制造恐慌别有用心,加拿大未来22年850万新移民缺乏住房

说加拿大缺地的，就跟说大海缺水一样荒唐可笑，不过相信的人大有人在

据CTV News发布的一篇评论，加拿大正在面临严重的住房短缺，这导致全国几乎每个地区的房价都出现了前所未有的上涨。

因此，潜在的购房者正在降低他们的期望。有些人住进了一个不够称心如意的房子；有些人则是离开了自己的社区，搬去了更能负担得起的地区。后者反过来又推高了其他地区的房价，并在那里开始了同样的循环。

即使需要房屋的加拿大人数量保持在当前水平，也会对未来房市造成巨大的影响。

加拿大统计局估计，在2021年初，加拿大人口刚刚超过3800万。在2018年的一次展望中，该机构估计在中等增长的速度下，到2043年，人口将达到4650万。也就是说，预计在接下来的22年里，人口将增加850万。

大多新增人口不会是婴儿，因为早在2000年之前，加拿大人口增长的驱动力就已经不再是自然增长了，而是移民。

去年发布的一项研究预测，到2100年，加拿大可能拥有世界上最高的净移民率。移民带来了巨大的经济利益，但是也带来了一个问题——这些人住在哪里？


虽然大家普遍认为大城市是新移民的首选定居地，但事实并非如此。在2019年，加拿大有超过11.7万新移民定居在多伦多，但是这仅占该市人口的1.8%左右。而定居在爱德华王子岛省Charlottetown市的新移民，却占到该市的2.4%，总数几乎和定居在萨省省府Regina市的新移民一样多。

换句话说，就像新移民来自世界各地一样，他们也会在加拿大全国各地安家。

因此，可以预计，在未来的几十年里，加拿大大多数城市中心将一直获得人口增长，不断给当地住房市场带来新的压力。

解决住房压力：向外扩张 or 向上扩张？

在加拿大曼省，解决住房短缺的办法很简单：建设城市，扩大城市边界，接管农场、森林或城镇郊区的任何可建设区域。



自2000年以来，曼省温尼伯都市区的人口增加了15万，增幅达22%。

温尼伯大学地理学教授兼副校长Jino Distasio表示，虽然人们对城市中心重建住房的兴趣不减，但政府、开放商和购房者的注意力更集中在曼省的整个首都地区，不仅仅是温尼伯，还有周边发展较快的17个区。

Distasio教授在接受CTV News记者的电话采访时说：“老城区的人口有一点点外流，我们看到郊区社区有更大的增长。这会带来一系列城市问题，比如填充式开发、可持续性，以及高收入郊区和低收入核心区的不平等。”

这些担忧绝不是温尼伯独有的，在加拿大每个大城市都可以找到。比如多伦多和温哥华，地理和政治的制约限制了城市的扩张能力。

从理论上讲，这需要更多高层建筑，来创造更多的住房，但对于那些想要住独立屋，并愿意为此付出一切代价的人来说，这并没有多大作用。

有很多加拿大人属于这一类别，正如CREA数据所证明的那样，今年独立屋的升值速度比任何其他类型的住房都要快。

还有另一个问题：各级政府之间相互竞争优先事项。例如，省政府希望看到有更多可负担住房，但市政府可能不愿意批准超高层建筑，因为这可能会招致附近居民的愤怒。


UBC社会学教授兼住房专家Nathanael Lauster表示，温哥华的部分地区就是这种情况，市政府阻止了开发商增加住房密度的尝试。

Lauster教授建议说，BC省可以效仿新西兰的做法，就像以前的做法那样，让非居民拥有房屋变得更加困难，并改革市政法规，以确保市政当局无权对集约化的尝试施加限制。

此外，BC省的农业土地储备计划，阻止在现有建成区以外的某些区域进行房产开发。

Lauster教授说，对外扩张受检查，向上扩张受制约，结果就是房价继续上涨，导致更多人离开原本所生活的地区。他还说：“我们已经看到，在大温哥华地区有不少无法竞争住房的人已经无处可住，只能搬去其他地方。”

大多伦多地区的Oshawa市在经历着什么？

在多伦多市东边，有一个名叫Oshawa的小镇，隶属于大多伦多地区的杜兰区。该地区在过去几十年的发展速度是惊人的。

Oshawa周边的人口暴增，最早发生在1980年代，当时有大批多伦多人涌入。自那以后，虽然增长放缓，但并没有停止。该市依然是去年加拿大增长最快的地区。在过去16年里，Oshawa的人口从33万多，增长到了42万多。


杜兰区的民选主席John Henry说，他预计该地区的人口增长将在未来10年超出预期，并指出该地区在过去5年中大约颁发了4000份住宅建筑许可证。

靠近多伦多只是杜兰区实现人口增长的一个原因。Henry说，人们不仅仅是因为负担能力而搬到这里，这里有绿地，也有通往多伦多的便捷交通。更重要的是，Oshawa、Whitby和杜兰区的其他城镇发展了多元化经济。

他说，能源、汽车制造、医疗保健和教育是当地就业的主要部门，搬到该地区的人很快就会意识到，他们无需通勤到多伦多就可以找到工作。“人们会认识到杜兰区是一个可以实现梦想，抚养家庭的地方。”

加拿大的土地不够用了么？

网上充斥着一种说法：几乎所有加拿大人都居住在距离加美边境100公里的范围内。有时，网上所称的数字高达80%，甚至90%。



图源：CTV News


其实这不太准确，但也不是很离谱。加拿大统计局报告称，截至2016年，66%的加拿大人居住在距离加美边境100公里或更近的地方，为全国三分之一的人口，留下了96%的土地。

毕竟加拿大是世界第二大国家，人口密度很低，每平方公里的土地上只有4个人，是美国的九分之一，英国的七十分之一。



这时，有人会问了，加拿大土地这么多，还愁没地方住么？

现实是，加拿大有许多地方根本没法住人，比如山脉、贫瘠的苔原、大片森林等。此外，加拿大还有12%的土地被国家公园和各种保护区覆盖。

在地形不成问题的地区，例如安省南部人口稠密的地区，土地的使用量非常大，以至于城市已经没有地方可以继续向外扩张。

渥太华Smart Prosperity机构的执行董事Mike Moffatt表示，在安省，每天大约要失去175英亩的农田，被用于开发。但是，安省有农业用地保护区，比如绿带区。当初，省长福特在竞选时曾说要扩大开发，但由于公众和许多环保主义者强烈反对，只能被迫收回

非同小可