高处不胜寒,静观其变,谁先动谁输
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( @$ r4 p/ T7 } h$ L根据美国联邦住宅贷款抵押公司房地美(Freddie Mac)的最新周更数据,全美30年期按揭贷款利率达7.63%,创造了本世纪初以来的峰值。( s7 O# V6 G- J
0 h: U% l: a; c6 L/ K K0 m W按照20%的首付计算,若要购买美国一套中位数价位的房屋,每月需要2528美元的房贷。这一数字比两年前几乎翻了一番,每月增加1204美元。
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高购房成本下,美国抵押贷款银行家协会(MBA)称,美国抵押贷款申请量骤降至近三十年来的最低点。与此同时,全美房地产经纪人协会(NAR)上周也报告,9月现房销售量同比下降15.4%,环比下降2%。
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4 k# Q% T% I: ~, Y5 V2 G! T6 |总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI(Juwai IQI)集团联合创始人兼集团首席执行官安萨里(Kashif Ansari)对第一财经表示,美国楼市现处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”的状态。' U- m) p" F8 @
" a. M& c7 E9 N1 Z- m“买房的不多,但卖房的更少,这种状态很可能会延续至明年。”安萨里称,市场普遍认为,美国高企的房价在未来一年内并不会下跌。0 H$ m p& y3 J+ n* Z
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0 w+ y% l3 }" ` Q* }, j0 Z不愿买,也不愿卖) Y v1 N) j; i* }$ J. e
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NAR数据显示,美国现房销售价格中位数,已从历史高点向下滑落,但这似乎并没抵消高利率带来的影响。& P3 M& r0 _# }6 _# J0 z2 t$ R
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MBA称,该协会抵押贷款申请活动的周指数,在截至10月13日的一周内下降了6.9%,为1995年5月以来最低。其中,购房贷款申请下降了5.6%,为1995年2月以来最低;现有抵押贷款再融资申请下降了9.9%,为今年1月以来最低。+ Y; M3 u/ [( s' u$ r
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牛津经济研究院认为,美国房屋销售的下滑趋势远未结束。NAR公布的现房销售数据,是基于一两个月前签订的合同得出的。自那以后,抵押贷款利率又上升了半个百分点,房价的下跌可能无法完全抵消利率上升对购房者负担能力的冲击。
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美国房产经纪公司Compass西雅图柯克兰分公司经纪人Becco Zou就告诉第一财经,高利率对西雅图的房地产成交量影响很大,“很多客户比较注意量力而行,毕竟现在还要面对潜在的裁员风险。”
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同时,高按揭利率下,以置换为目的的卖房也变成一笔亏本买卖。客户中不乏科技公司雇员的Becco Zou称:“美国人基本上每十年会换一次房,但现在想换房的客户只能暂时不动了,买房的客户也处于观望状态。目前,市场上还在买卖房的客户大多数都是刚需客户。”" b6 c) m% \- l3 V2 I+ Q
/ T0 M; y8 S+ u$ n) E( N在美国波士顿运营的房产科技公司美吉居(GeoHome US)联合创始人杨晓雯解释称,当前美国的高利率意味着,现在大部分户主合约下的房贷利率都低于当前利率,所以“非必要,不卖房”,市场成交量普遍只有疫情前均值的2/3左右。
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“我们观察到的现象是,身边很多朋友的换房计划都推迟了。因为换房子意味着更多的月供,更低的生活质量。”杨晓雯对第一财经记者表示,“另外,房产经纪人接到的客户数也迅速萎缩,和我们长期合作的一些明星经纪人今年有大量时间在度假。”% U" j" j' G/ r% J2 c- c% X
7 l X8 z4 e% C5 d& R对于想要改善居住条件的人来说,安萨里称:“大部分业主签的是前几年的定期低按揭利率,他们更愿意守住低利率不动,退而求其次选择改造翻新现有住宅。但数据显示,建筑商面临工人短缺、材料费上涨、楼市冷清等困境,不想大肆盖楼。”9 l6 w3 K' A3 i5 {( y
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想买房的人要拖到什么时候! `+ r- `+ G8 G. I, G8 c
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尽管利率居高不下,但全球房产经纪公司eXp Realty洛杉矶地区的房产经纪珍珠透露,最近,她手里仍有一个客户决定买房。
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/ p# [2 m, a) t$ s- N“他从2021年起就要买房,看了两年,这期间按揭利率从2%左右涨到了7%,而大洛杉矶的平均房价一年上涨大约5万美元,两年涨了10万美元。两年前他看上的房子,现在同样的购房款已拿不下来。”珍珠说,最近这位客户下定决心付了首付。
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珍珠补充说:“好消息是,如果今后按揭利率下调,他仍可以用新的利率来申请按揭。即便利率只下调一个点,月供也可以少付三五百美元。”
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高按揭利率何时才能回归2019年的“正常”状态,现在买房是好时机吗?
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0 i- L4 ?/ S$ `! H2 ~9 }安萨里称,现在市场上的大部分评估都认为,这在短期内不太可能,至少美联储的信号是将在一段时间内维持高利息。
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此外,美国住宅市场的供需仍然失衡。根据NAR公布的9月数据,房屋库存量仅能维持3.4个月的销售,远低于正常市场所需的5至6个月的供应量。房地产服务机构Zillow首席经济学家奥尔森(Skylar Olsen)预测,房价会一直涨到2024年。
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“楼市很难预测,我们的建议是,买家更应该着眼于自己的情况,而非变动不息的市场。如看上合适的房子,而自身的财政状况又允许,不妨采取行动。毕竟,如果有一天利率真的开始回落,购房者需求立刻加大,楼价只会再涨。”安萨里说。
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“如果是刚需自住而且长期持有的话,我觉得尽快买比较好,但是也要量力而行。如果是去年上半年那段疯狂时期买了房,现在就会觉得亏了。说实话,自从疫情开始,我觉得市场就变得难以预测了。”Becco Zou补充道。
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