12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。
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中介们的新一轮狂欢又开始了！
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对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：
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" b( T4 l- d; B$ e! Q3 z( |* x2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......6 n9 \/ m' S& p7 v1 M+ U. d
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“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!
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* T3 \0 B+ B s4 M新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了...# k* f I: A) ~6 Z/ G8 M
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首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。; `/ T8 w2 {2 @% c" g( t
3 ~1 ]! ^3 T* N" u8 F3 c" v$ [既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！
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8 s- W& }. G/ A其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。# Z/ v7 S0 T* S
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而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。: q6 ~+ N. |( A/ B: r; l( I
. t/ X7 Y8 o" r, i也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。
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- _& o ]$ L& S利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。
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2019年，能到那种程度吗？. i- P5 ^" y/ P5 Z' j5 @ ]
& K$ \% r& p' _% |( g( n绝不可能！
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* G+ l/ f+ A e12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。
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9 M8 q* p1 z( D) X. z. g; ^但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。3 W1 a1 F( }- L
7 f. k* ]5 E6 E: \3 f* A3 D+ h另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。! w1 U+ o+ g& a% h7 t3 `( S
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人生在世，还是现实一点比较好！9 _" C" \0 L1 ?8 d. q
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菏泽为什么会突然宣布取消限售？2 _' w& ^8 `, I- e+ F, K
' Z e! y7 |2 w+ c" n* R* x6 }很简单，因为扛不住了！! e: k1 }5 s& ?$ k
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那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？
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. R, Q9 a7 }( g5 T J. W% P) E6 u也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。
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菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！
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" g9 y8 X, C! n) E5 E# d有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。
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5 p+ u+ v3 Z2 `, s- D0 [- i- v其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！% y: H6 _% P o c \" u
' b1 r' v" ~ l$ P9 t% {% j然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！: }# H& s1 ]6 @; q! h" w4 Q
0 P0 q2 p1 K6 ]! N笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。
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然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。
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特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。! b. z, D9 Y& ~1 O0 ` Q
6 @. b6 {; O- a( G* C4 [! o; ~- E6 P那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。8 P: M5 @9 k# Y- y4 k
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所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。7 J& Q q: q. o
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万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。
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) ?$ O! B) l# n9 a. m但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。
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而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！3 _: B, P J6 F7 ]
7 r+ e" T" G/ p# Z# C# Z所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？
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+ Y- u" s' Y; K. N这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。( _& [. O) V* Y/ w/ Q1 w1 H/ S
2 u# L7 J6 L* Y从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。# [$ ]0 p: f! M# O/ D$ b' H& \3 C
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来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：
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. F* E/ t0 N9 x. s泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...
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怎么样，是不是有些连名字都没听过？; M9 h9 ]7 V H$ ~. n8 L& \- F" \0 S
) s6 S" E; e4 h/ C- p+ W& t这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。
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) w v) L% O' J: f5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。& | n) Y- J! S! A% B
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但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？4 Y, I2 l- ]6 ?) n: {1 ?
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棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！: _. x& G! u: O1 W. g- H6 `& z1 O3 {) F
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对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。
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8 p) S% E% d- u3 L在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。1 ?" p2 C$ c' F6 P4 u
9 b) u# C! ?% o哪里最安全？* ?' \* y$ e) Z0 k
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当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。8 e# J9 W( e( U. h* _1 x- {. c1 `; o
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据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。
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* r/ z( W( o. \" }" y9 F* l! N不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！
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再有10多天，2018年就结束了！; P3 t5 Z0 g: w
7 f% L1 F- m; C, y8 a如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？ S- R1 u9 w( p4 W
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对此，笔者的看法是，部分城市会！
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其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！/ k6 A+ y. `& C3 [9 m9 M4 r
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明年，最重要的就是：维稳！0 K' g0 _2 ~6 h8 I8 y2 m
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所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。
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5 h9 ~3 b% z: r: M# X5 n( E比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。2 d* Z/ c: u5 e: |% f
: [# R& A4 ?2 R9 c注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！
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, Y, R1 T6 O; z6 ?$ |7 w套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！, d# Z y g4 \, {
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此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。
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: b* G! [5 l+ y) Y/ ^# `: s& w怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。
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2019，我只能祝你好运！6 g! T1 G/ o5 S9 n5 K8 O% u
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