加拿大经济的一大特点正是在于通过源源不断的外国人购买该国房产而发展，特别是在2008年金融危机后，当美联储开启大规模QE周期后，加拿大央行也持续数年跟随美元低息策略，吸引到了全球大量流动资金。这是加拿大经济受益于美元的一个方面，但是，当美元于2015年底进入紧缩周期后，当加拿大央行完全无视本国经济特点情况下，一味跟随美联储进行货币紧缩以后，加拿大经济的风险立即凸显。: N! v; T- G6 Z: I
6 A, X Q$ j1 A0 H自2017年下半年至今，加元已加息5次。而为了与美元紧缩保持高度一致，在2018年初时，加拿大央行还实施了近乎于史上最为严格的信贷流程。这样一来就为高度依赖外国人投资的加拿大经济带来了实质性的负面冲击。我们注意到，亦如此前加拿大多位经济学家警告，2018年已成为加拿大楼市经济在金融危机后表现最为惨淡的一年。
$ l* V5 h' C" }4 ^5 D" t1 n, M3 J8 |
) ~% O1 Z- K3 b' M
' O0 Z+ M( \, E4 Y9 M2 L: T' q
( ]* n6 Y1 G, n( C0 U( G* t2 e加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）本月公布的最新数据显示，与2017年年底的数据相比，2018年12月加拿大房屋销量急剧下滑。CREA主席Barb Sukkau表示，严格的信贷举措开始对加拿大楼市产生影响。2018年12月已经是去年9月以后加国房屋销量持续下降的第四个月，该月的低销量也使加拿大楼市在2018年成为2012年以来成交量纪录最差的一年。主要城市的楼市交易量更是创出金融危机后的新低。
1 p a j' ^- J" r6 \: J3 r: _ J" Y: n: m- e& C3 O. [- ]
一些地区的房屋交易量下跌了60%左右。销量跌幅最大的地区有大温哥华地区、渥太华、多伦多等。要知道，这些地区都是全球买家（投资者）过去数年十分青睐的投资之地，显然，正在因全球买家的减少或撤离，这些地区的楼市正在骤然降温。
4 [+ E8 A4 w. q8 J; ]+ C t# o" T- M+ F& {
; J$ n/ V0 }. [4 ~3 u# d5 K9 L
; I( R+ ]6 E: P$ s) K
3 J+ a1 v. J F# l* u
例如，早在2018年上半年时，多伦多和温哥华的豪宅销量就已开始遭遇腰斩。总价超100万加元的独栋屋销量在多伦多同比锐减46%，超400万的豪宅销量暴降51%，同等住宅在温哥华大跌47%。而到了2018年下半年时，这样的景象还在继续，温哥华独立住宅价格也在2018年11月同比下跌了8.5%，创下自金融危机以来的最大跌幅。多伦多在全球住房排名中已从此前的第1位跌至如今的第137位，可谓一落千丈。
5 r7 W0 ^' Q' w6 Q$ A8 T9 {
* a* b- R7 c3 E9 _% d: H; ^, W0 C% Z, d: i4 @# v0 f% p
+ U' [2 m& P5 `. n6 M3 w" s
9 t$ H' g9 T- M, h& B; T
U# u/ y' o9 x! Q, I* [0 g, s7 t8 B! Q" `- v
值得一提的是，过去很长一段时间，中国买家一直是加拿大楼市的主要投资者，然而，就在加拿大楼市大跌之前，相当一部分中国买家已提前撤资，据大温哥华房地产委员会（REBGV）警告称，由于包括中国买家在内的全球主要投资者缺席市场，导致可供出售的房屋数量猛增（一年增长40.7％），使得房屋价格在过去六个月内下降了4％至9％。也就是说，加拿大楼市经济如今的困境与中国买家等全球投资者的撤离有着不可分割的联系。, O6 f. b6 r6 B v) A$ W5 T
; u0 t: x, m' n
事实上，这或仅仅是加拿大经济陷入空前低迷的一个缩影，我们注意到，2018年10月和11月加拿大共有22,961人申请破产，创下了2011年以来的新高。加拿大破产和重组专业人员协会的董事会成员David Lewis称，加拿大经济上演了前所未有的破产潮。而加拿大经济破产潮的根本原因正是在于我们前面提及的加拿大央行在并不正视本国经济现状的情况下，一味跟随美联储进行货币紧缩。
$ Z0 |* ~& W& a% S0 g2 b! e: c
* t, b, Y: D2 a2 ~4 y, N1 }) B* r5 W8 \1 |+ W) J$ e
- q0 M* u- J2 b$ @' m* k4 T
* l1 V+ T4 R4 N
一方面是加拿大产业结构相对单一，不具备抵挡经济风险的能力，另一方面就是加拿大人多年以来早已养成提前消费，依赖借贷的习惯。加媒报道，Environics Analytics的一份研究报告称，加元利率的多次上升，意味着抵押贷款和非抵押贷款的欠债人“开始感受到压力”。过去10年来，加拿大的债务人没有太多理由担心利率，现在不同了。在过去一年多5次加息后，加拿大家庭的平均支出将增加1,715加元。
# l: l5 S* G. L1 p5 K* X& ~# ~0 ?8 V' x* Q, U
不仅于此，早在2017年时，加拿大的家庭债务占该国GDP的比率是101 %，达到发达国家最高。如果这一趋势进行到底的话，据英国经济学家James Pomeroy的报告预测，加拿大到2045年家庭债务或将达到GDP的252%。加公共政策智库弗雷泽研究所预测，加拿大经济进入萧条期或不可避免，值得注意的是，加拿大的增长排名在全球最大的30个经济体中名列第27，几乎垫底。$ _2 K! a6 _4 X: ], z% m# b4 E
C/ O+ e: V4 F/ \1 O4 `4 m2 H" e- c6 z8 ?
# [- u+ d% o" `/ S* l* c8 ]4 w6 h* {$ v3 ^$ M2 y$ Y+ s
而由于营商环境等因素，包括中国买家在内的外国资本或在加拿大持续撤资，这都令加拿大经济雪上加霜。路透社则报道称，这些迹象或许是高度依赖外国投资者的加拿大经济的一场“灾难”。这也意味着，加拿大经济或正在由富变穷。
9 Q! j3 G- I2 F" Y& W6 j7 G2 F; z1 S9 @
|
