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[房屋地产] 定时炸弹悬而未决,中国所有新建住宅中三分之一未售出

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xxbb88 发表于 2023-4-6 03:07:47 | 显示全部楼层 |阅读模式
这种严重的房地产供应过剩可能会对中国经济产生深远影响。首先,供应过剩可能导致房价下跌,从而对房地产开发商和购房者造成损失。其次,房地产业是中国经济的重要组成部分,供应过剩可能会导致房地产市场的不稳定和经济增长的放缓。最后,过剩的住房库存可能会导致浪费和环境问题。因此,中国政府需要采取措施来缓解房地产市场的供应过剩问题,例如通过调整土地供应、限制住房投资等方式来平衡市场。
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& Z% T- x; q3 W4 |/ r+ F数据提供商万得(Wind)的数据显示,2月份中国住宅竣工未售面积为35亿平方英尺(约合3.25亿平方米)。根据一些估算,这相当于约400万套住宅。这也是中国自2017年以来最严重的供应过剩,当时中国正在进行“棚户区改造”项目 ,该项目旨在通过拆除破旧建筑来促进对新建住宅的需求。" I) `( b& J% w9 Z

0 e8 o: X9 n7 M" o6 H房地产咨询机构克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的计算结果显示,2022年所有新建住宅中约有三分之一未售出,是2015年以来的最高比例。: L  W# s6 q) G9 i

! `+ \6 S* {+ f经济学家表示,在人口为几百万或更少的小城市,这个问题最为严重。经济学家Kenneth Rogoff和杨元辰去年发表的一篇论文称,经过长期的建设热潮,中国640多个三线城市现在拥有中国住宅库存总量的近80%。与人口和就业市场增长较快的北京和上海等大城市相比,这些城市的需求较弱。7 m3 r4 ~$ x' f4 {' v

- g9 l  G6 }7 H( {" S) J据克而瑞(China Real Estate Information Corp.)估计,知名三线城市北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅,而上海需要七个月,北京需要近两年。
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8 K: R9 r! J7 ?( |6 m5 A% v克而瑞表示,在该机构监测的50个城市中,平均需要20个月才能消化过剩的住宅供应。根据美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的数据,美国目前有2.9个月的成屋供应量,而美国政府的数据显示,预售屋供应量为8.2个月。
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  t/ d8 j% R1 r" }' H2月份,北京、上海、深圳和广州这些一线城市的新建住宅价格同比上涨1.7%。根据中国统计局的数据,三线城市的房价下降了3.3%,不过下降的速度较前几个月有所放缓。
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总体而言,70个大中城市的新建住宅价格较上月上涨0.3%,此前自2021年8月以来一直环比下降。0 k& k5 [9 i2 @3 D# r0 U& L4 n( U

, {7 M6 i- P* M如果中国不能稳定三、四线城市的住宅价格,可能会打击中国许多地区的居民信心和消费意愿,从而限制中国今年整体经济复苏的程度。据估计,中国三分之二的城镇人口居住在三、四线城市。
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从长远来看,消化市场过剩住宅的需要可能意味着新房建设将长期低迷,这将使中国失去其中一个最大的增长动力和就业来源。对于负债累累的中国地方政府来说,新房建设也是至关重要的,这些地方政府依赖向开发商出售土地的收入来平衡预算。' i# X; A1 l* R
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Rogoff和杨元辰在去年9月的论文中总结道,从现在到2035年,三线城市的房地产建设需求需要缩减约30%,才能避免进一步的供应过剩。
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. u& x3 N6 ~: M: j* H. t在疫情暴发前,三线城市吸引了一些购房者,因为这里的房价通常比中国大城市低得多。投机者从中国各地蜂拥而至,一些人抢购了多套住房,然后空置,希望获得投资收益。开发商加大了建设力度,以满足预期需求。
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但中国政府打击投机的行动,再加上小城市不利的人口结构和其他问题,导致这些城市现在的吸引力下降。$ I. n% T" L- c1 ~
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在中国西南部广西省的沿海城市北海,这里以海滩和温暖的气候著称,据当地房产中介称,新冠疫情期间游客减少,导致楼盘销售低迷。( r: Z8 Z. r! \5 g
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北海市拥有190万人口,被称为“中国的迈阿密”,当地一家房产中介公司的一名销售人员表示,北海的房屋均价已经从2019年的每平方米人民币8000-9000元左右降到2022年底的每平方米4000-5000元左右。
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据克而瑞估计,北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅。
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中国在去年年底取消了动态清零抗疫政策,受此提振,今年1月份农历新年期间,北海迎来了大量游客的回归。但这位销售人员称,当地房价并没有恢复到疫情前的水平,因为炒房的人减少。5 }  \; r  Q+ O/ v6 g0 \- d5 }9 y$ [. Y

& E3 }; j* X  p% E' L一位在北海拥有两处房产的当地居民表示,她并不指望房价会有多大的反弹,尽管她认为人们仍然愿意到北海来生活。2 @  S" M* h: }1 c
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她说,像北海这样的城市已经出现了住房过剩的情况。6 R4 ~4 c. D4 a9 O3 Y2 B) H( ]
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其它一些三线城市的房主则持悲观态度。在东北部城市秦皇岛拥有两套住宅的Chen Yong称,根据他在晚上看到的亮灯的住宅数量,以及在网上聊天群中发言的业主人数估算,他所在小区大约有40%的住宅是空置的。
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在一家国有石油公司工作的Chen表示,有太多的住宅空置,根本看不出房价有什么理由进一步飙升。' K9 V% K/ |1 q% H- L* c
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在中国许多地方下调房贷利率并提供其它补贴以吸引首次购房者后,一些大城市的需求迅速回升。根据链家研究院(Lianjia Research Institute)的数据,在上海,2月份二手房成交量升至七个月以来的最高水平。3 s% V8 O0 {! t2 K4 n( |' z

( n# C3 v/ T$ q3 r" @5 Z5 _" G澳新银行(ANZ Group)经济学家在一份研究报告中表示,中国的房地产行业正触底反弹,在2022年拖累中国经济后,房地产业的逐步复苏将在2023年对中国GDP增长贡献多达0.5个百分点。该行预计今年中国GDP将增长5.4%。
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) C' k7 U7 {: f( u* {) @8 G尽管如此,澳新银行表示,即使房地产复苏持续,年度销售仍可能只达到疫情前水平的90%。( r1 G9 `  s2 x- J( N+ f
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许多预测者认为,除非政府采取更多措施刺激需求,否则一些城市的住房过剩现象将持续存在,尽管刺激措施可能导致更多的投机行为,而政府并不愿意鼓励这种行为。
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据高盛,2010年至2020年间,中国城镇住宅需求为平均每年1,800万套。高盛的估计显示,随着中国人口的老龄化和对置换房产的需求减弱,到2050年,这一数字将下降到每年600万套。2022年,中国城镇人口增速创42年来最慢水平。  w3 o3 B" k$ K3 v
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“我们确实认为高峰期已经过去了,”高盛集团首席中国经济学家Hui Shan说,并且表示她预计未来几十年对新房的年度需求将稳步下降。
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澳新银行集团的高级经济学家王蕊(Betty Wang)说,如果开发商继续减少推出新项目,并优先销售现有住房,市场可能会逐渐吸收一些过剩的库存。然而,随着市场的复苏,增建的诱惑力可能会很强。4 P- o" ]3 l: G: ~0 }8 k5 a
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北京方面还可以通过拆除更多的旧楼,鼓励翻新现有楼宇而不是建造新楼,来减少过剩的供应。瑞士信贷(Credit Suisse)亚洲经济主管王一(David Wang)说,这在中国市场上并不奇怪,因为中国住宅的平均预期寿命只有35年左右,比美国短得多。. h: _0 z# Q6 U6 a" D2 N

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