都是汇率惹的祸，日元还能绝地反击起死回生吗？那真的是要看运气了
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# P' w; E6 {& T! P- Q @5 v据彭博社报道，受到日元疲软和房价相对平稳的“鼓舞”，香港富豪，包括一些普通的香港投资者，正在日本寻找房地产，尤其是在东京和一些海滨城市的小户型公寓。
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: E6 X5 b2 s( N国际房地产经纪人表示，由于近期日元兑港币的汇率跌到了数十年来的最低点，因此2022年香港人在日本买房的总金额显著提高。( S& M: X. l9 U* }9 z
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还有个利好消息是：美联储提高利率，但日本央行继续维持超宽松政策，短期内也没有加息的迹象。日本也在逐渐开放边境，让香港人、包括其他地区的人入境变得更加容易，海外买家已经“蠢蠢欲动”。/ Q4 @/ O% u9 e7 G5 R/ H
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据日本当地经纪描述，一些香港富裕买家甚至在还没能来日本的情况下，就已经买好了1套甚至多套公寓，并且随后出租。在他们看来，中短期的投资回报率是非常可观的。4 p7 }& n, e. I1 T4 U0 ~4 a1 j/ ]
& a! ? {, A) r3 R2 G4 J; A日元贬值和开放，让日本吸引大量关注2 X1 M! n! p I4 ^; F, } n
6 A8 T3 M9 `0 h如此表态的，是日本Hana Real Estate驻香港的联合创始人Jason Lam，他还指出：“日本对海外人士来说，已不再只是旅游目的地，而是投资热土。”# r K2 ?1 X* B- R* e2 a$ ^3 [% l
: c% G) D( N+ L, W+ f+ `/ _还有一个现象耐人寻味：随着东京奥运会的召开，东京、包括周边城市的公寓价格已经超过了1990年日本资产膨胀泡沫时代，创下历史新高。但香港买家却认为应该追高，因为价格还有不小的上涨空间。; y# h/ U% g m& D6 {
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- v, k7 C4 G; W( X在香港买家看来，即便日本大城市公寓已经很贵，但相比于伦敦、纽约、香港来说，价格还是动辄便宜了三分之一到二分之一，可负担性更好。* V+ X9 m; R/ D H
, Y" t5 j6 v% Y- t9 y; ~5 ?仲量银行的一份数据则显示：“2022年，香港居民对日本房地产的询价，比去年猛增了70%，实际公寓销售额增长了30%。”5 p9 q1 Z( C# }2 m8 }
3 x$ ]! S4 K. l0 F+ V# M; J已经有一些顶尖豪宅，被香港买家买下
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香港买家除了青睐日本的公寓，还有一些富裕的买家盯上了城市屋和独立屋。近期有很多上盘的豪宅被香港买家购入，比如一套价值17亿日元，约合1250万美元的三居室联排别墅、由隈研吾设计的靠近明治神宫的顶层公寓等等。. b J9 z" ^1 u
7 i4 T+ P# ^2 P/ x0 E在东京滨水芝浦区，有一些三居室的景观公寓，售价6400万日元起，同样吸引了大量香港买家的关注。
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/ x/ S1 |8 A. |" ?有些买家认为东京的操作空间已经不大，因此将目光转向了大阪、京都、福冈，还有一些香港买家则在北海道购买度假屋、度假村，用来经营滑雪和温泉。
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. r, F) a- ]) [/ U# C如前文所说，无论是购买什么样的房子，这些香港买家在日本买房的主要目的都是出租、经营，而不是长住。在他们看来，温哥华这类城市是居住型的，而东京大阪们则是投资型的。6 r- t8 b; e9 }/ g* }
1 I8 X/ T$ ~9 F8 X' c, A香港买家：钱与其放银行，不如在日本投资" c/ e& c/ a$ G! j# S z
5 c8 `9 Z$ D4 u9 K30多岁的香港银行员工Grace Lau分享了自己的经历：2021年在福冈购买了两套公寓后，她惊讶地发现日元暴跌后，再买一套房的话，实际价格比之前还要低20%！
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3 F; i7 f6 r7 e2 Q于是，虽然手头资金已不宽裕，但她在2022年6月又以30万港元的价格购买了一套200平方英尺的工作室，如果日元持续下跌，不排除再买一套小户型。) S! H5 d. @7 T3 a' [. Y
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Grace表示：“如果把钱放在银行，没有任何好处，但在日本购买这种小户型，每年5%以上的收益是毫无压力的。”
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40岁的香港某餐厅老板Sam Wu则认为：“与香港相比，日本的房地产市场更加平稳。”2022年初，Sam和妻子在大阪标志性购物区心斋桥附近，以400万港元买下了一家餐厅，运营良好。
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Sam表示，日本买商铺的收益率可以超过6%，在香港则不到3%，在一些北美城市回报率虽然也比较高，但有个问题不得不谈：距离。
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: C; b" V' u, K9 {) D* X! r; S当防疫措施放开后，从香港到日本单程飞机不过3个小时左右，而飞北美城市动辄要13、15个小时，注定无法经常往返两地，照看生意。很多香港买家赞同这一点，在一个离自己家近、且回报率高的地方投资，何乐不为？( r' z" p& W1 I0 C3 O$ ^1 [7 D) M
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也有香港买家相对谨慎，认为投资日本房地产是存在风险的，比如当地人口流出大于流入，以及建筑物贬值速度比较快。6 C" E5 e4 x4 x
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' v, A1 f0 D6 T( g5 c1 L三井住友信托研究所研究员Shun Ogishima就提醒香港投资者，包括其他海外投资者：“如果你没有在日本生活过，甚至没有来过日本，那么你不一定能把控未来趋势。”. c$ T6 z! X& L. i
$ Y7 _/ S- K3 T' R W! l' C/ \) R7 o话虽如此，但香港投资者们普遍想利用低利率和低汇率来做短线投资，那么就算不了解日本，也不用担心出手的时机。 b B0 H$ i @9 `- V
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