都是汇率惹的祸,日元还能绝地反击起死回生吗?那真的是要看运气了( `' v, I/ z0 V5 i
& H4 n+ X9 E! x+ [& E" e' Q
据彭博社报道,受到日元疲软和房价相对平稳的“鼓舞”,香港富豪,包括一些普通的香港投资者,正在日本寻找房地产,尤其是在东京和一些海滨城市的小户型公寓。
5 T+ O) b1 ?! E2 S+ C% |, Z* F* Z D- J
国际房地产经纪人表示,由于近期日元兑港币的汇率跌到了数十年来的最低点,因此2022年香港人在日本买房的总金额显著提高。6 ^. q, z& r9 X1 U
& T' h K! |! |& X$ A$ N还有个利好消息是:美联储提高利率,但日本央行继续维持超宽松政策,短期内也没有加息的迹象。日本也在逐渐开放边境,让香港人、包括其他地区的人入境变得更加容易,海外买家已经“蠢蠢欲动”。# u. h7 I& j# O5 }2 R; @
; |* J j4 W1 F2 ^据日本当地经纪描述,一些香港富裕买家甚至在还没能来日本的情况下,就已经买好了1套甚至多套公寓,并且随后出租。在他们看来,中短期的投资回报率是非常可观的。
# r5 e% P p# L- B8 T& O' K* z; b/ t7 L3 w; L% D8 U+ |
日元贬值和开放,让日本吸引大量关注* R2 E: M- o0 T2 b- G x1 K8 B# @
7 F8 n, ~; D! f z ^, j如此表态的,是日本Hana Real Estate驻香港的联合创始人Jason Lam,他还指出:“日本对海外人士来说,已不再只是旅游目的地,而是投资热土。”- E5 [& [0 ?: Z5 k* W4 e: c
* I# A+ n: g9 s! i还有一个现象耐人寻味:随着东京奥运会的召开,东京、包括周边城市的公寓价格已经超过了1990年日本资产膨胀泡沫时代,创下历史新高。但香港买家却认为应该追高,因为价格还有不小的上涨空间。% g0 Y1 R& U8 @3 j( ]7 _3 Z- y
% L5 j+ M, w2 G3 u, U
' g7 x" ]) \2 M- p( D在香港买家看来,即便日本大城市公寓已经很贵,但相比于伦敦、纽约、香港来说,价格还是动辄便宜了三分之一到二分之一,可负担性更好。
- {3 S# x. p8 ^0 \, X& B) [: s$ n5 c, ?1 \, X3 X0 x
仲量银行的一份数据则显示:“2022年,香港居民对日本房地产的询价,比去年猛增了70%,实际公寓销售额增长了30%。”
5 H7 Q4 j# x; i& [( O# F2 V& m7 }; u p& l) R0 s& N4 ~) ?0 C. b
已经有一些顶尖豪宅,被香港买家买下6 M& @. M' [1 R# T4 q
, N. P; g3 L7 R+ F, @7 J) p# t香港买家除了青睐日本的公寓,还有一些富裕的买家盯上了城市屋和独立屋。近期有很多上盘的豪宅被香港买家购入,比如一套价值17亿日元,约合1250万美元的三居室联排别墅、由隈研吾设计的靠近明治神宫的顶层公寓等等。
4 m6 t, C5 U1 y! n+ u" X v! M/ u& v& F- K/ s, T3 F
在东京滨水芝浦区,有一些三居室的景观公寓,售价6400万日元起,同样吸引了大量香港买家的关注。0 L: I& ]* ^- Q0 F
$ |4 W! e0 y3 D7 N有些买家认为东京的操作空间已经不大,因此将目光转向了大阪、京都、福冈,还有一些香港买家则在北海道购买度假屋、度假村,用来经营滑雪和温泉。% ^" u; Z% [: C* S" m. @" ]; a
) s( H$ E2 w) H, t' p如前文所说,无论是购买什么样的房子,这些香港买家在日本买房的主要目的都是出租、经营,而不是长住。在他们看来,温哥华这类城市是居住型的,而东京大阪们则是投资型的。
4 [, I4 `3 u6 f$ `* f" Q
" [; L. p% F) O香港买家:钱与其放银行,不如在日本投资' d+ `5 Q. {/ V0 o7 K2 d$ i2 ~
$ y. F% B# c( [% v8 t* `( W# j! v
30多岁的香港银行员工Grace Lau分享了自己的经历:2021年在福冈购买了两套公寓后,她惊讶地发现日元暴跌后,再买一套房的话,实际价格比之前还要低20%!
6 z) X- y& Y- z& \5 w4 a
# v J( M; A' L/ W4 K, b于是,虽然手头资金已不宽裕,但她在2022年6月又以30万港元的价格购买了一套200平方英尺的工作室,如果日元持续下跌,不排除再买一套小户型。
# N, y1 R; w& z$ L% m# r, W$ Q4 ?, s# J/ ~$ b( Z E# x4 }
Grace表示:“如果把钱放在银行,没有任何好处,但在日本购买这种小户型,每年5%以上的收益是毫无压力的。” ?2 D( T% s& T7 p2 O0 E/ o
% ?" f2 i0 K7 W* t. D! I4 C$ ]7 F
40岁的香港某餐厅老板Sam Wu则认为:“与香港相比,日本的房地产市场更加平稳。”2022年初,Sam和妻子在大阪标志性购物区心斋桥附近,以400万港元买下了一家餐厅,运营良好。
3 P. m; h1 r/ F9 `
t" ~: y1 x( F* L5 y, {3 m' w+ m- s; @( k4 K
Sam表示,日本买商铺的收益率可以超过6%,在香港则不到3%,在一些北美城市回报率虽然也比较高,但有个问题不得不谈:距离。
, ^6 N4 P( K5 H9 i9 Z
8 k3 f% w- P2 {# d4 z9 t当防疫措施放开后,从香港到日本单程飞机不过3个小时左右,而飞北美城市动辄要13、15个小时,注定无法经常往返两地,照看生意。很多香港买家赞同这一点,在一个离自己家近、且回报率高的地方投资,何乐不为?9 c/ |# l# B; l1 X1 h, D' `. R
' m1 D7 L- }3 R, l" P7 }8 i也有香港买家相对谨慎,认为投资日本房地产是存在风险的,比如当地人口流出大于流入,以及建筑物贬值速度比较快。% F" S W( E4 {8 b* z
7 ~( Y4 }; {) \4 W$ [
0 R1 U% o4 w( n7 ?. A
三井住友信托研究所研究员Shun Ogishima就提醒香港投资者,包括其他海外投资者:“如果你没有在日本生活过,甚至没有来过日本,那么你不一定能把控未来趋势。”
8 O, L9 e* z: U+ Q7 T. ?; m' w9 t0 g" L& y0 r
话虽如此,但香港投资者们普遍想利用低利率和低汇率来做短线投资,那么就算不了解日本,也不用担心出手的时机。
5 p1 D* }# `% U
7 g H% Z" G, g- k |