为了抑制房价上涨的势头,4月26日深夜,新加坡国家发展部、财政部、金融管理局三部门联合发文,宣布将外国人购房的印花税税率从原来的30%提升到60%,本国公民购买第一套房的税率仍保持为零。同时,新加坡官方宣布,将增加房屋供应,平抑住宅价格的上涨。
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8 a. }' @8 a* O6 S▍只打击炒房客,不针对本国人买房自住2 Z, a# K/ C& O: u, N6 E
# h( D- x# F3 o- Z% f, k, H# f! d这份新加坡政府的文件有几个重要的举措,其中一些可能会产生深远的影响:
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) m9 p2 y- v8 C/ a- e8 B外国人购房的印花税税率从原来的30%提升到60%。这将使得外国人在购买新加坡的房产时需要支付更高的印花税,进而降低他们对房地产市场的需求。这项政策的效果将在未来几个月和几年内逐渐显现,可能会使得新加坡房地产市场的价格下跌。
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增加房屋供应。政府承诺增加住房供应,这将减轻房地产市场上的供需紧张局面。这也将使得市场价格趋于稳定,从而吸引更多的买家进入市场。
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打击投机炒房的氛围。政府希望通过提高印花税率来打击投机炒房的行为。这项政策将使得那些想要短期获利的投机者离开市场,从而使得房地产市场更加稳定。
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3 K3 L+ G. d0 ~1 T6 X+ c保护本国人买房自住。政府将免除本国公民购买第一套住房的印花税,这将鼓励更多的本国人进入市场。同时,政府将增加公共住宅建设,以满足本国人的住房需求。
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* t2 @1 |9 L" E8 }这些政策可能会产生多种影响,包括:% U: _ V/ h6 G" H: e& H
( F' F) ]) z* s: [/ U( p a降低房地产市场的炒作程度。提高印花税率可能会使得投机者离开市场,从而降低市场炒作的程度。这将有助于市场价格趋于合理水平。, |1 r" u& P3 i& J
# K( i; k$ r; G8 M降低外国人在新加坡的投资。提高印花税率将使得外国人在新加坡购房的成本增加,这可能会降低他们的投资热情。这可能会对新加坡的房地产市场和经济产生影响。
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/ Y- X5 U9 Z! a0 b增加本国人购房的机会。政府的政策将有助于本国人购买住房,尤其是购买第一套住房。这将有助于提高本国人的居住水平,并促进经济增长。0 o9 @' K8 C+ O. V8 g7 g- [8 m" d
! l9 f) W' ^; _' x3 Q& [# E W+ [$ y; e' [降低租房和购房的成本。增加房屋供应将使得租房和购房的成本降低1 d6 ?, I- O( x% R
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根据三部门官网发出的通知,新加坡将从4月27日起全面上调购房印花税。文件解释说,印花税上调是为了打击投机炒房的氛围,建立合理稳定的市场预期,并且进一步满足新加坡本国人买房自住的需求。这份文件还强调,接下来新竣工的房屋面积大大增加,政府也会加强公共住宅建设,预计买房和租房市场上的涨价压力将得到极大的缓解。
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5 s/ r. m# N. ]8 ^2 D; X5 M. b根据这份通知,本国公民购买第一套住房仍然不需要交印花税,但购买第二、第三套住房的印花税率分别从原来的17%、25%微调至20%和30%。对于拿到永久居留权的“绿卡”人士,在新加坡购房的税率维持不变,仍然比本国公民高5个百分点。官方提示称,在2022全年,新加坡市场上90%的房屋买卖交易属于本国人(包括本国公民和永久居留人士)购买第一套房自住的情况。, {2 L3 W2 E0 `: z
3 ]! z1 j# P4 K; u新的税法将打击的重点放在了外国人和公司层面。外国人个人购房的印花税税率从原来的30%提升到60%,公司实体或信托基金等购入房产的印花税税率则从原来的35%提升到65%。如果是双方或多方合力购买,印花税税率按所适用的最高一档收取。
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除了增税之外,官方还宣布了私人住宅和公共住宅供应增加的消息。在私人住宅市场,新加坡管理部门确认今年上半年会有4100套新房流入市场,与去年下半年的3500套和去年上半年的2800套相比,呈现大幅增加的趋势。此外政府去年向国民提供了2.3万套公共住宅,今年计划的投放量不低于去年。从2021年到2025年,预计新加坡将总共增加10万套公共住宅的供应。从竣工面积来看,在新冠疫情结束后新加坡各地的建设施工进度显著加快,预计2023年到2025年全国总共新增完工房屋超过10万套。如此看来,未来几年可以预期新加坡的房屋供应将源源不断地进入市场。: ^- W% V Z2 s! K; a
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新加坡政府表示,希望增税和增加房屋供应能使得房地产市场建立起平稳的预期,避免大幅上涨。
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▍势头惊人!新加坡房价涨幅已超纽约- q$ ^. ~& P5 @5 |; s6 x# R
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近几年,新加坡成为了全世界金融和科技行业的焦点。大量人才的涌入使得新加坡房价创下历史新高,连续12个季度录得正增长。在疫情期间全球房地产市场都在感受“寒气”的同时,新加坡楼市却“一枝独秀”。
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据新加坡市区重建局公布的数据,2023年第一季度该国房价环比上涨了4.3%,交易量也较之前三个月进一步上升。而且这个较高的涨幅还是建立在原本就很高的基数上的。2022年第四季度,新加坡就已经超越纽约,成为全球房价涨幅最高的城市。6 I4 e/ \5 x: z u' r6 K
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更恐怖的还在租房市场,据房地产咨询公司SRX的数据,今年2月新加坡私人公寓的平均出租价格已经比去年同期上涨了36%。难怪很多人抱怨,在新加坡打工、生活压力太大,让人“卷”到喘不过气来。
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: d% o" {. J4 z) S/ o房地产咨询公司Cushman & Wakefield的新加坡研究办公室预测,尽管面临着美联储加息等外部压力,仍然看好新加坡房价在今年保持3%-5%的温和涨幅,因为房价上涨背后有大量的真实需求作为支撑。首先很多新加坡本地人在多年住惯了政府提供的“组屋”后,希望购买第一套私人住宅作为改善型住房。新加坡的就业市场十分强劲,因此房租的价格也在快速上涨,促使很多人希望尽早“上车”买到自己的房子。同时,随着各国相继解除对跨境旅行的限制措施,大量外国人涌入新加坡,也带动了该国房地产市场的乐观情绪。
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▍大量移民涌入,当地居民饱受通胀之苦
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# }- G( o, T& x从国家层面来看,新加坡近年来对人才和投资的吸引十分成功。新加坡的总人口只有约545万人,其中非本国居民就有约147万人,主要包括留学生、持工作签证的外国劳工以及拿到居留资格的生意人、投靠子女人士等。旅游市场的繁荣也使得今年第一季度新加坡就迎来短期游客290万人次。由于苹果、亚马逊、阿里、腾讯、字节跳动等国际巨头都纷纷在新加坡设立办公室,大量高收入和高净值人士蜂拥而至。由于移民涌入的热情太过旺盛,今年3月,新加坡经济发展局还修改了全球投资者计划,大幅提高获得新加坡永久居留权的投资门槛要求。新加坡当局表示,这样做是为了控制人口流入的节奏,避免出现社会问题。3 h' w2 ~. p" t7 i* L
- |9 }; R: z; [6 K4 p6 G1 \有钱人的涌入不仅使得房租价格猛然上涨,在衣食住行等方面的日常生活开支也在增加。新加坡金融管理局公布的数据显示,今年2月该国核心通胀率达到5.5%,与预期相符,预计2023全年可以下降到4.5%以下的水平。如果计算“广义通胀率”(食品和能源开支占很大比重),新加坡的这项指标在今年2月更是高达6.3%。
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/ D; U6 x* {5 e( A新加坡金融管理局表示,该部门在去年一共采取了四次紧缩银根的政策,激进程度大大超过市场预期,但仍不足以控制住通胀水平。虽然引进外国劳动力可以降低人工服务的成本,但新加坡地狭人稠的现状意味着很难降低食品、原材料等货物的成本。* S4 w( W5 `1 N8 P) n
( S; k9 B( z5 G6 L: x! L澳新银行亚洲研究主管Khoon Goh认为,新加坡金融管理局在今年还是需要继续紧缩银根。“目前新加坡的通胀水平可是远远高于历史平均水平,必须要降温才行了。”
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