12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。
( g" m8 ^$ i- r( `( E3 O2 j* F3 {; I4 m
7 g5 P' W2 x w4 L/ j中介们的新一轮狂欢又开始了！
0 |3 {! W* s, A; K! i. D) ]6 t0 b
对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：! t3 Y; O/ e' G5 t9 Y
) ^0 @$ Y; K" o+ c, N7 R( W$ T2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......0 [- ^) Q0 K+ C
; ~2 ?4 n8 j4 |, ?1 V$ X“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!" B0 M- e* b# \: I p2 o: J
6 f. ~) m- [* f3 u) ^" M新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了...+ o$ X* _: s5 P$ [# B: ]" O( a' k
S, d! t) V8 l
首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。6 B% I7 N0 v' c" q: ~# G2 c! Q
+ \4 W6 m/ b6 O9 t
既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！" k) t; \' ]( X7 U: i
' y5 G- B- L% r其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。
/ f% k l6 w% ]- n' r( ~( B" X7 |
9 r& L1 d0 M ~4 U/ V5 i而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。
9 x( K0 Z4 V$ }; e" V+ L* X) }" j# j! m
也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。
+ I4 F" ?0 R) e: J& S% H: Y( `
2 E, E0 n+ |% X0 C3 h: b利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。. ]* F! }9 v/ y
* E) o. i/ ^1 C6 a9 H. S0 z$ q
2019年，能到那种程度吗？
9 @! N2 m) p6 Y2 s' B& O1 G% A# f: E$ O$ g/ B- t, b! E
绝不可能！
1 g+ }* q: ^2 g& n+ p' R o
z" d+ z; N! u, y, X c12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。 q- g' t# n5 m2 Z& b
0 w- k4 ?2 b `/ A O但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。
% }* G! |6 M2 a$ H k- p$ h
! `; x8 {# k3 G' L& b- L2 H. e2 m另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。
" [+ I+ V( n D2 T. }6 _* m2 s& g
人生在世，还是现实一点比较好！4 I+ Y9 q) A9 y4 K6 w1 Y0 ^( e1 H
4 {+ S, q. f& |5 @/ `23 k2 l) @) l+ f" W4 ]1 K
/ T" k3 G" e" w6 T$ q4 L g菏泽为什么会突然宣布取消限售？! z4 Y" y# f. C- c/ h$ _2 j1 l& B& z
2 U; @$ n1 ~( _" a5 d6 {$ L很简单，因为扛不住了！8 a2 B" f/ l) D" k) d: g: V j6 g z
' V0 |2 ~) x' g% d/ e那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？: L4 M* _% Q; j; i& c7 O! q" o" n
& d8 n( L3 q. T# v也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。
! \3 L7 H, t8 w% {. X& o4 C- O
- ?5 e( _9 g3 d* q0 z菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！
' W/ f7 H! ~ `# c7 }
, Z6 D9 T$ c, p" l有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。9 V) D) s. F& {- G( p
$ `: U3 {7 j2 I- |. r# m% ]5 t: }$ r
其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！
7 f% Q& h4 J7 W" A; ~: l4 s. U9 R T- Q1 C9 [
然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！
! S+ i; }8 \; Q0 D, J7 b. d' x6 y# C+ H2 s' K, ?8 K( Y# `1 J
笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。/ h1 X" e5 i: o- I8 }* U
: E+ H3 Q* O* L然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。, A* H, r) z, B) k: ?4 {
7 B! }9 m9 f) Z( Q) Z: ]5 K
特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。
3 c/ W+ X2 J7 P- e; s
$ v z3 l8 z9 X+ Y( q* J! B9 l: p那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。
) {1 J$ q' f. m8 q; }7 n- h# ~7 g" X2 q5 F( B
所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。4 a; E2 M/ {9 Z; n7 W
L# d8 {) p- h& J1 a0 l" l
万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。5 R0 A3 N/ ?; ^
& e# ~4 E% \, E3 w
但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。4 `# W! l; U' p3 _1 Y6 L5 ]9 Q& n
" U# v- p, _* r3 y4 ~2 O而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！
4 X* H5 V/ }! A) w1 y5 r" d% `
& y$ N7 f$ u; A. s所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？) q' r1 _$ P0 ^6 a. M, s
' H+ S6 c |3 T! p
. U" |( _2 i G$ w2 @- Q1 E- W; i( S$ e/ L, S J
39 \- R( u* @! h" t2 W3 |' r- b
8 ~+ C Y2 ?" X& D. y
这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。7 s E/ I. Q0 P1 g0 A
7 q* R I4 n; \; x) X# Z: l
从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。
' b, y6 W7 x2 }4 v
6 p6 |8 A6 N" D% ~* V3 W/ Q来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：! E B5 W) l1 l2 a8 A0 ^! k6 g" {0 z
0 e7 Z0 B* E8 Z* f: A/ n泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...7 }( G: n3 z' l W
* U! o: A! ]- Q; g2 b怎么样，是不是有些连名字都没听过？
5 h7 N# X/ S6 s( s3 m' {: I
( c, L% r9 i2 Z1 _6 h: ?0 I& k这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。% ?. V' p$ q* g" c/ b m
! a8 ]6 H1 z. g5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。' |$ m/ N- c" x2 Y; F1 ^ g5 ]" S
+ ^6 H/ q% }3 R. ~
但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？
* ]: v" }! c# Q {' z/ R- B- X5 z$ ?1 w+ p
棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！0 h4 t- h+ Q; G1 P# D' ], B1 g
0 Z% I4 A0 T" r; Y) @
对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。* U5 C, x% e1 k5 Z
7 S7 U9 J v+ ]+ P0 C/ o在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。. h! _( V! k0 H( F9 J; @
1 P" E! m6 @" C
哪里最安全？
0 t) O1 w1 F' D! J+ P F' ?# C1 W; t9 J$ f- t
当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。
8 B* N. d$ E; m- B2 O, {
) P/ x$ _; W0 d. W( f据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。
7 v- s; u& W' H* X/ ^- n3 Q4 J) D' T' J) a5 M6 P
不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！* ]: R% T3 x+ U2 r* D1 C4 A, F
/ {1 y% p# V7 z8 Y4! v# M8 f9 B/ i$ _1 p$ l, t
* z) f) I: b8 i. _0 y% i( v3 l* }
再有10多天，2018年就结束了！& |/ b2 o- t8 P% H5 [% A- H4 k
/ s3 J* D0 W2 {* E h( x- l
如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？
6 i9 B9 @3 a, @9 w, B4 _
* k3 F1 Z' A7 m) R/ u$ ]9 m对此，笔者的看法是，部分城市会！+ R. A% b% l+ F
6 @' B- m- g0 R& s) _5 ^7 G! C其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！* S$ d* i9 }% H1 O% }/ y. X; I
1 [7 j/ O# V" y8 h" R
明年，最重要的就是：维稳！
0 q, e. {9 b" j. x7 r
* J. |+ b9 ~: y4 f9 r所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。7 Z( Z) u% W- \/ {4 \! ~4 r
* ]$ t5 b% e$ E; F
比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。
: M" p" U N8 Z( _8 O1 f0 B6 z0 o0 S1 Z6 H
注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！
, }2 {2 ^6 ^; S$ j
8 f9 n5 m1 ?& Y" |+ H! G( h套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！1 ~. t4 }) c. a* K2 g
. g! R( m5 m8 O* ?! o
此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。
' n, r5 i; v$ l# z
! U0 ^2 t% U' [. z! v! l( H怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。
1 E' G" h' F+ z( I( o
* Z7 G6 L* j# M& h; J0 P2019，我只能祝你好运！
9 s+ z' Z; N4 k m; _" F( w5 I' L0 Y
2 ?( |9 P0 s: Z( N1 ^ |
