12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。9 k5 s: }" d H! P3 T( d
! ?. H; r9 [) m% j0 o. \& E中介们的新一轮狂欢又开始了！0 [8 [) U& Y7 D3 [" g1 H
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对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：) Y' D! y% |& p: Z/ A: O% G
X! N9 A" m; T& y/ K& g2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......
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U" n9 Z, b1 {9 N+ s- g“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!
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V7 M9 @% t( {1 q/ o( {新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了.../ @: \# m1 a) U& j9 Y+ Q
# q. P' b! c; R/ E$ d; {* [# u/ K首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。6 a8 k& g H! ]4 S
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既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！1 L# c" ^4 W2 R1 ~" q8 N
7 b; X" G. j9 t* H其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。
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' P R/ ^+ _) n2 m而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。+ K4 c/ y, y" n& s3 J
( K4 z7 ]- @# Y6 b( u8 X" ?- B也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。& M/ X7 ~: }2 \ ?% D6 }
1 b( l! q8 ~" j利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。
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- h: z" {6 a( V' j9 B; }, m& l9 f2019年，能到那种程度吗？$ P4 A* ]- O- w. K. f/ ^& r% v
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绝不可能！
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5 i: Y5 ]8 [* i2 @/ b& L12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。' }, G+ q# L7 g0 u
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但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。7 P4 R a A, c4 q5 R& i. T
/ p2 Z, V0 I; m" d0 v" S* Y1 E另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。. i1 T' x" C3 f) ?
/ a/ g4 `1 h& F0 f/ s# @人生在世，还是现实一点比较好！: ]6 P' a% M6 N2 G& `
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m* O- w# K% v7 b& T. ^菏泽为什么会突然宣布取消限售？
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9 r, B% u) v u/ I2 `9 t0 h( K很简单，因为扛不住了！
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那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？
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也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。; l) G/ r/ A+ Q5 E) q' `
; |. l& i% S9 m" J6 `菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！& V: f' C0 a9 X6 C
( N8 \. f% p' d! O% Z6 V有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。
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其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！% I7 p* U- a1 r1 ?7 ~
" v( X3 Y5 ^ V- k: S' N1 u' H然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！% d6 v5 @: |% ^
7 Q: H& Z, m0 h笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。
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. V$ m5 }/ B8 u, h然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。4 k) o3 Q; H+ r u8 h0 m! X
5 V' j! N+ W, O J* p特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。4 X2 e3 _! ~* M( F8 F" o( v
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那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。
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所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。7 u2 W* r; u& _7 e: `0 U
( T4 F/ q0 l* y2 u4 a- `万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。
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但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。
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0 U, i" e$ E: B' l而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！
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所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？
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这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。
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8 h3 v$ @6 A; D6 e* \从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。- |' S5 f5 w- w/ q
% E4 F6 k7 J/ x5 a/ H来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：: K) L! |% j. Y; L
) j/ w, _) w+ `" v. g$ T- N泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...( C, M# {8 Z' P1 V3 v7 W
( L' C B- L8 K3 M; b. ^2 ~4 P怎么样，是不是有些连名字都没听过？' F( p, U1 h% j% r8 T
. T _% q4 L5 f/ r/ u8 E+ V' k3 h这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。
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5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。
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- v4 O4 @9 V3 P7 c9 P, M: w但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？( r# V2 s0 L9 U+ L/ q
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棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！9 s' z) f8 w$ n& y+ Q1 ?3 z
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对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。6 n' @* }# h, |+ W( p2 H
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在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。# p2 u; |; _( |2 i0 v) s8 J
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哪里最安全？
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; Y1 x' R# @) }( w) E4 b' v当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。) C# r% c# j* B( z6 I
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据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。
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不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！
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再有10多天，2018年就结束了！
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如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？
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对此，笔者的看法是，部分城市会！+ c; k! k! @! |7 W. M H% o5 ^
. ]+ m- }3 m; ^: E$ M8 A8 Y其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！
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明年，最重要的就是：维稳！! Z% H ]4 n, |9 d1 J
4 u+ {9 k0 z! B所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。) T( d2 Y5 W) t& ? X; J8 A
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比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。
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3 q" {4 r4 e' q( X注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！
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0 f% y( v) k# [. a2 L5 l套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！' R7 S6 I# Z/ E" ]) `
" m! J3 H3 Z+ \: N- }此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。
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7 o0 j5 }* n7 C5 V/ e+ {怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。
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2019，我只能祝你好运！
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