2013年加拿大房屋贷款的五个预言

一、提供各银行利率比较的网站将大行其道。文章认为，由于信息的开放和互联网的影响，各个银行折扣利率的透明度越来越高，寻找低利率的需求会促使提供利率比较服务的网站发展壮大，按揭贷款行业的利润会由此降低。笔者用“Mortgage rate comparison Canada”在Google引擎中进行了搜索，共有769万条搜索结果，包括6条Google赞助商广告。点开这6条广告发现，全部是贷款公司的网站，列出的折扣利率，全部没有注明是哪一家银行或金融机构。第一页搜索结果中的10个网站中，提供贷款机构名称和利率的网站占6家，但浏览后发现，没有一家网站能够提供全部银行的准确的折扣利率。RBC，BMO，HSBC银行的利率全部是挂牌利率，而不是折扣利率。原因是，提供利率比较的网站大多是贷款经纪人或公司办的，与贷款中介没有业务关系的银行不会向经纪公司提供折扣利率。笔者个人认为，通过网络来了解准确的，各家银行的折扣利率是很难的。消费者依然要自己与贷款银行直接接触讨论利率问题。另外，笔者注意到，近两年来，消费者对于利率的敏感度逐渐降低，原因是各家银行的利率水平相差无几。消费者打3个电话咨询3个不同的银行，有可能结果是一样的。例如，贷款到期后，很多消费者先在网上简单查查当前的折扣利率的大致水平，再看看原贷款银行提供的续约利率，最后再打电话或当面向其他金融机构咨询，绝大多数人最终会留在原银行续约，由于利率差别较大而转银行的情况，越来越少。原因很简单，银行间竞争促使利率更有利于消费者。利率比较网站能够起到的作用只是参考而已。

二、浮动利率会有所改善。是的，2012年大家都忘了浮动利率了。2011年上半年和2010年下半年，浮动利率非常优惠，当时有近七成的消费者选择浮动利率，2011年上半年有一至两个月的时间里出现了P-0.9%的利率。美国国债评级被评级机构降低之后，全球的资金流动性立刻抽紧，加拿大央行原本箭在弦上的加息变得遥遥无期时，各大银行纷纷收回了比较好的浮动利率。取而代之的是由BMO满地可银行在2012年初掀起的5年固定利率2.99%的银行固定利率价格战。较低的固定利率吸引了消费者的注意，时至今日，固定利率依然是消费者的首选。笔者同意《环球邮报》的预期，2013年浮动利率会有所改善，但回到P-0.9%可能性几乎没有。笔者个人意见，如果浮动利率出现P-0.6%或更好，可以考虑选择，否则，还是应该选择固定利率产品。

三、按揭贷款政策，将导致更多人租房。2012年贷款政策的变化令很多消费者对买房置业踌躇不前，租房的人与日俱增，空置率降至超低水平，多伦多市中心房屋空置率长时间保持在1.2%，出现了一房难求的局面，租金水平明显上涨。2013年会有所改善，还是情况更糟糕呢？2012年的贷款政策变化主要针对的两个人群：首付不足20%的首次置业者和收入不足的自雇人士。对于已经准备好了的消费者，首付20%以上，依然可以支持最多6倍年收入的按揭贷款，依然可以分30年偿还按揭贷款；5年内登陆的新移民，依然可以享受30年还款期，以及35%首付的情况下，无需验证收入的优惠政策。。2013年，消费者在分清楚了哪些是媒体对贷款政策的误解，哪些是网络传言的口水，哪些是政策的实质性变化之后，会做成更理智和成熟的选择。长期租房的消费者，在2013年租房合约到期时，如果发现买房比租房更容易负担时，将不会再续约。只要利率保持在目前水平，房租不断上涨，贷款政策不再继续收紧，相信会有更多的消费者选择买房，而不是继续租房。

四、房贷从业人员面临挑战。贷款政策收紧，势必会导致业务量下滑，竞争会越来越激烈，行业利润降低会导致从业人员收入减少。优胜劣汰，会使这个行业人员的数量有所减少。这一条预言对消费者几乎没有什么影响。

五、非主流金融机构的次类贷款将粉墨登场。《环球邮报》的这个看法与最近中文免费报纸上一些贷款经纪的论调相同——银行的贷款不好借了，我们帮你从非主流金融机构借高成本的贷款吧。无论是买自住房还是投资房，选择2013年购房的消费者，绝大多数是因为目前的利率低才会选择这个时间购房，如果是借贷成本高，何必着急买房呢？除非是刚性需求，否则没有必要选择高成本的贷款。对于投资者来说，主流银行的贷款政策最近两年基本没有变化。自从2010年，购买投资类房产的贷款政策改为20%首付之后，最近两年的贷款政策，对于购买投资房的消费者来说基本没有影响：依然是最低首付款20%，30年还款期，家庭偿债能力的计算方法也与两年前没有差别。对于自雇人士来说，也没有必要选择高成本贷款，如果以往没有如实申报收入，从现在开始如实申报收入，一样可以得到主流银行的贷款。以多伦多为例，过去五年房价的平均涨幅为5.74%，2013年房价会更平稳，多等待一年，也要比从B类金融机构借高成本贷款更合理。

除了对上述《环球邮报》观点的点评之外，笔者对2013年加拿大房屋贷款的政策和利率走势有如下看法：2012年7月加拿大政府调整房屋贷款保险政策以来，收到的最大成效是公众对政策的误解，导致了浓厚的观望气氛，房价上涨放缓。例如，很多人认为现在加拿大按揭贷款最长的还款年限是25年，其实不然，加拿大六大主流商业银行的最长还款期依然是30年，只有需要购买贷款违约保险的借款人最长还款年限改为25年了。新移民按揭贷款政策与两年前相比只是首付款比例要求提高到了35%，最长还款期依然是30年。随着时间的推移，误会消除之后，需求推动的购买行为还会一如既往，被压抑了的需求会在2013年释放出来。由于保险政策收紧导致的需求减少，将使市场的购买行为更加理性，房价更加平稳。鉴于上述情况，2013年是换大房和进行房产投资的好时机，原因是，利率低，贷款政策与两年前相比没有太多实质性变化，不符合借款条件和观望的人降低了房产空置率，租房市场非常有利于投资者。从实际情况来看，2012年下半年至今，购买投资房的人数在逐月增多，精明的和有经验的投资者，已经嗅到了难得的商机。贷款利率选择方面，依然建议消费者选择不长于5年期的固定利率。


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作者：王红雨加拿大房贷专家电话：416-880-5089

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2013年加拿大房屋贷款的五个预言

謝謝，希望再接再厉.....

无济于事

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