病急乱投医,加拿大狂吸新移民挽救经济及房市

没有自己的支柱经济，加拿大收那么多人，让大家都去送外卖吗？

11 月 1 日，加拿大联邦政府宣布了其移民计划，明年加拿大将迎来 465,000 名新永久居民，2024 年和 2025 年分别接待 485,000 人和 500,000 人。未来三年将有145万新移民来到加拿大。

经济学家表示，移民新政可能会通过提振房产地行业的房价和劳动力短缺，从而使房地产市场摆脱目前的低迷状态。

但是，加拿大本已紧张的住房存量将难以跟上不断增长的需求，不过，RBC皇家银行高级经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）说，增加建筑和施工技能的新移民将有助于增加住房供应。

“目前我们在市场上没有足够的建筑工人来建造我们需要的房屋数量，所以这可能对市场有很大帮助，”他说。

加拿大政策替代中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）高级研究员里卡多·特兰詹（Ricardo Tranjan）同意这个说法，移民对于产生经济增长是必要的，这可以通过建造更多房屋来实现。

“新移民将支持经济的各个方面，建筑就是其中之一，”他说。“他们将在行业中发挥重要作用。”

BMO银行经济学家波特（ Douglas Porter ）表示，从长期来看，人口增长也会提振房价，这可能有助于房地产市场摆脱低迷状态。

通常，在人口增长强劲的地区，房价会随着时间的推移而上涨，需求增加会推高房价并推动建造更多房屋，家庭资产也随着住房价上而增值。他补充说，在房价较弱的地区，人口增长通常很少或甚至没有。

“强劲的人口增长对房价有利，”波特说。

但在短期内，房地产市场仍在消化加拿大央行的快速加息。

随着借贷成本飙升，大多数新移民在抵达时可能会先租房，然后尝试购买房屋。

特兰詹说，飞涨的租金价格也可能使新移民难以存钱买房。

但是，预计房地产市场将崩溃，到 2023 年春季，房价预计将下降至少 30%，这将为能够在登陆时购买房屋的新移民提供一些缓解。

CIBC 银行经济学家艾弗里·申菲尔德 （Avery Shenfeld） 表示，较低的房价将被房贷高利率所抵消。

他说：“希望通胀降温将使贷款利率在 2024 年能够降息放宽，并打开一个窗口，让现在在场外观望的一些买家可以介入。”

RBC 的霍格表示，虽然多伦多和温哥华的房价不太可能大幅下跌，以确保可以负担得起房屋所有权，但可能会迫使新移民到加拿大其他历史上定居较少的地区，从而减轻来自该国核心城市中心的压力。

但经济学家表示，确保房屋供应满足不断增长的需求的压力将会增加。创纪录3年145万移民水平将使加拿大有限的住房存量紧张，迫使各级政府更加努力地建设更多的住房供应。

安省省长道格·福特 (Doug Ford) 于10 月 25 日提出了一项全面立法，计划在 10 年内在全省建造 150 万套房屋，平均每年建造 15万套房屋是一个崇高的目标，因为自 1987 年以来，每年安省开工的房屋数量最多只有 10万套。

预计到 2032 年，多伦多将再建造 285,000 套住房。

一份新的 Urbanation 报告发现，在大多伦多地区，2022 年第三季度建造的公寓单元数量创历史新高，开工建设的新公寓同比增长 45%。这为那些希望进入房地产市场的人提供了更多的出租和购买机会。


霍格说：“有如此多新移民的来到这给所有三级政府带来了压力，要求他们继续消除障碍以帮助住房建设并优先考虑供应。”

“实际上，在我们人口最稠密的多伦多市场中，建造的单位数量达到了创纪录的水平，”波特说。

他补充说，事实上，住房危机的原因不仅仅是供应不足，疫情期间需求量也很大。

由于利率处于历史低位，导致投资者需求激增。现在利率迅速上升，投资者需求减弱，有望为首次购房者和新移民打开大门。


“一旦泡沫从投资者手中撤出市场，这将为最需要住房的刚需一族提供计划，”波特最后说。