都是汇率惹的祸，日元还能绝地反击起死回生吗？那真的是要看运气了
- L' i; ^8 N F" F3 F* Q
- P! j% i7 y, r& b: h据彭博社报道，受到日元疲软和房价相对平稳的“鼓舞”，香港富豪，包括一些普通的香港投资者，正在日本寻找房地产，尤其是在东京和一些海滨城市的小户型公寓。/ \$ k Z; m" E1 L! t. ^
* V7 l7 o2 }; E9 r: J2 v, x# u
国际房地产经纪人表示，由于近期日元兑港币的汇率跌到了数十年来的最低点，因此2022年香港人在日本买房的总金额显著提高。0 E( G n' k/ F! k. |9 k% w
" p5 I, E' z6 i
还有个利好消息是：美联储提高利率，但日本央行继续维持超宽松政策，短期内也没有加息的迹象。日本也在逐渐开放边境，让香港人、包括其他地区的人入境变得更加容易，海外买家已经“蠢蠢欲动”。
2 _, g. c) d7 F- M6 i" z) k
1 F% h3 P: h- }5 E8 N据日本当地经纪描述，一些香港富裕买家甚至在还没能来日本的情况下，就已经买好了1套甚至多套公寓，并且随后出租。在他们看来，中短期的投资回报率是非常可观的。0 D b- j: W+ a/ `! K
- A7 @# v2 E; d日元贬值和开放，让日本吸引大量关注# Y8 c( W4 e* ?/ e. v- B
6 |; g5 X5 K* g* H4 E- c
如此表态的，是日本Hana Real Estate驻香港的联合创始人Jason Lam，他还指出：“日本对海外人士来说，已不再只是旅游目的地，而是投资热土。”
* ?. n0 ?# v. b$ r$ H
/ z1 x5 h$ w4 q3 q1 ~, b还有一个现象耐人寻味：随着东京奥运会的召开，东京、包括周边城市的公寓价格已经超过了1990年日本资产膨胀泡沫时代，创下历史新高。但香港买家却认为应该追高，因为价格还有不小的上涨空间。
) p5 M5 W2 [ j* n
V: _9 |( @; p+ _) A% G$ m2 p( k0 J2 W
在香港买家看来，即便日本大城市公寓已经很贵，但相比于伦敦、纽约、香港来说，价格还是动辄便宜了三分之一到二分之一，可负担性更好。
; n/ A6 L/ T$ n+ K( R$ Z7 E
3 j3 i% g% G5 f" R; l/ v+ j仲量银行的一份数据则显示：“2022年，香港居民对日本房地产的询价，比去年猛增了70%，实际公寓销售额增长了30%。”: f" j- F1 x7 K' P0 `# c; {
" h: N- m ^8 O \
已经有一些顶尖豪宅，被香港买家买下9 Y6 O2 ]3 }; z" T `' q
8 p2 L/ t: [( g8 W5 Y
香港买家除了青睐日本的公寓，还有一些富裕的买家盯上了城市屋和独立屋。近期有很多上盘的豪宅被香港买家购入，比如一套价值17亿日元，约合1250万美元的三居室联排别墅、由隈研吾设计的靠近明治神宫的顶层公寓等等。: `( }' a! J: K0 F2 q) k+ v% J
! {: G7 z- `* `7 Q* }3 U b: c6 R; z在东京滨水芝浦区，有一些三居室的景观公寓，售价6400万日元起，同样吸引了大量香港买家的关注。
( M7 ]; `, |8 _0 h+ O( z
( g$ _4 S/ \" ^- O1 r5 d有些买家认为东京的操作空间已经不大，因此将目光转向了大阪、京都、福冈，还有一些香港买家则在北海道购买度假屋、度假村，用来经营滑雪和温泉。" \' m% B4 p8 _2 a$ e. ^
2 r5 A8 Q* W* o9 s如前文所说，无论是购买什么样的房子，这些香港买家在日本买房的主要目的都是出租、经营，而不是长住。在他们看来，温哥华这类城市是居住型的，而东京大阪们则是投资型的。
' {& l- |9 d& c4 B& x$ {$ A, d
+ h; [ n d9 |2 }香港买家：钱与其放银行，不如在日本投资 l! R8 v* T; S' V
& r3 Y& K* `0 @9 U3 u( k ~+ K
30多岁的香港银行员工Grace Lau分享了自己的经历：2021年在福冈购买了两套公寓后，她惊讶地发现日元暴跌后，再买一套房的话，实际价格比之前还要低20%！4 s& P+ F$ m7 p$ m: P! c
% l. I d2 @+ t# }! [: v于是，虽然手头资金已不宽裕，但她在2022年6月又以30万港元的价格购买了一套200平方英尺的工作室，如果日元持续下跌，不排除再买一套小户型。7 p4 w6 D5 |# n9 e$ M! S' I3 P
7 `( E! j# M0 o* ]$ u
Grace表示：“如果把钱放在银行，没有任何好处，但在日本购买这种小户型，每年5%以上的收益是毫无压力的。” ]) j& v/ T, ]6 y
S% ~8 d4 Y) J4 f+ l6 r
40岁的香港某餐厅老板Sam Wu则认为：“与香港相比，日本的房地产市场更加平稳。”2022年初，Sam和妻子在大阪标志性购物区心斋桥附近，以400万港元买下了一家餐厅，运营良好。
3 h5 Z, g |! P- N' w# v2 Z; H- [, E v; p1 q
' T( B! P+ ^% f5 @4 E' \
Sam表示，日本买商铺的收益率可以超过6%，在香港则不到3%，在一些北美城市回报率虽然也比较高，但有个问题不得不谈：距离。
1 _8 ~6 ?8 D8 I1 q/ [# t
' t0 k8 m4 g: n* [2 r0 V* ]% e f8 ^当防疫措施放开后，从香港到日本单程飞机不过3个小时左右，而飞北美城市动辄要13、15个小时，注定无法经常往返两地，照看生意。很多香港买家赞同这一点，在一个离自己家近、且回报率高的地方投资，何乐不为？& \$ d, E; C$ D' l
2 f4 c/ e" b" a也有香港买家相对谨慎，认为投资日本房地产是存在风险的，比如当地人口流出大于流入，以及建筑物贬值速度比较快。: \; M( ^! s9 T1 @; T8 i5 N
U t# f. w# J, e' _: t
. e, F- d2 {1 k! y5 N, ]5 ~, Q三井住友信托研究所研究员Shun Ogishima就提醒香港投资者，包括其他海外投资者：“如果你没有在日本生活过，甚至没有来过日本，那么你不一定能把控未来趋势。”/ j% a. r7 e2 Q) p4 M
1 p2 K: Y1 m! G6 |- n& w5 r d话虽如此，但香港投资者们普遍想利用低利率和低汇率来做短线投资，那么就算不了解日本，也不用担心出手的时机。
. h0 j4 i: O; ~7 Q- ~3 X
$ A# N& x: ~6 k- q9 }' @, U |
