高处不胜寒，静观其变，谁先动谁输
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根据美国联邦住宅贷款抵押公司房地美（Freddie Mac）的最新周更数据，全美30年期按揭贷款利率达7.63%，创造了本世纪初以来的峰值。
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2 u; e% v! a. p按照20%的首付计算，若要购买美国一套中位数价位的房屋，每月需要2528美元的房贷。这一数字比两年前几乎翻了一番，每月增加1204美元。# F7 W% S0 V) g, |6 o: d: }
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高购房成本下，美国抵押贷款银行家协会（MBA）称，美国抵押贷款申请量骤降至近三十年来的最低点。与此同时，全美房地产经纪人协会（NAR）上周也报告，9月现房销售量同比下降15.4%，环比下降2%。7 | P/ @" T) K' k3 y9 J( B! ]- q
! q7 r$ Q% [6 A" Z: }$ i0 v% Y0 o总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经表示，美国楼市现处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”的状态。
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6 w3 B! ^/ c8 ~# i3 C/ C# m“买房的不多，但卖房的更少，这种状态很可能会延续至明年。”安萨里称，市场普遍认为，美国高企的房价在未来一年内并不会下跌。- N, K3 f2 T9 i5 N' b3 h
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不愿买，也不愿卖
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2 R& Y4 |# u4 }' |8 x; `2 iNAR数据显示，美国现房销售价格中位数，已从历史高点向下滑落，但这似乎并没抵消高利率带来的影响。
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. Y6 H* E$ a* c: a, n9 C) vMBA称，该协会抵押贷款申请活动的周指数，在截至10月13日的一周内下降了6.9%，为1995年5月以来最低。其中，购房贷款申请下降了5.6%，为1995年2月以来最低；现有抵押贷款再融资申请下降了9.9%，为今年1月以来最低。 t9 x$ A3 a. d
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牛津经济研究院认为，美国房屋销售的下滑趋势远未结束。NAR公布的现房销售数据，是基于一两个月前签订的合同得出的。自那以后，抵押贷款利率又上升了半个百分点，房价的下跌可能无法完全抵消利率上升对购房者负担能力的冲击。3 a. m9 m3 P1 x3 Z d
6 k: A$ I0 H+ K( C2 O+ U美国房产经纪公司Compass西雅图柯克兰分公司经纪人Becco Zou就告诉第一财经，高利率对西雅图的房地产成交量影响很大，“很多客户比较注意量力而行，毕竟现在还要面对潜在的裁员风险。”
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9 M- H( x* ]9 ?/ q K7 Z# X7 [同时，高按揭利率下，以置换为目的的卖房也变成一笔亏本买卖。客户中不乏科技公司雇员的Becco Zou称：“美国人基本上每十年会换一次房，但现在想换房的客户只能暂时不动了，买房的客户也处于观望状态。目前，市场上还在买卖房的客户大多数都是刚需客户。”
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! d# \- y% n, ]7 D$ ^% o( Z0 C在美国波士顿运营的房产科技公司美吉居(GeoHome US)联合创始人杨晓雯解释称，当前美国的高利率意味着，现在大部分户主合约下的房贷利率都低于当前利率，所以“非必要，不卖房”，市场成交量普遍只有疫情前均值的2/3左右。* A/ Y$ m8 a& J! a0 x
9 ?: ]# z& K' [( e“我们观察到的现象是，身边很多朋友的换房计划都推迟了。因为换房子意味着更多的月供，更低的生活质量。”杨晓雯对第一财经记者表示，“另外，房产经纪人接到的客户数也迅速萎缩，和我们长期合作的一些明星经纪人今年有大量时间在度假。”
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对于想要改善居住条件的人来说，安萨里称：“大部分业主签的是前几年的定期低按揭利率，他们更愿意守住低利率不动，退而求其次选择改造翻新现有住宅。但数据显示，建筑商面临工人短缺、材料费上涨、楼市冷清等困境，不想大肆盖楼。”
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/ R7 ?0 a$ p. \* {8 A& W3 r, `想买房的人要拖到什么时候
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& p2 |/ A" a: x; A+ D尽管利率居高不下，但全球房产经纪公司eXp Realty洛杉矶地区的房产经纪珍珠透露，最近，她手里仍有一个客户决定买房。
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“他从2021年起就要买房，看了两年，这期间按揭利率从2%左右涨到了7%，而大洛杉矶的平均房价一年上涨大约5万美元，两年涨了10万美元。两年前他看上的房子，现在同样的购房款已拿不下来。”珍珠说，最近这位客户下定决心付了首付。
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* }( i4 e" T0 ?5 p5 G- d珍珠补充说：“好消息是，如果今后按揭利率下调，他仍可以用新的利率来申请按揭。即便利率只下调一个点，月供也可以少付三五百美元。”
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0 W5 ]6 v* K; c! d高按揭利率何时才能回归2019年的“正常”状态，现在买房是好时机吗？' E2 k# j+ Y# V1 O) S& q. r
+ N4 e' j( G" t+ W3 u/ ^# T# F; O安萨里称，现在市场上的大部分评估都认为，这在短期内不太可能，至少美联储的信号是将在一段时间内维持高利息。
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6 l7 U0 C- I$ {$ d此外，美国住宅市场的供需仍然失衡。根据NAR公布的9月数据，房屋库存量仅能维持3.4个月的销售，远低于正常市场所需的5至6个月的供应量。房地产服务机构Zillow首席经济学家奥尔森（Skylar Olsen）预测，房价会一直涨到2024年。3 M; e4 ?; E) l, _2 ]* S
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“楼市很难预测，我们的建议是，买家更应该着眼于自己的情况，而非变动不息的市场。如看上合适的房子，而自身的财政状况又允许，不妨采取行动。毕竟，如果有一天利率真的开始回落，购房者需求立刻加大，楼价只会再涨。”安萨里说。
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& Y, { G: s0 n' ^7 F1 r5 z“如果是刚需自住而且长期持有的话，我觉得尽快买比较好，但是也要量力而行。如果是去年上半年那段疯狂时期买了房，现在就会觉得亏了。说实话，自从疫情开始，我觉得市场就变得难以预测了。”Becco Zou补充道。
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