找回密码
 1分钟注册发帖

QQ登录

只需一步,快速开始

[德国] 德国超一半的家庭更爱租房不买房子

[复制链接]
绿叶扶疏 发表于 2019-1-31 02:06:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
大部分西方发达国家中,约有70%的家庭拥有自己的房产,加拿大、澳大利亚、英国、美国......但是德国家庭只有43%拥有自己的房产...似乎在半个多世纪里,只有德国人不积极于购房。
1 q  S( Z( {3 g' o; Y
6 T" p: m+ a. n8 H  p大部分西方发达国家中,约有70%的家庭拥有自己的房产,加拿大、澳大利亚、英国、美国、比利时、意大利均是如此。, S* M4 U2 U: \! q; \7 ~
/ A5 L: D$ Y# r

( I4 b' I1 G' m' M" \% o更有曲高和寡者,在西班牙与爱尔兰,有超过80%的家庭拥有房产。那么德国情况是否也类似呢?
% q1 m  C: u6 y$ C
' E" D6 l5 [& X
7 o" Q& B4 ]9 a1 d( g
6 U7 O+ j) C) u6 Y2 _德国的住房拥有率多年来倒数% e: t" ?  {; Y1 _8 r; k

! l9 Q% Q9 c( o事实令人大跌眼镜!根据2013年的数据,只有43%的德国家庭,拥有自己的房产。德国人不爱买房,更不爱炒房,已经成了不争的事实。
% S& ?3 k2 i( g6 {; m& l2 z1 K7 s& t( H0 [7 o' E  ~1 ?

/ G/ t- H1 r" {4 o' O8 A" v' i6 n# S6 n0 X. j
许多观众会问:2017年,柏林房价涨幅不是全球第一么?那怎么能说德国人不爱炒房呢?
1 c5 ]' }& z- h3 x7 a9 J" w6 V; d! {7 \/ W" z
  p0 i, B8 E6 Q$ x
& O: N  L9 F8 a: f
仔细分析后,我们很容易地发现:
7 x, X5 X6 O: G' X+ P! m
0 d- q% p! q& X3 c& l/ j4 f3 |5 U, r! n$ o3 R- G5 l! i- A% o5 t4 ?

: _: s  {  S1 k0 M) `' v7 O) n5 g有42%的买家来自美国、中国和中东这三个地区,更不乏来自欧盟其他国家的买家。另外,国内媒体称“德国本土买家占57%”的说法是错误的,应当是欧盟买家占57%。
! K4 ~5 ~  m( u+ o; w* G7 h5 Y: U: d' N& \. u6 f' c

4 y; C3 l+ Y" i0 W6 y8 F+ C2 z4 ]
可见德国本土的楼盘,是涌入的资本洪流炒热的,而非德国本土人。很少有人注意到,即使楼市被连年炒热,柏林依旧是西欧“最便宜”的首都。
' l; {. q  q7 c
$ n- R  Y+ G' t! t01
1 ~. U" c& k# E% e$ P" e# k2 A5 S- P* H+ \/ R7 W) L- h
德国人买不起房?
- q2 H7 v/ e0 f2 _: S  q
5 b. A4 d4 U5 Q5 Z+ A* T号称“欧盟发动机”的德国,收入高,税收低,而且就业率稳居欧洲前三。(按照2017年年底的数据,失业率为3.6%,排欧洲倒数第二)
* Q' U6 z' }* f
- h# g1 L1 E! D+ \% f; u
# P$ K# s, v' C
, F) b4 d/ {) E$ s" O更何况,均价25万欧元的境内房产均值,对比上超过2万欧元的居民可支配收入,可谓公允合理。. l/ C; e4 S! ]3 ^
5 J3 `+ E; w: ]# W: G, y8 ^% s
& l/ P9 Z' L: K, t+ `& I

2 K, d' E  N, J, o0 |+ n6 F
  A9 g8 R! r. F4 Q" X" r3 F
2 U3 {. r! Y* p4 n0 O由此可见,要说德国人买不起房,那无论如何是说不通的。, i' F+ J- X3 _! t- R) E9 `) k

. y2 C" k) {) W, r2 \2 X( W
6 H: g2 K" E4 u
6 k. L$ \+ M. s$ s1 o  K  z没必要买房?. `  R  k: Z/ u3 l$ |1 k8 a

* O8 _; ^  C/ s) Z& q( W  E
' |; ~% R* l* e: `7 E+ H- N) d6 j  _) z& |  v
纵观现代史,日耳曼民族不像吉普赛流民,人口流动趋势不明显。
7 u/ j) [9 c( e, s* x) m" _' h( W* G# E6 Q9 I+ ?
* D; @  a! E* @% _# R
6 d0 g7 `. e. X, H( ]
相比之下,酷爱搬家的美国人,自有房产比例竟然远高于德国人。(美国人一生平均搬家多次,《美国社会与文化》中的数据为15次,也有中文媒体称是11次)# T' y. L) w0 \2 C
- }/ n" ]: P: w* @
. Q) h* o: U, h3 i! A, z8 v' `
( J$ X' F+ |- D3 t& ^( B3 h7 `6 O

1 M/ {7 i2 F! P1 f
& n- m6 p' a6 \. p6 I5 q美国人搬家1 `  w2 y# {# ~4 a
7 a  K# X; B9 `& L% F9 Y& o
* H4 |8 k/ u  B) f/ {* I

) D9 r  j& e9 Y" c0 B第二次世界大战中,20%的德国民居被摧毁(不可修复性),另有200万个单位的居住单位遭到破坏。换而言之,不同程度受损的住宅超过35%。
% y' \, o/ l' G& @2 t: i! s! f9 M; k
5 n# ]2 b: v: P: p$ @: l
& f4 `, Y6 D) O7 H2 Z2 q* L- m4 D8 ?# ?% x* \/ i
受到重创的不仅是房屋,还有德国的经济。在纳粹独裁统治下,大量中小型企业已经破产,民营经济千疮百孔。想要重建基础设施,必须依托于政府投资。
( O$ k* S; G6 F% b" C* o8 @$ N- k# Z! ~
* S9 O5 b! e/ h% N' `$ H# |. Q
6 @* S, H* K+ z. [. o# v
西德建立于1949年,随后官方立即推出《住宅法》(housing law),旨在建设足够的住宅供国民租用。4 j# _+ d3 k8 G

! c, v1 G2 d. D$ M: u/ k
1 y3 d5 ?( j+ f3 v3 z. h! p8 U4 B' ]4 C" x- U2 a& N5 v" M
背靠着有利政策,民用住宅如井喷般出现。西德只花了7年,便缓解了居民住房的问题。1962年时,住房缺口已下降到了60万个单位。
6 x; l2 d4 i* `+ G8 E4 P8 l
$ I4 O3 s+ W' }1 B" Y2 _3 B' K$ {2 T7 K2 @; x' }2 g

/ U+ ~$ _( N6 \+ ?% |, B为了防止货币崩溃,西德采用了紧缩的手段,导致大量德国人无法申请房贷。自然,新建住宅主要是供出租用的,而且是非营利性出租。
4 N. J+ O; [# ~; H- X- M) ]8 L$ f, f" A" d( e
02! `& c! I1 p: n. a. `1 z$ R

, o) F3 d& o8 g英德差异/ }/ {$ u; U! S6 g
; e, @6 f( u9 w, f, l
值得注意的是,在二战中,不只是德国的建筑物受到重创,英国的情况也不容乐观。奇怪的是,战后购房的英国人,远远高于德国人。似乎在半个多世纪里,只有德国人不积极于购房。
& n# n) ^: ^2 u3 P0 a) L" R6 Y6 q+ a3 j' H0 R$ _2 R

) W6 I; z$ [; k, g9 k1 g& }5 I& K
! q) }) e$ Y; O" G
7 f  ^6 N% ?% R/ @/ t  j3 X6 }0 N. n. F. W4 X' r* l
西德和英国租房率比较
) [  n/ y. R9 `
1 k* h7 F+ k# Z" S从图表中很容易观察到:起初,租房的英国人比例,比德国还高接近10%。但随后,英国租客比例不断下降,直到贴近西方世界平均水平。: A' H' @/ D5 |- b9 A
0 [" C# p& [- ~0 O- T% d
6 I4 Q: G  q' o# x, u" p# A- d
4 `) e* q/ B+ ^/ p: O
而德国租客比例,却一直在50%-60%之间来回震荡。即使是战后德国再次深入工业化,国民经济腾飞后,这一比例仍然没有明显下降。+ k5 ^- H* O! I+ v* ~( n- `0 Y1 c
/ G9 m; C+ Z5 b: ]9 L4 @4 b- C& s
03! D. _& @% v. S0 V8 _2 z
  F9 N# m* V6 i, _# a
英国分流原因
  X9 X9 N* p/ s/ u2 L
2 p1 d2 ~0 P  Y0 R  o英德两国,都建设了公共房屋,供无家可归者租住。
7 K4 F0 N5 Q6 n( P. V1 O+ x( s3 \8 ]
$ P1 @. G* X" ]' a
0 s! ~# S7 |* @3 {! z* i# J
3 i. G  J, a, l( ~  x. J
, p& I7 Y& @$ C" n. f# K  y7 e# u, N3 I5 H/ h# s7 L, o
英国对公共房屋开发商,征收严格的税赋,并设置建筑成本上限。在这些限制下,房屋质量受到了影响。
: \% V! F# p! n7 D. c3 u6 S0 l7 {& Y. R( s; Z. y# d0 |+ B
0 J% _7 K/ X" x4 v/ h) h1 L
3 A) Q! K" P' R& Q+ i5 w
随着时间的推移,英国公共和私人建筑之间的差异变得如此明显,以至于公共房屋成了穷人的住房。但凡有些钱的人,都搬出公共租房,寻求居住条件更好的私人出租房。0 U7 i0 M4 v0 p3 Q9 s3 k
% Z% c# S# P% e

2 p4 D! W7 p) Z- M* C) u3 d6 z5 h9 U; q
5 A- ~4 w2 b3 V" K  _; Q. |2 e6 ~

2 z& l' \( x) u  H# n英式住房
0 q8 [+ ^# J" D  p- p
+ M; x( p! T) B2 m& L遗憾的是,英国政府对私人出租房的严厉监管,延伸到了20世纪80年代。这迫使房东削减维修费用,并进一步导致房屋质量下降。
% s4 c" N. {% ]3 B8 X9 K' A8 C$ n4 d, w! X
2 [3 U6 X. \. b1 h  U! h

: Z- J5 O/ \/ j0 ]& c很显然,当经济复苏,多数国民再次拥有支付能力时,他们毫不犹豫地再次搬出私人出租屋,搬进了属于自己的新家。2 Y+ Z# I7 a- x! v4 M; y( @% ~

+ Z' S: Y+ ^! V9 u7 L- [04
8 j( C2 [0 l' Q# E
1 O9 e9 Z0 n$ s! N( x3 l为何德国人愿意租房) E; G( u4 }. x- U" x% l$ g

0 f' N8 b6 P+ P. c①平稳的租赁市场& F( c# ^" N4 A! l: E

. K* U; O$ ]1 a$ D4 m- [4 i) e9 T
4 n3 K( X8 Q; e
) Q  g3 K" L! k7 v' t! L% g一般来说,政府只会对某些地区进行租务管制。比如,美国的八个大都会中,曾有一半推行过租管。德国的情况恰恰相反,其租管范围涵盖境内所有住宅。
) e- }* w2 M( x; M- T- l) J# o) C5 J
. s" l) [* ~* X+ `0 x1 M
, L& k; H/ ^0 W" f& H
* a. _9 Y7 C+ ~* O* }4 n——租金管制
/ K0 I7 h+ P7 x1 L. J& I% O
2 O5 h1 ^0 f% C( ]! ^, n% J0 \. W在德国,租金是按照行情衡量的,必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金,租客可以向法庭申请缓解措施(例如减租)。
7 m3 I6 S7 ~" A) [0 P0 s( n" e$ g! I* r0 I9 b% S0 ^; U

2 F( A. u# K* d0 K4 C4 j. l8 e) p
此外,德国联邦政府规定,每三年租金增幅不得超过20%,一些地方政府规定三年增幅不得超过15%(例如巴伐利亚州和柏林州)。
* p" j* Z' Y9 {3 S3 M' f5 a6 K, u0 R: n! G( i* L  O
( g3 R% K3 E" ^  d% S
4 l5 ~, {! k! A7 _7 W0 \
——租住权保障; c5 n+ ^+ \3 E3 E8 @
! t- g1 K- x% ?; Z, X7 I. u# @
《债法》规定,所有长于1年的租约为永久租约,即使是口头租约也是如此。(说实话,这一条有点匪夷所思。难道一旦签订长期租约后,业主很可能彻底丧失选择租客的权利了么?)0 w3 F$ H: E- O0 _6 I; n$ G: Y9 D

: f7 ~+ G' @( N- S" r3 W/ w" P
8 d1 D2 p8 ]8 D" ~+ i  p3 o* v4 A1 `! q# n4 p% w
在某些特定情况下,业主才可以签订有时限的租约。比如,房屋日后会被收回,供业主家人居住。再比如,业主希望大规模维修。- g2 z3 p* T5 Z7 _# O- {" t

2 j  d$ W6 |; e  O; p+ ?* e; `2 A0 ^) k0 H6 _" H! b8 K: l

0 p$ w0 Q/ d7 o# `% t& W: U% d% ?* c- f( e

' C1 y& V9 Q3 Q; j" R7 D) k  @2 b业主必须提供合理理由,才能停止租赁,包括:租客严重违反合约内容;或者么,如果继续租赁,会让业主蒙受巨大损失。
  l% W  O4 H! h& i" o8 X. M6 ?- s4 S" a' Z5 a$ j& ~( u

* k0 l' v/ s6 H  s8 J( q- r: q- W8 Y  n# l# h- I
在支持租管的人士看来,德国的租管机制是全球最成功的。另外,《2013年联合国人权委员会特别报告》认为,德国的租管机制为租客提供了高度的保障权,并确保私人租房投资仍能带来利益。
6 h- _- T# H+ k9 z, T0 y2 x
# S' D1 x. }1 Y; h; w# \+ O
' c% a' s/ o4 M3 S" @8 `) S
& Z' |$ |% N% K6 T6 b/ L
' y/ b$ V: z, L1 S1 s" g) k' t, [1 t$ u, i* X2 u& k
德国法规对租客利益的保障,极具吸引力。永久租房和购买房产之间,没有太大区别,这是德国人甘愿租房的原因。
$ O2 W0 |/ S( q$ f7 p9 C6 C8 n4 A
% k9 Z+ ^2 x, J+ r
$ h9 U( [7 A, }( P- v
* \* e' ?+ T5 k3 x②对借贷的理解
3 H& b% n" H) F( h$ ?# _! A: K( e* ~( Z& H
国内媒体曾持有这样的观点:德国人被犹太人的高利贷搞怕了,所以极其厌恶债务的概念。1 Z# q! L7 V0 M- |& L
9 n0 T" x9 _2 G. Z) s. @  l
& ?$ x: P! F' B2 s- O5 c8 x  i
5 R  A& c1 u; Y* {0 |' p2 M0 p0 a# V
事实上,这么说也有一定的道理。德国人不喜欢借贷,以至于信用卡使用频率,不足英法的一半。从另一个角度来看,德国的居民储备水平相当之高,总量常年位居欧洲第一。+ J! N! q: i6 x) b0 n9 s" i7 K, ~* @. l) C* Q
. ]9 P1 o1 K3 e3 \
8 L1 }% x( \8 T. P

  m3 ?& j8 R0 g' P从历史的角度来看,德国只用了30年,走完了英法百年工业化的道路。期间,资本主义疯狂扩张,导致高利贷横行,不少德国工业资本家负债累累。工业化的红利被贷方分享去了一半,导致国民收入不堪入目。
9 X, L& q* E& V; x2 l3 E. @/ y# ~  Q/ q* ~2 w- e

- \$ y/ e6 Y- k/ y& S% O% b7 C3 C
  b/ k  {, M& t* Q希特勒入主政府十年内,大刀阔斧地改革,以违反社会契约的方式进行债务缩减,使工薪阶层收入暴涨九倍。削减债务,保障民生,是支持希特勒上台的民意所在。
; Q3 k; }8 B4 e, t2 [/ ^# c) \8 f
' e* v" H* B: c; }' ~* p2 j' q' N, e( e4 a5 H, s- [
# G. c! O6 o& c
如今,德国的债务规模,低于英法。而且相当一部分债务是国家层面的,而非企业债和个人债。由此可见,德国人对债务的概念并不感冒。他们即使要买房,也喜欢全款付清,否则更偏向于租房住。; O9 V2 Q- s$ f4 l, Q+ x
) k4 Y& T9 _1 ]: I8 ?
笔者曾经提到过:
( r4 y2 I6 K5 o& X* c
3 D5 t8 r2 N( s3 {: t
4 p  j+ C  I7 b- P) I  l6 u8 f- A" c' O
0 }- ?9 _- I0 r- z/ |: D一个社会的财富增长,最终要依靠生产力的进步。倘若一个国家的主要资金被楼市吸住了,那又有多少资源能支持科技的进步呢?
4 Q. {. e# g( P7 b
' R0 o" D3 X+ {* U& }
7 W% m5 n% G/ k2 U- D" @
# U8 M4 q, o) H" W德国新建房屋数量逐年下降
* f1 j8 E5 o( P0 ~8 p) ~7 Y0 b: e" K5 F
二战后,德国和日本的经济崛起,背靠着全民投资工业和科技。广场协议后,日本开始“玩虚的”,经济也从此一蹶不振,给我们以警示。
" U0 D& [8 d/ I% L8 s! y; b
8 Y4 ?7 p4 E+ `
回复

使用道具 举报

dfiknsp 发表于 2019-2-3 17:54:26 | 显示全部楼层
谢谢分享!
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 1分钟注册发帖

本版积分规则

重要声明:“百事牛www.BestKnew.com”的信息均由个人用户发布,并以即时上载留言的方式运作,“百事牛www.BestKnew.com”及其运营公司对所有留言的合法性、真实性、完整性及立场等,不负任何法律责任。而一切留言之言论只代表留言者个人意见,并非本网站之立场。由于本网受到“即时上载留言”运作方式所规限,故不能完全监察所有留言,若读者发现有留言出现问题,请联络我们。

Archiver|小黑屋|百事牛

GMT+8, 2025-7-5 04:28 , Processed in 0.028098 second(s), 15 queries .

Powered by Discuz! X3.5

© 2001-2023 Discuz! Team.

快速回复 返回顶部 返回列表