大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国......但是德国家庭只有43%拥有自己的房产...似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。" S# h9 u$ l3 S' S7 z
; |) m3 A6 a. M. j# M5 i大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国、比利时、意大利均是如此。
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# V+ O1 j9 { G. e! X( ]% {3 A更有曲高和寡者，在西班牙与爱尔兰，有超过80%的家庭拥有房产。那么德国情况是否也类似呢？$ H9 q' B, M+ K i. k
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! {7 v7 N- J* E X- A德国的住房拥有率多年来倒数
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% n/ R, K/ a7 h3 D0 n0 |- z事实令人大跌眼镜！根据2013年的数据，只有43%的德国家庭，拥有自己的房产。德国人不爱买房，更不爱炒房，已经成了不争的事实。" c4 h7 z9 J& g* K5 |* j1 o+ w: W# C
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3 ^0 G1 U! j6 w4 K5 {( m许多观众会问：2017年，柏林房价涨幅不是全球第一么？那怎么能说德国人不爱炒房呢？, l4 O8 [. f- O: Q5 ? b7 a; q
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% C; t; x0 B, m g4 G9 Z4 I仔细分析后，我们很容易地发现：
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; g2 |7 B$ |% J+ l- @) y# Y/ n有42%的买家来自美国、中国和中东这三个地区，更不乏来自欧盟其他国家的买家。另外，国内媒体称“德国本土买家占57%”的说法是错误的，应当是欧盟买家占57%。! F: i8 l2 X% v: I+ V5 z* o. S
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可见德国本土的楼盘，是涌入的资本洪流炒热的，而非德国本土人。很少有人注意到，即使楼市被连年炒热，柏林依旧是西欧“最便宜”的首都。6 T0 x- _! J' p' S% g
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德国人买不起房？5 |# Q% g1 M1 \% V" i
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号称“欧盟发动机”的德国，收入高，税收低，而且就业率稳居欧洲前三。（按照2017年年底的数据，失业率为3.6%，排欧洲倒数第二）
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' m! b: A3 n# ?3 p- ^6 S; V* D更何况，均价25万欧元的境内房产均值，对比上超过2万欧元的居民可支配收入，可谓公允合理。9 y/ y& m7 p- g5 |: d
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由此可见，要说德国人买不起房，那无论如何是说不通的。, {; c* B( @( T/ K$ A" ?
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没必要买房？" z/ z! w7 A/ w' L/ w, p! x
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. k/ ]1 o1 W+ ^+ }8 v( I纵观现代史，日耳曼民族不像吉普赛流民，人口流动趋势不明显。
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相比之下，酷爱搬家的美国人，自有房产比例竟然远高于德国人。（美国人一生平均搬家多次，《美国社会与文化》中的数据为15次，也有中文媒体称是11次）' i4 O6 R% s7 ~1 o% ^ V
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美国人搬家
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第二次世界大战中，20%的德国民居被摧毁（不可修复性），另有200万个单位的居住单位遭到破坏。换而言之，不同程度受损的住宅超过35%。
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受到重创的不仅是房屋，还有德国的经济。在纳粹独裁统治下，大量中小型企业已经破产，民营经济千疮百孔。想要重建基础设施，必须依托于政府投资。# L. v6 V m8 K
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0 Z* c! D N5 Z4 M! L) B& M6 n西德建立于1949年，随后官方立即推出《住宅法》（housing law），旨在建设足够的住宅供国民租用。: { T& C0 C' V. S4 J' M g+ v
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背靠着有利政策，民用住宅如井喷般出现。西德只花了7年，便缓解了居民住房的问题。1962年时，住房缺口已下降到了60万个单位。% _9 g! l3 ]' U, E# S* A/ {' G7 q
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为了防止货币崩溃，西德采用了紧缩的手段，导致大量德国人无法申请房贷。自然，新建住宅主要是供出租用的，而且是非营利性出租。" y; T, _- R$ S r9 t+ ?- ~$ U( a
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英德差异
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值得注意的是，在二战中，不只是德国的建筑物受到重创，英国的情况也不容乐观。奇怪的是，战后购房的英国人，远远高于德国人。似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。
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西德和英国租房率比较/ E! E! q6 A2 i$ `
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从图表中很容易观察到：起初，租房的英国人比例，比德国还高接近10%。但随后，英国租客比例不断下降，直到贴近西方世界平均水平。: Z; H4 _* G4 V& O3 ^. M
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+ Q2 p+ P1 x5 i0 h' }2 |而德国租客比例，却一直在50%-60%之间来回震荡。即使是战后德国再次深入工业化，国民经济腾飞后，这一比例仍然没有明显下降。
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英国分流原因7 j: ^9 c2 J b8 Q2 S ]5 {# Q
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英德两国，都建设了公共房屋，供无家可归者租住。- [7 r- I3 P0 U- L: [9 q
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英国对公共房屋开发商，征收严格的税赋，并设置建筑成本上限。在这些限制下，房屋质量受到了影响。
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随着时间的推移，英国公共和私人建筑之间的差异变得如此明显，以至于公共房屋成了穷人的住房。但凡有些钱的人，都搬出公共租房，寻求居住条件更好的私人出租房。
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0 g9 l5 q+ f' S$ f# h6 j2 }英式住房3 q9 y, }; B4 F
5 i/ F: p% P, J% E; P }0 Q遗憾的是，英国政府对私人出租房的严厉监管，延伸到了20世纪80年代。这迫使房东削减维修费用，并进一步导致房屋质量下降。& }" H% F6 _, D" B$ U
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# O3 c: {2 E5 D! J$ n7 ]很显然，当经济复苏，多数国民再次拥有支付能力时，他们毫不犹豫地再次搬出私人出租屋，搬进了属于自己的新家。
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% T# Z) V) s/ H! P; _# B; Z' t为何德国人愿意租房. V0 P& ?3 Y9 f+ r* q2 S {* I
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①平稳的租赁市场
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一般来说，政府只会对某些地区进行租务管制。比如，美国的八个大都会中，曾有一半推行过租管。德国的情况恰恰相反，其租管范围涵盖境内所有住宅。& ~/ T8 I# p% r& O( U- _( |
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8 J& b7 M2 S* r/ Z9 p" P1 ~5 i- f# y——租金管制
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5 M! N* T" Z" @7 x: ^! z2 K在德国，租金是按照行情衡量的，必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金，租客可以向法庭申请缓解措施（例如减租）。8 Z: z# |) e- A
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此外，德国联邦政府规定，每三年租金增幅不得超过20%，一些地方政府规定三年增幅不得超过15%（例如巴伐利亚州和柏林州）。
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. P+ T5 e- Y7 w2 M, Z: i——租住权保障) G! @" L, H& H3 ^ b* K$ R- T
! T5 d$ K+ L" O4 U9 i( `9 J《债法》规定，所有长于1年的租约为永久租约，即使是口头租约也是如此。（说实话，这一条有点匪夷所思。难道一旦签订长期租约后，业主很可能彻底丧失选择租客的权利了么？）
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在某些特定情况下，业主才可以签订有时限的租约。比如，房屋日后会被收回，供业主家人居住。再比如，业主希望大规模维修。1 u4 l" a1 b+ W" u: g+ K( F. k
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业主必须提供合理理由，才能停止租赁，包括：租客严重违反合约内容；或者么，如果继续租赁，会让业主蒙受巨大损失。
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; g$ s! D! _+ N在支持租管的人士看来，德国的租管机制是全球最成功的。另外，《2013年联合国人权委员会特别报告》认为，德国的租管机制为租客提供了高度的保障权，并确保私人租房投资仍能带来利益。4 p; H. Z" C7 p6 u& [
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德国法规对租客利益的保障，极具吸引力。永久租房和购买房产之间，没有太大区别，这是德国人甘愿租房的原因。
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3 s/ q$ G) K' N5 I2 _+ }9 C②对借贷的理解
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国内媒体曾持有这样的观点：德国人被犹太人的高利贷搞怕了，所以极其厌恶债务的概念。
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事实上，这么说也有一定的道理。德国人不喜欢借贷，以至于信用卡使用频率，不足英法的一半。从另一个角度来看，德国的居民储备水平相当之高，总量常年位居欧洲第一。
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从历史的角度来看，德国只用了30年，走完了英法百年工业化的道路。期间，资本主义疯狂扩张，导致高利贷横行，不少德国工业资本家负债累累。工业化的红利被贷方分享去了一半，导致国民收入不堪入目。# O+ h# q0 A* K5 z+ H# ]
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希特勒入主政府十年内，大刀阔斧地改革，以违反社会契约的方式进行债务缩减，使工薪阶层收入暴涨九倍。削减债务，保障民生，是支持希特勒上台的民意所在。
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* ?; S! A( B& |" `$ n; f3 v如今，德国的债务规模，低于英法。而且相当一部分债务是国家层面的，而非企业债和个人债。由此可见，德国人对债务的概念并不感冒。他们即使要买房，也喜欢全款付清，否则更偏向于租房住。
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% X7 w6 }2 m/ n- i& C6 y0 P7 _笔者曾经提到过：& ~) d3 r3 a0 e3 A2 D
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一个社会的财富增长，最终要依靠生产力的进步。倘若一个国家的主要资金被楼市吸住了，那又有多少资源能支持科技的进步呢？7 O; H7 c1 Q8 v$ J
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德国新建房屋数量逐年下降% U T+ x! T2 w. P( U$ H: G. d
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二战后，德国和日本的经济崛起，背靠着全民投资工业和科技。广场协议后，日本开始“玩虚的”，经济也从此一蹶不振，给我们以警示。
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