德国超一半的家庭更爱租房不买房子

大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国......但是德国家庭只有43%拥有自己的房产...似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。

大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国、比利时、意大利均是如此。
* X& b7 k$ M( s7 P; t

7 Q7 P5 p3 @. w% e) K$ Z4 Y. _" L更有曲高和寡者，在西班牙与爱尔兰，有超过80%的家庭拥有房产。那么德国情况是否也类似呢？


3 t, y1 a3 _6 Z1 x7 ]
德国的住房拥有率多年来倒数
; i: h) T4 t; G- B/ j7 A' {; h
事实令人大跌眼镜！根据2013年的数据，只有43%的德国家庭，拥有自己的房产。德国人不爱买房，更不爱炒房，已经成了不争的事实。

. Z  X! F/ R! d# H' `5 A9 m( J
6 B# u$ P1 d! L* X9 c8 x2 p1 K" W5 d# v
: X$ i9 ]# @2 L( e7 n1 t% F5 X许多观众会问：2017年，柏林房价涨幅不是全球第一么？那怎么能说德国人不爱炒房呢？



仔细分析后，我们很容易地发现：
# [# \2 b# R2 H; G# K- B" h2 y

; f; Y, @; ]5 M* S# n- u/ W" l
5 {. G: S- g" E; L' H有42%的买家来自美国、中国和中东这三个地区，更不乏来自欧盟其他国家的买家。另外，国内媒体称“德国本土买家占57%”的说法是错误的，应当是欧盟买家占57%。



可见德国本土的楼盘，是涌入的资本洪流炒热的，而非德国本土人。很少有人注意到，即使楼市被连年炒热，柏林依旧是西欧“最便宜”的首都。
: Y+ q7 {1 v1 F9 ~% r1 i
01

  ?! J$ B* K: m4 O德国人买不起房？
. {, K1 w6 c' L& {3 }4 F2 r$ h
0 r( z2 ]$ {' A, t$ Q! m号称“欧盟发动机”的德国，收入高，税收低，而且就业率稳居欧洲前三。（按照2017年年底的数据，失业率为3.6%，排欧洲倒数第二）
" ~7 z2 @) H" D! u( x5 g, C2 R# s

+ W; `" I( R7 [0 F- ?
更何况，均价25万欧元的境内房产均值，对比上超过2万欧元的居民可支配收入，可谓公允合理。
8 G7 {/ ?& ]& a* K5 O& r$ c
8 K& T5 t$ e) E' k, ]$ d1 S  j



由此可见，要说德国人买不起房，那无论如何是说不通的。
+ u( {2 V8 j( O9 V# g
' k8 h( l/ v1 M8 _% c9 }0 X

没必要买房？

/ V" S! l+ _+ m& V. L4 t* l, k2 e

纵观现代史，日耳曼民族不像吉普赛流民，人口流动趋势不明显。

' u: Z5 v2 ~( B4 l" o8 ~

( a- L( u7 z9 i  t& N* v4 W相比之下，酷爱搬家的美国人，自有房产比例竟然远高于德国人。（美国人一生平均搬家多次，《美国社会与文化》中的数据为15次，也有中文媒体称是11次）

- b+ R5 S2 d% I5 ~1 S( y5 R


# H/ a5 V  D; w* g% E4 \* k
美国人搬家
4 T6 s2 K6 T4 i1 ]4 M0 a
) P3 {+ S1 z) z4 U" z, J$ [* d
2 q" X! l3 U) v
第二次世界大战中，20%的德国民居被摧毁（不可修复性），另有200万个单位的居住单位遭到破坏。换而言之，不同程度受损的住宅超过35%。
* M& u8 K8 [- \7 J8 J0 `6 G
  g0 v; T/ V" D  |

受到重创的不仅是房屋，还有德国的经济。在纳粹独裁统治下，大量中小型企业已经破产，民营经济千疮百孔。想要重建基础设施，必须依托于政府投资。
$ V9 \" V9 y, C' r* N; Z
# A$ [/ c# Q# D( c* c

4 P. ?3 w/ t! ^) r8 H西德建立于1949年，随后官方立即推出《住宅法》（housing law），旨在建设足够的住宅供国民租用。
7 v$ z7 s" ^3 Q  E  _. H

% V) B. n4 \1 E  {- p0 N: B) c# T  j+ A
背靠着有利政策，民用住宅如井喷般出现。西德只花了7年，便缓解了居民住房的问题。1962年时，住房缺口已下降到了60万个单位。
1 r8 M/ |8 f! c1 a- v
, ~  o/ X# D; q5 j8 |1 t
  U$ b  e6 R- n& y2 j2 o1 f
4 g3 T, V8 O4 R7 G5 g$ Y% @为了防止货币崩溃，西德采用了紧缩的手段，导致大量德国人无法申请房贷。自然，新建住宅主要是供出租用的，而且是非营利性出租。
) ^: r7 l* g# ~- K# |# m  |  u
8 A; o1 }$ g" ^2 Z3 n2 c: {02

8 R& z6 p1 c6 K6 t' o" _% W0 ]英德差异

值得注意的是，在二战中，不只是德国的建筑物受到重创，英国的情况也不容乐观。奇怪的是，战后购房的英国人，远远高于德国人。似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。

( v- ?: N! d0 `+ [5 x) `% s, L

0 ~. X+ {- ], N8 y8 s
8 Z' V: W7 H+ |# H2 D0 ~& \
5 y; Y7 E# e1 k- \西德和英国租房率比较
7 j+ b0 E+ [- r- v
4 J' Y4 \4 h8 Q2 a6 a7 N& F  [从图表中很容易观察到：起初，租房的英国人比例，比德国还高接近10%。但随后，英国租客比例不断下降，直到贴近西方世界平均水平。
* x7 h2 O9 V$ }- {

3 J1 f6 b2 t& k5 F' \/ x
而德国租客比例，却一直在50%-60%之间来回震荡。即使是战后德国再次深入工业化，国民经济腾飞后，这一比例仍然没有明显下降。

03

英国分流原因
, P1 _& T+ D; F8 P
英德两国，都建设了公共房屋，供无家可归者租住。
2 b% w6 p9 u& L" {2 r1 ~2 n+ d# c
% \. T5 a0 H6 m% k, ?2 w: u) X  |" ^

* i0 i& }' j2 v! B% d7 c- m0 \

0 W; z5 z* N! T3 I5 e) [3 S% S英国对公共房屋开发商，征收严格的税赋，并设置建筑成本上限。在这些限制下，房屋质量受到了影响。



' w$ g0 P$ b, r% l* g: \: O* }随着时间的推移，英国公共和私人建筑之间的差异变得如此明显，以至于公共房屋成了穷人的住房。但凡有些钱的人，都搬出公共租房，寻求居住条件更好的私人出租房。
8 x: H- \+ s' `8 O" P% O



+ L+ D! I6 z) I! i$ E: S% _
$ K& S3 W4 l4 c英式住房

3 L. @! U7 {1 z8 S遗憾的是，英国政府对私人出租房的严厉监管，延伸到了20世纪80年代。这迫使房东削减维修费用，并进一步导致房屋质量下降。
' j+ w8 p5 e) u, Y( k( J8 `
0 _6 d' s+ `5 {' n

/ ]/ X/ v6 C2 I) X. s' Z( V' w/ _很显然，当经济复苏，多数国民再次拥有支付能力时，他们毫不犹豫地再次搬出私人出租屋，搬进了属于自己的新家。
  H4 y, W: l; P, |- ~
04
0 c8 C- I- ?. e/ z& E3 H
为何德国人愿意租房
5 }8 G9 t0 L. k
①平稳的租赁市场

& t2 n8 b# ~$ b* |$ i

一般来说，政府只会对某些地区进行租务管制。比如，美国的八个大都会中，曾有一半推行过租管。德国的情况恰恰相反，其租管范围涵盖境内所有住宅。
; }6 S. |( o( Y7 a) j- Q


——租金管制
, T7 f; F6 }. C* x/ T$ K! s
在德国，租金是按照行情衡量的，必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金，租客可以向法庭申请缓解措施（例如减租）。

4 H9 c5 _/ \1 v6 B4 U
- T% ]* r1 p0 O. a+ }8 L2 x" }; D
此外，德国联邦政府规定，每三年租金增幅不得超过20%，一些地方政府规定三年增幅不得超过15%（例如巴伐利亚州和柏林州）。
  W8 a5 J9 G' n% H


——租住权保障

《债法》规定，所有长于1年的租约为永久租约，即使是口头租约也是如此。（说实话，这一条有点匪夷所思。难道一旦签订长期租约后，业主很可能彻底丧失选择租客的权利了么？）
) E# n# F. w2 r" m: c9 r5 H
$ R7 j5 Q# M( P  _! |! u7 N3 \
* L- ^% [, M) o
; E2 ]! \3 g0 x! ~1 o. {4 C2 r7 E在某些特定情况下，业主才可以签订有时限的租约。比如，房屋日后会被收回，供业主家人居住。再比如，业主希望大规模维修。
* F+ f5 ?2 k: @) r- t
5 I" S* i  N4 h, h2 S+ t/ V
% ^# j' z8 {# Z$ U7 X9 @& i' V


业主必须提供合理理由，才能停止租赁，包括：租客严重违反合约内容；或者么，如果继续租赁，会让业主蒙受巨大损失。
4 ?: c& I* e3 e( I/ F* R
$ S/ f7 j8 G5 W; E) j6 M
$ O! n" ?# n2 ~5 O& t
( O3 L7 h, E5 u9 t  h在支持租管的人士看来，德国的租管机制是全球最成功的。另外，《2013年联合国人权委员会特别报告》认为，德国的租管机制为租客提供了高度的保障权，并确保私人租房投资仍能带来利益。
5 B, H4 r. I( [# k% o- y  k8 J$ p3 j
6 Z+ g! a1 B" I$ [, D8 v7 C
) c5 ]) z0 E" c; [- e
/ L+ j" @# ?" G- |& l2 u8 q; X# s5 c

德国法规对租客利益的保障，极具吸引力。永久租房和购买房产之间，没有太大区别，这是德国人甘愿租房的原因。
: k0 m! a1 X" e7 @! `4 q; ~
) P# V) P& B0 t$ b1 x/ Y4 S
* @- b( O- ?2 v
% k- j: W, o! g, @0 Z$ W②对借贷的理解
& M5 G0 k; N+ @, _0 a, ~" E- \
% O! |$ {1 U( n! U) i国内媒体曾持有这样的观点：德国人被犹太人的高利贷搞怕了，所以极其厌恶债务的概念。
5 b0 q$ L4 \: e' M; }' _
3 |2 {" u3 \: D" q$ R4 y
2 h) C" j0 x2 Q/ n& E* d
事实上，这么说也有一定的道理。德国人不喜欢借贷，以至于信用卡使用频率，不足英法的一半。从另一个角度来看，德国的居民储备水平相当之高，总量常年位居欧洲第一。
& x- \0 [2 Z& T* o6 ]& X( x
/ W3 |% q- i2 L* z3 W# P

从历史的角度来看，德国只用了30年，走完了英法百年工业化的道路。期间，资本主义疯狂扩张，导致高利贷横行，不少德国工业资本家负债累累。工业化的红利被贷方分享去了一半，导致国民收入不堪入目。

: I3 i) j8 I( n

6 s: ]( U3 m7 ~# L: M希特勒入主政府十年内，大刀阔斧地改革，以违反社会契约的方式进行债务缩减，使工薪阶层收入暴涨九倍。削减债务，保障民生，是支持希特勒上台的民意所在。
6 g8 M# ]: K8 E0 ]

3 j9 a- g! Y" u4 b! q" N4 i
5 X- m+ E; V& v! E& r( ^- X如今，德国的债务规模，低于英法。而且相当一部分债务是国家层面的，而非企业债和个人债。由此可见，德国人对债务的概念并不感冒。他们即使要买房，也喜欢全款付清，否则更偏向于租房住。

5 Y! o5 B$ Q/ r+ v% _/ l& l笔者曾经提到过：

, W7 S2 {9 Q, R  D2 D
( H) f8 ]; b+ B& G. ]0 \. ?
; k1 p1 X3 y) L  H一个社会的财富增长，最终要依靠生产力的进步。倘若一个国家的主要资金被楼市吸住了，那又有多少资源能支持科技的进步呢？

$ p+ z' K) g( F% L& W2 H

德国新建房屋数量逐年下降

二战后，德国和日本的经济崛起，背靠着全民投资工业和科技。广场协议后，日本开始“玩虚的”，经济也从此一蹶不振，给我们以警示。
* {' a& e7 L9 b$ x" K

谢谢分享！