德国超一半的家庭更爱租房不买房子

大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国......但是德国家庭只有43%拥有自己的房产...似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。
" [3 x) r; u+ r  r$ m
大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国、比利时、意大利均是如此。
: r" n" t+ m  M' s" g4 ^
- B+ c3 _. s. T. _5 B4 M
更有曲高和寡者，在西班牙与爱尔兰，有超过80%的家庭拥有房产。那么德国情况是否也类似呢？
- V2 v( w+ `  }! d2 ?6 j3 j! R


2 T- A0 f- d/ K7 S2 Q1 K1 f, L德国的住房拥有率多年来倒数

5 {- V& U9 {& p事实令人大跌眼镜！根据2013年的数据，只有43%的德国家庭，拥有自己的房产。德国人不爱买房，更不爱炒房，已经成了不争的事实。


# h; D9 ]" [2 l: f  J% R
: n( N! Z3 T! c$ \8 Z0 J! h许多观众会问：2017年，柏林房价涨幅不是全球第一么？那怎么能说德国人不爱炒房呢？
8 x) d. F  c  ^2 ]$ ]7 g' L: Z

2 G4 Q! l1 I" h
仔细分析后，我们很容易地发现：



有42%的买家来自美国、中国和中东这三个地区，更不乏来自欧盟其他国家的买家。另外，国内媒体称“德国本土买家占57%”的说法是错误的，应当是欧盟买家占57%。


: Y5 s  b! a! B% }0 ?1 |* ?! [( W
9 K3 Y5 H! {! d- m  T4 Z4 B+ ]7 w可见德国本土的楼盘，是涌入的资本洪流炒热的，而非德国本土人。很少有人注意到，即使楼市被连年炒热，柏林依旧是西欧“最便宜”的首都。

01

- a% H, a& r. z4 u5 i% C7 ^德国人买不起房？
" c1 \/ z8 g% }$ n! o
号称“欧盟发动机”的德国，收入高，税收低，而且就业率稳居欧洲前三。（按照2017年年底的数据，失业率为3.6%，排欧洲倒数第二）

8 X" v$ l- p1 B9 q8 h
: t" d" D( S+ X* `: X
更何况，均价25万欧元的境内房产均值，对比上超过2万欧元的居民可支配收入，可谓公允合理。
" `% U( q, U  Y0 j/ z5 E
* a3 d& O" B+ u) W  @' F  |
/ R) J% G! o7 u( G* N* ^
, M, ?3 C; `9 j$ `# P' W+ c

6 J( T; q3 [2 P4 O$ X4 i2 m6 s" }7 U由此可见，要说德国人买不起房，那无论如何是说不通的。



没必要买房？
4 }# i# L* m4 f+ X& Z
: K; m1 f( I' M
7 [; c# c' z# a3 k# D. x! [1 ?- N
$ N7 A, f: y) \7 i纵观现代史，日耳曼民族不像吉普赛流民，人口流动趋势不明显。

! [, a5 [' w) l1 v. d& o1 v5 R
+ {9 `( T! N( P9 ~& Q
相比之下，酷爱搬家的美国人，自有房产比例竟然远高于德国人。（美国人一生平均搬家多次，《美国社会与文化》中的数据为15次，也有中文媒体称是11次）
2 }2 A4 W4 {+ g6 g  E- n! y; |


: g( F; o0 s3 |* U( o& W; N
$ e) M  P; ?; l! @7 }/ ^
美国人搬家
3 ^8 n/ g" g7 W7 m) R
0 ?3 Q: W) M+ O0 Z& Z$ x; G

第二次世界大战中，20%的德国民居被摧毁（不可修复性），另有200万个单位的居住单位遭到破坏。换而言之，不同程度受损的住宅超过35%。

& c9 u, I. \! c0 k% m' ]; N! K* L

受到重创的不仅是房屋，还有德国的经济。在纳粹独裁统治下，大量中小型企业已经破产，民营经济千疮百孔。想要重建基础设施，必须依托于政府投资。

: b8 Y) _% R* E* Y7 Q9 k0 ?; T

西德建立于1949年，随后官方立即推出《住宅法》（housing law），旨在建设足够的住宅供国民租用。



+ c7 l+ A9 {' T; N! D背靠着有利政策，民用住宅如井喷般出现。西德只花了7年，便缓解了居民住房的问题。1962年时，住房缺口已下降到了60万个单位。

: U( T* h3 a0 k+ x6 J, l
9 U, y* n2 X4 g% {
3 `, V8 H- d; T; x为了防止货币崩溃，西德采用了紧缩的手段，导致大量德国人无法申请房贷。自然，新建住宅主要是供出租用的，而且是非营利性出租。

02
. c  y$ y3 w9 D  W2 k( m5 r6 f
英德差异

值得注意的是，在二战中，不只是德国的建筑物受到重创，英国的情况也不容乐观。奇怪的是，战后购房的英国人，远远高于德国人。似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。
% a1 }- H$ F; s, ~3 T/ l) ]

6 |6 R: V2 o% h: Q- D" ~% {' g# l* z

: W4 U& d# c! U6 ^+ \+ z2 n
' n: v/ J- o9 x0 o. I2 D. A6 S; q' z, o西德和英国租房率比较
3 o; `; S$ b- X: |0 s
1 i7 {" I2 n4 f! _! [1 p; V8 a从图表中很容易观察到：起初，租房的英国人比例，比德国还高接近10%。但随后，英国租客比例不断下降，直到贴近西方世界平均水平。


/ m; }2 d9 j! I6 l1 e/ r4 N
而德国租客比例，却一直在50%-60%之间来回震荡。即使是战后德国再次深入工业化，国民经济腾飞后，这一比例仍然没有明显下降。
; {# Z% M" {+ L+ l# w9 B. k( _. f
03
; K2 k! j0 u% U. @$ c) ]3 p
/ T3 R% y9 }, c3 M0 T英国分流原因

1 ?6 t4 {0 D9 c9 P6 [( @英德两国，都建设了公共房屋，供无家可归者租住。
9 L% x( H$ J) b7 p: H  E
/ u! z) P8 j) G8 q) E4 u



( V+ b, p/ i3 d5 Y5 I# {2 v$ k英国对公共房屋开发商，征收严格的税赋，并设置建筑成本上限。在这些限制下，房屋质量受到了影响。


) H; m& A. T) ?6 h( _0 @) K
随着时间的推移，英国公共和私人建筑之间的差异变得如此明显，以至于公共房屋成了穷人的住房。但凡有些钱的人，都搬出公共租房，寻求居住条件更好的私人出租房。

! |1 Q/ i* n, ~- e
+ v" W- J2 \+ N6 ^6 \! g

  G& q+ h% ^  L$ D
英式住房

遗憾的是，英国政府对私人出租房的严厉监管，延伸到了20世纪80年代。这迫使房东削减维修费用，并进一步导致房屋质量下降。
$ j2 r' K) |8 _! v6 I


! b, @3 m0 N& o8 B* H* w0 H8 Z很显然，当经济复苏，多数国民再次拥有支付能力时，他们毫不犹豫地再次搬出私人出租屋，搬进了属于自己的新家。

04
. l: u" h$ B/ q- e0 `6 A
, i4 ?4 m+ U) ?* T8 l4 S2 `为何德国人愿意租房

①平稳的租赁市场
' B5 I. D" J5 j9 Y/ h0 R5 u


一般来说，政府只会对某些地区进行租务管制。比如，美国的八个大都会中，曾有一半推行过租管。德国的情况恰恰相反，其租管范围涵盖境内所有住宅。
" l9 N9 l" @: r


. n4 P( s3 g% b) C——租金管制

, g* s# j/ H0 R  ]在德国，租金是按照行情衡量的，必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金，租客可以向法庭申请缓解措施（例如减租）。
5 `! c) u0 N8 f0 e3 [
7 m1 ?3 `" q# L7 \2 W" Z( C

0 ?- s3 {/ l4 y, h  a此外，德国联邦政府规定，每三年租金增幅不得超过20%，一些地方政府规定三年增幅不得超过15%（例如巴伐利亚州和柏林州）。
0 j. o# `/ |; ]8 [8 y1 q; j


6 \1 z5 q: B$ K/ u: C——租住权保障

0 x8 V  z3 @# I4 p1 p0 B; J9 @7 @《债法》规定，所有长于1年的租约为永久租约，即使是口头租约也是如此。（说实话，这一条有点匪夷所思。难道一旦签订长期租约后，业主很可能彻底丧失选择租客的权利了么？）


# Z4 n- `8 n6 a6 ?
% r- U* E6 s" E& T7 V! G2 Y! W7 ~+ J在某些特定情况下，业主才可以签订有时限的租约。比如，房屋日后会被收回，供业主家人居住。再比如，业主希望大规模维修。
  S7 E7 W- R; X2 C. w& [
% q$ |8 ~7 s% ^3 W  M0 Q



9 v9 |/ }7 f5 x  {6 V! f业主必须提供合理理由，才能停止租赁，包括：租客严重违反合约内容；或者么，如果继续租赁，会让业主蒙受巨大损失。
/ R7 W1 y4 r* O; g6 q0 V, l+ l
2 q4 A+ `" h. i' \  D

) b' B0 [) T; l2 S' p在支持租管的人士看来，德国的租管机制是全球最成功的。另外，《2013年联合国人权委员会特别报告》认为，德国的租管机制为租客提供了高度的保障权，并确保私人租房投资仍能带来利益。
3 \- T* H$ k/ F- c

) z; C/ D! i7 a3 a- w- Z* F
5 E# t( P$ m3 \
! \' ~3 L: M" [! X: W) d
德国法规对租客利益的保障，极具吸引力。永久租房和购买房产之间，没有太大区别，这是德国人甘愿租房的原因。
1 k1 y$ C) {, F' R


4 j, H- d) ~: d% M  }) V9 i) _②对借贷的理解

国内媒体曾持有这样的观点：德国人被犹太人的高利贷搞怕了，所以极其厌恶债务的概念。
7 G. I! Z  \# h- J' e8 E
3 g! I9 i" `. A5 J; _3 |7 U8 I4 J

事实上，这么说也有一定的道理。德国人不喜欢借贷，以至于信用卡使用频率，不足英法的一半。从另一个角度来看，德国的居民储备水平相当之高，总量常年位居欧洲第一。

( h' n6 g( D3 B$ L) r
  U% K8 ?. T( o
从历史的角度来看，德国只用了30年，走完了英法百年工业化的道路。期间，资本主义疯狂扩张，导致高利贷横行，不少德国工业资本家负债累累。工业化的红利被贷方分享去了一半，导致国民收入不堪入目。

* A8 `: F* O( j) {: [& k6 R

希特勒入主政府十年内，大刀阔斧地改革，以违反社会契约的方式进行债务缩减，使工薪阶层收入暴涨九倍。削减债务，保障民生，是支持希特勒上台的民意所在。

/ W6 z/ |, p7 ]8 a; [
$ X- l* Z6 ^  {+ d5 V& |& m9 [+ V
如今，德国的债务规模，低于英法。而且相当一部分债务是国家层面的，而非企业债和个人债。由此可见，德国人对债务的概念并不感冒。他们即使要买房，也喜欢全款付清，否则更偏向于租房住。
7 k0 o+ d/ m; y. X
3 M6 d! y4 r  s% |3 N笔者曾经提到过：

5 M' T! P) J) ~0 z7 D# x
" v5 b% f7 D: `: d
, t0 u0 S0 m( M' S一个社会的财富增长，最终要依靠生产力的进步。倘若一个国家的主要资金被楼市吸住了，那又有多少资源能支持科技的进步呢？



% }$ r1 i; ~) A德国新建房屋数量逐年下降

二战后，德国和日本的经济崛起，背靠着全民投资工业和科技。广场协议后，日本开始“玩虚的”，经济也从此一蹶不振，给我们以警示。
& f9 ]4 @6 V( V8 F& |3 l) `9 ]6 }

谢谢分享！