12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。% f6 A" ]; Q0 v5 N8 Y- ]
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中介们的新一轮狂欢又开始了！. C$ A1 T9 M! i, S( X. o
0 \# f. W$ x6 a3 Q& _对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：" [/ B4 t$ M0 C
# T- p/ l6 b- b+ F; {3 f) |+ [: _2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......4 |, ^1 k& Z3 o5 Z6 a
& j3 c- @5 Q" e, \# [3 k/ H& u8 W“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!
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新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了...$ O' p2 Z, M9 {2 r
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首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。
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9 q: R, v8 i1 g ?3 ?7 v既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！# Y+ _1 R" j+ H) Q; ^
8 [0 \: p% s6 _( V( z* {) ?5 S其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。: p2 L" ~1 F. {% C
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而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。. H2 R. E4 e$ z% }# C1 f
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也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。
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# q8 \' L- | c$ |4 z利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。6 H, Q2 @: z+ ~+ F3 u
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2019年，能到那种程度吗？5 X; h i9 Y% {; U% l* x9 Y
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绝不可能！/ J# f1 _, Q$ b$ n% S
6 l' q6 s8 m4 \# B4 O12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。: j( b9 c* w+ t+ ?
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但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。
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另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。
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. V. c$ W! k5 ]% ]人生在世，还是现实一点比较好！
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) ~+ q8 T: N9 Q' e菏泽为什么会突然宣布取消限售？
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) d3 u) b: C: f. x很简单，因为扛不住了！
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5 ^3 T+ _2 b8 K) o( R9 j那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？" K7 F% `( w8 }$ P* n
- J' M+ J- ]2 p# k- ~; g也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。% z3 e. e) d' d! @6 S, ^
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菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！) f( @+ X* z) Q- _8 L
3 a" {( G' [: r) ?' k有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。0 V T2 O% v, c) @, Q% y, C! e3 V& {
( S" s, R4 [0 A6 a( |' Z, A3 B( X) C* d其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！2 n: x* z6 b$ S) s" |
/ F0 c' U- A- m, e/ L; q* l8 k然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！
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9 t! d2 m& U7 y* E, U$ a5 P. a笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。( F2 ~( G, v+ e
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然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。, E7 n! ^% N9 J
4 C9 O3 _- K# Q1 V特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。
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那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。$ R2 q3 N( B! p: Q
2 m2 |' R) n% n0 Z6 ]$ [: s4 S所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。
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0 X8 V: v1 ]* l" s万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。% v5 i& E- d. Z! K% d
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但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。, U& v$ g0 o. m3 K9 a0 [$ S7 o
& h6 @1 b @3 i1 b% p' {而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！: [; ^6 D+ D' H8 {$ D# J" i- n
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所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？! k$ K. L, c" X1 {. C& J
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; x F/ Z7 S1 \" D5 a这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。
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从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。
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来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：
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泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...; w/ o* M& W s
' p S5 A8 q" ^1 E* n3 w怎么样，是不是有些连名字都没听过？
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这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。
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4 f+ q+ ~3 l' D3 I" j! X7 k5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。
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但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？
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' x1 ~9 g& Z- a: z2 A' }1 I( r棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！" z8 W. M6 v: `- |5 P) h
# k& a. P, R1 W9 [7 i; f/ ], `/ Q对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。
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在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。
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哪里最安全？
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当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。
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据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。* f& p- L; d5 E% b' N- u
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不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！2 H; N% |4 l B/ a
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再有10多天，2018年就结束了！9 Z% G7 U$ [, z/ r2 ~ d
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如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？
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2 k/ F. y J/ l2 d对此，笔者的看法是，部分城市会！
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& b0 q, e/ ?3 g5 N; S6 S- A' c其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！/ `) l7 d% d' p5 r5 a
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明年，最重要的就是：维稳！) J) j; H: q% T3 \- P
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所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。( w, w) e0 T( e. |
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比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。
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注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！
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* ?' L; B( A& d, w3 A6 S& ~4 M* ^套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！& m# }+ B M* q! ^% w4 s s
& U8 U ^+ U9 A4 A. o此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。
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6 C$ M% b4 s+ {怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。
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5 u- ^- }* D2 o( A2019，我只能祝你好运！( ^' p4 n& W) v+ C: a
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