12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。! V& _7 q) j* {2 L- o
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中介们的新一轮狂欢又开始了！9 y2 o( v# C3 |
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对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：, d/ S) E+ y5 B; z! {( O: T
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2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......
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“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!5 N3 @1 X) w8 A/ q S
( s+ `+ T8 N, Q新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了...; Y9 ^+ C }# x7 g' @0 J
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首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。
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既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！6 Z/ h' B) I4 c
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其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。- D# V* U4 k5 G, L4 \ f
5 \2 h4 [2 j/ X* x* r而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。
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也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。
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6 m4 x6 P- J* p! Y/ f+ b' M3 \利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。1 M' r* b4 v e( [
% h _3 u: o. y: z* l2019年，能到那种程度吗？
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9 g# M" u |, H# G, x1 Z9 `) _, L绝不可能！
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12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。; f6 Y% d8 A7 ] ] E
! _7 x# M1 \, B3 ~8 j但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。
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6 {8 J: y$ Z u* s2 B* b8 f另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。- G) Q5 c* V# [. x8 A4 O1 O7 D
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人生在世，还是现实一点比较好！. A+ P g7 z' O# K, \
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& U& |6 O/ H0 _! t8 h菏泽为什么会突然宣布取消限售？
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很简单，因为扛不住了！
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0 v2 O1 M$ E$ T2 Z" u6 K那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？
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也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。
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( p* e+ ^6 S8 B' N菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！" s7 b" `: Q: i0 L3 T
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有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。9 p6 B# g, P" B5 o+ N O! @
7 v% | d2 ^, B2 [其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！5 \, n9 C0 z, j4 O, n, m
2 Z8 w2 z6 A6 S7 ~' F. A然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！1 C; _4 X8 [ t, U
& E) [) c/ s) e$ X5 s) K: N笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。# {$ E: t0 y# h3 X, U! B6 X1 L
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然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。$ n/ ~5 }# U' N6 t' O* v
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特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。 l& s1 `+ R& N0 Z6 ~# I
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那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。9 C7 ]( o- S9 N5 j) g+ o% u
1 u0 ^0 V& m/ \. B6 b! J所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。
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万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。
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H" Z# a' z' F5 w" j& Y但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。2 L$ F% I& X. q' o3 O# V
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而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！0 A5 R# p* ?7 H* `- ~
. K; u. t k, Q3 G, X: L- p2 z4 A所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？0 Y- l( O- R; v# X; i' X
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% b2 ~" P3 q$ f' O* L这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。1 _1 K: Q- E$ V' S. f8 O
( d& Z7 c$ M/ n& b) H/ {4 u从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。& X' W' B6 c5 e8 h/ F
# y" I5 X2 y' |$ {+ s, \8 \6 o来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：
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" k) W/ z6 X# {$ d( O泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连..., q1 |2 J, r: y) C3 C# y y
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怎么样，是不是有些连名字都没听过？
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这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。
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5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。) x# R/ U0 ^0 J
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但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？
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棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！6 l) H, i6 F5 m; V5 r
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对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。
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在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。
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: P- Q+ z9 l0 Y( t& F, z1 z哪里最安全？
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) b, C- A$ C! E' b' v: r当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。
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据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。
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不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！0 C/ d! C: L$ f% h# K
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) q3 N% N+ J) q6 Q再有10多天，2018年就结束了！
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如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？, }( `, I+ x5 y7 j# m
6 e& D8 b+ o2 i对此，笔者的看法是，部分城市会！
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. i8 t5 `5 \- f/ C# ^4 S* {其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！
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" V7 ~5 B: @6 J4 C m& J2 L明年，最重要的就是：维稳！- |" N) L& x7 o6 o4 {: y& N2 {
4 v+ m; [, Q: `' r) T, l* d& t. N所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。# f1 i. u# w) U* @* |3 g8 g
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比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。" w r f# {3 s; M; @) y$ P
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注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！+ b+ ^, I3 ]* ?( E
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套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！
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此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。% t; d- _+ g9 m
1 a2 X: d k2 @/ C6 k怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。( r: C& O" ]2 [3 `) ^: L3 `
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2019，我只能祝你好运！
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