。而危机爆发后，那些受到波及的企业和家庭，口袋确实没钱了。$ ]8 s/ D8 t: ~# ?5 y
虽说借贷风波渐远，但却对温州经济却是伤筋动骨的痛。今年7月，温州新任市委书记陈一新代表新一届温州市委首次公开"垫底"数据：在16个主要经济指标中，2012年，温州市大多数指标处于浙江省倒数行列，其中人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标倒数第一，另有4项倒数第二。; G: M9 g" L6 C
今年的情况似乎也并不乐观。今年4月，由温州党校与中国社科院社会学研究所合作发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测》认为，温州经济社会发展面临巨大压力，现代商贸业态发展滞后，购买力外流严重。
3 }* Z) @. d9 t- l8 |% a0 M4 F% m# Y& ~ 当然，在经济因素之外，前些年土地供应紧张，也是造成温州楼市火爆的重要原因。但从去年以来，随着温州城市框架拉大，土地供应增加，商品房供应趋紧的局面发生了较大改变。
' C/ t, c8 ~/ S4 Q5 D1 w 公开资料显示，今年上半年，温州共出让商业、住宅和商住类土地102宗，合计3714.47亩，远远超过去年1271亩的出让总量，同比增长454.46％。其中，住宅用地587.92亩，可供应住宅建筑超过70万平方米。( F) Z$ Z$ K" ~. E! x2 X4 X
随着土地供应的大增，温州楼市下半年库存数量还将进一步增加。温州大学房地产研究所的数据显示，2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平方米，再加上去年底80多万平方米的库存，市场供应量将达160万平方米。' a! h% m( [; t8 U7 v6 J
如此增量会对温州楼市造成怎样的压力？2006年至2011年，温州市区商品住宅销售量共计362.05万平方米，年均60万平方米。如果以过去6年温州住宅的平均销售水平为标准，在其他供应增量不变的前提下，当前温州市区新增供应需要3年多的时间消化。$ Y0 A6 Z* Q* [3 p$ P2 W
与此同时，大批炒房者的撤离，也使得温州楼市二手房库存陡增。据温州平安易居监测数据，温州新增的房源与去化房源极不对称。目前，往往是每月去化1000千套，新增2500套，估计每个月温州新增二手房库存1500套。
4 |2 S- F! ?- P* x0 O 在温州地产界，高企的库存就像堰塞湖，若经济环境未出现根本性改变，房价继续下跌是大概率事件。
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温州地产新政救场愿望落空
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20天前，"限购令"松绑一事让浙江温州成为了外界关注焦点。伴随着各路媒体争相涌入，交易大厅座无虚席，楼市成交量井喷等字迹见诸报端。这一切似乎都在说明，限购令调整后，温州楼市一夜入夏。
: c- D5 M( y; m1 `% {( E 然而，实际情况与表象相差甚远。近日，证券时报记者在温州调查获悉，人气爆棚只是假象，成交量陡增另有他因；限购令的松绑，尚无法刺激温州民众的购买力。: m- X; X# r7 E* Z) s, D, ~/ ]4 [
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人气回归常态/ u9 _! f2 n3 }$ b8 D
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8月26日上午，温州限购令调整20天后，证券时报记者来到温州市房屋登记中心的交易大厅。记者眼前的现场，没有预期的热闹。. j/ e% h# J5 x( i0 W# B8 s
据记者目测，在近千平方米的交易大厅，前来办事的市民不会超过50人；大厅中央的休息区，还空置着不少歇气的座位。站在柜台前排队的市民，拿着档案袋办理过户手续的不多，细听一下，更多的是咨询过户事项。+ [8 A2 m* \. H& y/ P9 p1 w. o
温州限购令调整后，各路媒体争相涌入，综合前期媒体的报道，几乎无一例外描述为"交易大厅座无虚席，售楼中心人气爆棚"。然而时隔20天后，交易大厅的工作人员却对记者称，"现在的情况与6、7月份没有太大区别，与今年3月国五条细则落地激起的购买力，根本没法比。"
% ^" Z2 U0 a2 k/ Z5 w, o$ ~% L' k+ Y "限购令调整以来，前来咨询的人多了，但却没有转化为成交量。"平安易居董事长姜毅分析，现在温州购房人群，以刚需为主，这部分购房者买房有一个过程，不像投资性的购房者，因为后者买房是为了赚差价，考虑周期会比较短。而刚需的购房者，在购房时需要考虑生活问题、家庭问题、工作问题、小孩教育问题、户型问题、物业管理问题，这些都会导致刚需人群购房考虑周期要长。4 A9 V/ _6 X% y" V
温州目前的楼市现状，只能用平淡来概述。虽说限购令调整有利于提升购买力，但温州房地产调控的其他政策都还在实施，包括严厉的信贷政策、严厉的税收政策等，而且这种环境不会也发生突变。这样的楼市环境，使得投资投机者难以看到逐利空间，不敢贸然出手。
3 H j* J0 z/ J* r# t6 Z6 m 温州市房屋登记中心主任黄齐对记者称，当时实施新政时，本来就不是为了提高房地产成交量，如果有这种可能，温州也不会实施这一次政策的回归，从大的环境来看，温州房地产市场外部环境已经逐渐消失，推动房地产投机的因素已经没有了。整体市场环境，已经不可能让温州民间资金向房地产业转移。此次调整，只是为改善性需求入市打开了一道口子。5 O" S! H# d9 b) z
成交井喷另有原因
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温州市房管局网上销售系统数据显示，在政策微调前一周，即7月31日至8月6日，温州楼市成交量为657套，日均成交不足百套。在政策微调后一周，即8月7日至13日，成交量达1629套，日均成交232套。
' G4 f& d4 [3 [$ i1 c$ H7 k) O 数据的变化，似乎都在说明限购令调整后，温州楼市取得了立竿见影的效果。然而，证券时报记者多方调查获悉，成交量陡增另有原因。! f2 z+ N/ T/ o1 g& k' ?2 |
"我可以负责任地讲，温州房管局网上交易系统公布的数据，不能反映温州楼市的真实情况，近日媒体对温州限购令调整后的解读，绝对是有误的。"平安易居董事长姜毅对记者称。
) J+ `, y9 f9 m: ]! @2 P0 U" C 此前媒体的误读，需要从温州2011年3月出台的限购令说起，当时温州规定，本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非户籍家庭，只能新购买一套住房。这一禁令，远超市场预期，许多购房人的过户手续，就此卡壳。
1 a6 C+ I8 \4 n1 i7 K- m 据介绍，因为不能办理过户手续，许多被限购的购房者，当时都通过委托公证的模式，一直没有办理成交手续，而这一次限购令松绑，使得这一部分购房者满足了过户条件。比如说，之前温州楼市的购买力，并不是首套房的刚需，而是拥有多套房的改善和投资需求。限购实施后，温州市场上大量的双套拼住宅被禁，从而造成了想卖的不能卖，想买的不能买的状况。
% r6 a2 C. a: A1 J( s "限购令松绑后，很多媒体前往温州房产交易大厅实地探访，看到人山人海的现象，解读为温州炒房团又起来了，这是不对的。"姜毅认为，最近温州房管局网上交易系统公布的成交量数据，一半以上都是历史遗留问题，很少新增的购房者。; o, Q& ^( i. r7 Z& v" i3 W: V" x0 a
事实正如上述人士所言，在撇开历史遗留问题后，限购令调整后，温州楼市的真实成交情况较此前变化不大。 温州市房屋登记中心主任黄齐对记者称，从监测数据来看，除去历史遗留房源，从8月6日~8月23日，温州楼市实际成交每天平均为50宗左右，较去年同期或前期没有大的区别。7月，温州楼市实际成交每天平均为42宗，8月的成交量只是微幅上涨% g( ~# q! J9 j' {
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