12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。
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& |% ]5 w/ |# j& j/ k u+ d中介们的新一轮狂欢又开始了！
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对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：( `3 E4 N! x! d1 B4 P- _- t
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2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......
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“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!
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6 V5 p+ R( P( k- g6 ~/ {新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了...
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首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。
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: Q0 e7 R! G! Y1 }, }" L既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！
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7 p$ s4 x/ `& T( X其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。
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) B9 G5 q7 q6 {" q6 v而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。9 f" H x4 F1 t# g3 ]
* o, G: u8 f% Y9 t9 @也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。
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2 {% q* N5 i7 I0 E利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。
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2019年，能到那种程度吗？
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4 f/ d: B8 y( }绝不可能！) X$ }1 X" N# R3 |; _3 [+ m+ ?
1 N& f4 B4 s' Q8 u" v5 C12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。
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但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。. J2 X2 y" ~. q% m, t+ H" [
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另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。3 T. u1 n( L0 _. Q1 E
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人生在世，还是现实一点比较好！
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菏泽为什么会突然宣布取消限售？
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很简单，因为扛不住了！
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那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？3 T# V- ]: Y1 a o) U
! ^" A8 s; D2 f, |* z4 J: ^( N, V也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。8 m4 l; h: `5 P6 U0 Y I" G
7 \: k' m2 H. T. K+ \菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！
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( Y. g3 m+ v; E& k, t有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。9 B1 t% U" N9 C Y5 N8 n% a8 ]
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其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！
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5 T8 d8 d, S: _$ i/ V/ r然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！6 ]4 p+ @0 I; A R l& X$ S4 Y
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笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。
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然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。
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特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。
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那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。6 [! A5 S v. H0 f4 g
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所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。
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: V! ]: N1 D6 g1 ~% V# ?+ \, ^, A万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。( V1 x3 d: D. x- t+ w" ?
$ l0 S% Y4 E7 \但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。% L9 c# s: ~; e9 R
* ?$ t! q- ~# [而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！
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所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？- Q, n9 d" z2 E( b
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% P$ k0 c$ k, E, w这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。
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/ P% d0 Z" g- w7 x9 m8 |. _从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。7 k9 o% g5 H) S
) z6 B0 C% f& ^, e$ _6 z来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：
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泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...
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0 l3 v* G9 }4 F' A7 a/ J怎么样，是不是有些连名字都没听过？
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这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。/ g8 \2 H5 L ^3 j: _ R# a
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5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。/ D! t$ U1 Q, V7 V' h2 x
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但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？9 a. F* h _3 I: \' m9 W$ Q
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棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！
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对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。4 k' u( n1 l' @+ q0 s& r
, u4 O8 Z/ y1 g8 f- s x2 q在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。' A8 e* u0 a- @5 V/ w" q
4 m/ ?4 X& V- d$ W- T% P哪里最安全？( d. l8 P( i1 o, i( Q' M
) \! ?/ N! i+ R A. o7 v7 S T3 ?当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。
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据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。4 Z$ R) c* C6 }8 q2 \0 ?
6 m% H# W( c$ L不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！2 }: s; w- H' s: `* F* X* X+ J
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- C! t! `( j- N/ O4 _) L' P2 x0 ]再有10多天，2018年就结束了！ R1 W' a& C2 e" q
9 ?8 i' A. e/ T& @如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？0 k5 m+ F0 s, L5 D2 j7 l1 d
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对此，笔者的看法是，部分城市会！2 y; H0 s Y0 n
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其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！2 b0 c/ W2 W7 e# k, v
+ ^7 Q" Y p% x6 [& {3 [' G明年，最重要的就是：维稳！
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8 G) w( \# Q; ~! U/ k所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。/ k& {8 Q% @" m
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比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。
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. C) {. i$ K# p注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！8 q' M' a/ o. ^; v8 x4 \
$ ?6 J( Y& A/ H, ^5 |套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！
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此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。
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3 E# J2 C, C9 O* ` U$ G怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。
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) t( A$ a( q4 _# C; y) q' s2019，我只能祝你好运！
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