有升就有跌，只能说愿*服输，没什么好抱怨的，如果是自住的房子，这些纸面涨跌没有什么特别的意义# p4 C. ]6 z n' A% a8 M3 d
7 c7 b6 f( z3 w6 Q3 d黑骑士数据分析公司（Black Knight’s Data & Analytics）的分析发现，第三季度，在美国45万栋“浸水房”中，有接近60%的抵押贷款始于今年前9个月。这相当于2022年以抵押贷款买房总数的8%，其中，接近40%的房屋可利用净值不足10%。
& O' R: o( B/ G; e' k
' ~" e& m, `: ?7 Z黑骑士的总裁本·格拉博斯克（Ben Graboske）在一份声明者说，尽管房价回调已放缓，但屋主的产权风险仍很大。虽然房屋的负资产率仍远低于历史平均水平，但是，最近以抵押贷款购买的房屋，与大流行早期或之前购买的房屋相比，仍出现明显的风险差别。- Y8 T8 K6 B: a* H7 [: C; D& m* \5 W
0 b/ }7 q& K! x4 S低收入家庭受伤最重 近期买房者风险最大
* Y7 p' m% g, u$ w' u* V" u
1 Y" L8 H$ Q, r4 w) {( U' u报告发现，获得联邦住房管理局（FHA）或退伍军人事务局（VA）贷款支持的借款人──多为首次购房族或低收入购房者──最可能成为“浸水房”灾户。而其中拥有FHA贷款者面临的挑战最大，超过25%的FHA贷款人已“陷入水下”，约80%的房贷借款人拥有的房屋产权净值不到10%。) M$ U! r; V/ Y5 g4 q4 s
# U: R+ ?! _/ A0 k' e1 O& ~
近几个月来，各种抵押贷款类型的提前付款违约率（EDP）也在上升。截至10月份，FHA贷款的提前付款违约率比2013～2018年的水平高出150%，比2000年初的平均水平高出25%。
7 w+ v9 \" N% b, b6 H3 k( n7 ?2 Q
, Z. j( |3 f6 [6 |, r但符合条件的贷款者的提前支付违约率，比2000年初的水平低70%以上；VA贷款的违约率不到其门槛的一半。
* ~% Y1 \$ v1 T/ v3 F4 t X' C6 [0 U# O+ h P% }) |9 V
目前，房屋买家的负担能力接近35年来的最低点。+ S6 a2 L7 m! P% \8 L Z" k. F
# P1 P+ m$ L0 C+ `
黑骑士的分析发现，面临最大浸水房风险的人是那些在上半年房价最高时的入市者。在6月份典型房价达到43.8万美元峰值时成交的房子中，近10%已成“浸水房”；超过30%的屋主所持资产不到10%。这意味着如果房价进一步降低，将有更多屋主陷入“浸水房”灾户的处境。
6 B* |, n6 [" G( c& ^2 L s4 X# G; G1 {3 {% ^; c& G/ |) z5 a
第三季度 绝大多数房屋仍是净值富余/ ]1 o8 q4 }! N7 _( g' @
/ v' Z9 A! T* C( p7 Y/ @3 o- C( m" {但另一家房地产数据公司ATTOM在11月初发布的2022年第三季度“美国房屋资产与浸水报告”则从另一个角度，显示了较为乐观的结果。1 }; j4 t: ~& G- d. C1 E$ V
' z; `: }: E& a' U- F$ t
全美第三季度有48.5%抵押房产的负债余额已经不超过房屋市价的50%了。今年第二季度这一数据为48.1%，去年同期为39.5%。这是此类数值连续第10个季度的增长。
6 J$ }0 ^" o! h: F/ M. u. N" O7 U5 [% P
在全美范围内，今年从第二季度到第三季度，有39个州的房屋资产富余程度（净值大于贷款）有所增加，而38个州的严重“浸水房”比例有所下降。与去年同期相比，全美50个州的房屋资产富余程度都有所上升，43个州的严重“浸水房”比例下降。
$ d* o+ J8 j/ a& c9 Q7 B) r$ g1 m7 z( Y( Q) G' g+ N2 n& P9 p
因抵押贷款利率不断提高，许多专家预测房价将进一步下降。这增加了浸水房的可能性。11月份中旬，Zillow的数据显示，南加州的房价正在下降，比今年5月份高峰时降低5.4%。
% G# u4 [( L2 Z8 x% J- F- z+ | j8 ^* ^2 j3 k
; ]. ^# h+ G- @+ A
|
