这种严重的房地产供应过剩可能会对中国经济产生深远影响。首先，供应过剩可能导致房价下跌，从而对房地产开发商和购房者造成损失。其次，房地产业是中国经济的重要组成部分，供应过剩可能会导致房地产市场的不稳定和经济增长的放缓。最后，过剩的住房库存可能会导致浪费和环境问题。因此，中国政府需要采取措施来缓解房地产市场的供应过剩问题，例如通过调整土地供应、限制住房投资等方式来平衡市场。
! Y" D% \: H: o1 f$ B3 _' M( D$ x2 I2 a& o
: ^" A' f, U- x B7 e6 b" A数据提供商万得(Wind)的数据显示，2月份中国住宅竣工未售面积为35亿平方英尺（约合3.25亿平方米）。根据一些估算，这相当于约400万套住宅。这也是中国自2017年以来最严重的供应过剩，当时中国正在进行“棚户区改造”项目 ，该项目旨在通过拆除破旧建筑来促进对新建住宅的需求。
" y% X ]3 q+ B* c5 ~
( {( A3 l' i* [9 ~房地产咨询机构克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的计算结果显示，2022年所有新建住宅中约有三分之一未售出，是2015年以来的最高比例。. k0 _4 P4 y: _
6 H6 |: }4 T' c* X h7 ]经济学家表示，在人口为几百万或更少的小城市，这个问题最为严重。经济学家Kenneth Rogoff和杨元辰去年发表的一篇论文称，经过长期的建设热潮，中国640多个三线城市现在拥有中国住宅库存总量的近80%。与人口和就业市场增长较快的北京和上海等大城市相比，这些城市的需求较弱。# t/ g1 n/ R# e( n- g+ \
4 Z$ _' N- [! D' v+ _2 ?据克而瑞(China Real Estate Information Corp.)估计，知名三线城市北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅，而上海需要七个月，北京需要近两年。" D( V: O7 b4 i" F' D
# Q8 W7 J# [0 H) O1 a; ]# z克而瑞表示，在该机构监测的50个城市中，平均需要20个月才能消化过剩的住宅供应。根据美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的数据，美国目前有2.9个月的成屋供应量，而美国政府的数据显示，预售屋供应量为8.2个月。0 `; w1 x9 M9 [( [) G- K$ S
N: _, I O- j* y! d) c$ r. d
2月份，北京、上海、深圳和广州这些一线城市的新建住宅价格同比上涨1.7%。根据中国统计局的数据，三线城市的房价下降了3.3%，不过下降的速度较前几个月有所放缓。
, a& o: ]" D" K ?, Z4 d8 W# O0 P' ]- m* P' c7 i
总体而言，70个大中城市的新建住宅价格较上月上涨0.3%，此前自2021年8月以来一直环比下降。+ A4 K( x3 ~( f: i
$ ^3 I, ?5 O- ]0 e9 v6 t, W
如果中国不能稳定三、四线城市的住宅价格，可能会打击中国许多地区的居民信心和消费意愿，从而限制中国今年整体经济复苏的程度。据估计，中国三分之二的城镇人口居住在三、四线城市。
4 Y) X+ C6 j& T( X2 g( |2 k. l* ]& i- R9 [ J
从长远来看，消化市场过剩住宅的需要可能意味着新房建设将长期低迷，这将使中国失去其中一个最大的增长动力和就业来源。对于负债累累的中国地方政府来说，新房建设也是至关重要的，这些地方政府依赖向开发商出售土地的收入来平衡预算。
2 `/ d4 T* c5 D! }. j/ o$ }6 c6 I( f! `6 ^- w" @
Rogoff和杨元辰在去年9月的论文中总结道，从现在到2035年，三线城市的房地产建设需求需要缩减约30%，才能避免进一步的供应过剩。- E) z' Z/ J [6 e
5 z9 u4 z. ^6 H* ?在疫情暴发前，三线城市吸引了一些购房者，因为这里的房价通常比中国大城市低得多。投机者从中国各地蜂拥而至，一些人抢购了多套住房，然后空置，希望获得投资收益。开发商加大了建设力度，以满足预期需求。: \0 \9 t7 M% ?' `& Q- g
: I9 g/ Q& B# ]0 i2 m( s4 m但中国政府打击投机的行动，再加上小城市不利的人口结构和其他问题，导致这些城市现在的吸引力下降。
# j# i" q/ ~4 H; N% o
) V# a- g/ j1 d在中国西南部广西省的沿海城市北海，这里以海滩和温暖的气候著称，据当地房产中介称，新冠疫情期间游客减少，导致楼盘销售低迷。
6 l8 S- E) p% s8 r+ I, V) U: d9 m
! C3 P8 [3 i: A2 e: m( T* Z北海市拥有190万人口，被称为“中国的迈阿密”，当地一家房产中介公司的一名销售人员表示，北海的房屋均价已经从2019年的每平方米人民币8000-9000元左右降到2022年底的每平方米4000-5000元左右。) [( H5 {# }2 M$ ^7 q/ v& F% }
* j( z7 C u, U3 i, ^ E# R3 o: b) y/ U; m# i! j: o
据克而瑞估计，北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅。
6 j% c: R$ S' j* }$ W
8 @+ X: I q+ u6 E( _. g中国在去年年底取消了动态清零抗疫政策，受此提振，今年1月份农历新年期间，北海迎来了大量游客的回归。但这位销售人员称，当地房价并没有恢复到疫情前的水平，因为炒房的人减少。
3 C {3 N& B& r6 D3 C3 p" s1 k7 p5 T: h% l' }) `, |, b
一位在北海拥有两处房产的当地居民表示，她并不指望房价会有多大的反弹，尽管她认为人们仍然愿意到北海来生活。5 ~2 e( g) a' k4 a$ r0 B) R
0 Y$ R) ?- I% H9 g. X
她说，像北海这样的城市已经出现了住房过剩的情况。
2 x. `! `8 I8 f( L: A
' v, ^! `7 a2 m% |8 ]其它一些三线城市的房主则持悲观态度。在东北部城市秦皇岛拥有两套住宅的Chen Yong称，根据他在晚上看到的亮灯的住宅数量，以及在网上聊天群中发言的业主人数估算，他所在小区大约有40%的住宅是空置的。; A, @: L! e! F) c5 i9 E z( C1 A
, p. c- R N: u- T* B u在一家国有石油公司工作的Chen表示，有太多的住宅空置，根本看不出房价有什么理由进一步飙升。
: A$ l: x, |, Y( m3 R+ b
`% \- |; l8 t0 ]1 `在中国许多地方下调房贷利率并提供其它补贴以吸引首次购房者后，一些大城市的需求迅速回升。根据链家研究院(Lianjia Research Institute)的数据，在上海，2月份二手房成交量升至七个月以来的最高水平。1 \: `" Z i1 s- h, k
~1 y" {( ]* u4 |! I" Q& D0 u澳新银行(ANZ Group)经济学家在一份研究报告中表示，中国的房地产行业正触底反弹，在2022年拖累中国经济后，房地产业的逐步复苏将在2023年对中国GDP增长贡献多达0.5个百分点。该行预计今年中国GDP将增长5.4%。
/ _' c/ C3 z0 D% o; m4 l k
" W7 S8 C; X. c# c尽管如此，澳新银行表示，即使房地产复苏持续，年度销售仍可能只达到疫情前水平的90%。
4 g: \6 e, B2 |* |% S" Q/ F
$ M$ g, s+ L8 _' ~# N& G0 ?& {许多预测者认为，除非政府采取更多措施刺激需求，否则一些城市的住房过剩现象将持续存在，尽管刺激措施可能导致更多的投机行为，而政府并不愿意鼓励这种行为。
! V8 W% ^# s/ O! d* e) q' `4 B! Q5 s& q$ X; y# ?
据高盛，2010年至2020年间，中国城镇住宅需求为平均每年1,800万套。高盛的估计显示，随着中国人口的老龄化和对置换房产的需求减弱，到2050年，这一数字将下降到每年600万套。2022年，中国城镇人口增速创42年来最慢水平。& x4 p) c. ^( t- U! n& P+ R0 s) i
$ S. g) t$ f' u3 a
“我们确实认为高峰期已经过去了，”高盛集团首席中国经济学家Hui Shan说，并且表示她预计未来几十年对新房的年度需求将稳步下降。' v' e& B% C; l! n# `$ i' u
1 ~/ d6 v% v% X7 c% }0 z澳新银行集团的高级经济学家王蕊(Betty Wang)说，如果开发商继续减少推出新项目，并优先销售现有住房，市场可能会逐渐吸收一些过剩的库存。然而，随着市场的复苏，增建的诱惑力可能会很强。
! ?2 [" c; \; E( ~9 J6 z2 c; z1 v/ q5 F7 D; H- O
北京方面还可以通过拆除更多的旧楼，鼓励翻新现有楼宇而不是建造新楼，来减少过剩的供应。瑞士信贷(Credit Suisse)亚洲经济主管王一(David Wang)说，这在中国市场上并不奇怪，因为中国住宅的平均预期寿命只有35年左右，比美国短得多。; t8 C( z) }/ w& n9 M6 N* E
. x: l! K( W+ z# U0 C7 g
|
