12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。! A0 |4 [+ V: v, B6 s
; A, a" \. P) Z& G% u. O中介们的新一轮狂欢又开始了！
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对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：, y+ k. Z4 c9 G9 @7 z' X* T% ]
8 s a$ t3 G9 T4 O# T6 l2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......8 @ R) @* p8 v( P5 L) R
5 y3 W; j2 v$ w5 A" \. N“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!
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; J: {; w+ @3 S# Y3 J9 b- J+ u' a: a新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了...! B2 K3 y7 ]6 v* F, i, y M
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首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。
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既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！
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! ?1 p) H- f0 v+ t2 Y- E( B$ M其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。% `8 n7 t1 v" R# h! Z
% s' G, C' W9 Y& W. x: \1 O5 T而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。
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也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。$ P8 O8 x" P8 P% D
* o! M4 O, ] c4 r2 w: W利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。
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. f( k& Z. G/ z) l: E" @1 ]2019年，能到那种程度吗？: f P- B0 w) j( v R+ g8 t
3 y' r2 K0 @5 w7 {绝不可能！& B( {/ K, F2 o5 W; a
' ~, E: N N- U2 ]* `* A# n O12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。7 {& n8 ^1 e! i ]
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但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。
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" Y% k5 o. J7 j* \- U3 Y另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。
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! w8 b+ @( f( V6 {$ `/ {! }: c人生在世，还是现实一点比较好！; } n+ i+ C/ r5 S8 Q* Q
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菏泽为什么会突然宣布取消限售？* H0 O5 S9 X; f! |, P0 c
! \ O( q" ~" f4 M$ @8 N4 E `4 ^, o很简单，因为扛不住了！ F, O4 g1 P6 g9 |( B/ g0 L
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那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？
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也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。- w+ g9 v0 H2 I9 o
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菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！
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有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。6 \1 L8 ^. F( W; X: W* F
. \2 k3 a3 i6 y0 P4 D9 O7 T其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！# T r' \8 ~% s3 Q2 t% u& S) E
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然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！4 q8 b4 R+ o1 |/ U4 F4 b! p6 s, {
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笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。6 A* f/ D+ M# E1 L: ]- H$ A
/ I; g4 g" e4 L2 t( P) M; r4 t' X然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。) r% p, V4 r2 j: y1 x+ t
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特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。
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) w) ~ J" {# `2 F- D& ^那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。
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所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。# O0 q& T/ h/ }1 J% `% c
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万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。
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2 ~- c7 j- X$ L6 C5 d8 r$ ^8 R但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。0 f+ J( t$ z* D- Y) X
8 Y, e1 P! @( e8 f2 N而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！
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. G3 f: S& @2 ^. v1 u1 q7 l7 k所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？% D% Y8 Z* S* |2 o) h
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这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。& T0 ?4 @( S6 y- z
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从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。, Y2 Y% s4 h3 u7 X& o# N
9 G1 w- M8 L1 L2 u/ a7 V+ G4 m* t来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：) D# ]( c) |5 Y1 X" I
6 P* c% R! v) D* w O) k5 ~泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...
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怎么样，是不是有些连名字都没听过？8 J: N$ v8 G( q) m/ {2 r
8 O) `4 k- @- I4 ~这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。
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5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。/ H% Z. W, I0 O5 x6 o
1 z% D% G) J; }) u& k但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？2 j0 O& h" A6 m) Z. t
6 R) `, s/ b7 e1 e+ N: n% B棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！1 |; E8 l* n5 J! s, j c
4 P: }! T- U% \$ D对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。2 V5 Y5 c" l7 H
9 @( }. p* n! X7 D- C在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。! P, E, d) Z3 h \. m
% t. t0 v6 |, }2 e; @ F, H哪里最安全？
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当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。
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据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。
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不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！
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再有10多天，2018年就结束了！4 b1 F2 P/ }- @5 ^
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如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？& j+ ?# _8 a* M% J/ l( D8 y
2 V' Z! `% W, d. r; t. @对此，笔者的看法是，部分城市会！
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其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！% h( T) f) Z% ~
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明年，最重要的就是：维稳！
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所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。# U+ ]4 S3 s1 ]3 y4 B: U m
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比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。
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注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！" a0 L' n/ Y0 B4 f% r% T: M: ]
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套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！! v1 B7 t7 |* V7 n. S% M
$ E' ^0 i2 i7 R6 U此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。
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& B5 e: o2 T l% n- b怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。4 b- s$ C- `; c; C
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2019，我只能祝你好运！7 h0 R7 B4 p9 W# R- S3 ?
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