12月18日晚,山东菏泽宣布取消限售。瞬间,一石激起千层浪。3 r- O7 h; I' R
! l( X; s0 K* i4 P* ]* P6 a中介们的新一轮狂欢又开始了!
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$ A# Q8 c5 O9 U& Z对此,有人又重新搬出了14、15年的经验:+ @$ v& s" r' o9 G
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2014年,由广西南宁牵头,率先打响解除限购第一枪,随后,更多的城市加入到松绑的阵营,2015年,房价开启新一轮疯涨......7 L$ R. r" M$ S3 Z
( {9 u+ O& i4 q, Y“看看,如今菏泽取消限售了,接下来,就会有更多的城市效仿,一旦全面放开,楼市新一轮行情很快就来了”!
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* r8 f) m' t E, J4 H新一轮行情来没来我不知道,但我知道的是,给智商充值的机会来了...* V+ y; W% E5 y& I! B$ Y
' v6 h9 f9 o, J! k0 F' h首先,关注时事的朋友想必都非常清楚,官媒曾多次在不同场合暗示过,我们现在所面临的情况,跟历史上任何时期都不一样;12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会,领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。1 n* B$ J4 b1 L* t+ O
* ]+ z" J* w% E" Q3 s$ t. Y. M既然如此,还拿过去的经验来类比现在,就是“刻舟求剑”!: }6 A- K2 B* Z* {/ g' m# i1 F
8 f, R: S) ]9 R: k7 s其次,就算你要套用过往的经验,也请弄清楚了:14、15年那时候取消的是限购,现在只是限售而已,一字之差,达到的效果却差之千里。, C0 r; R" m% v' M V7 B
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而且,那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合,现在呢,这些都会放开吗?其他的先不说,就单单“限贷”这事儿,放松的可能性都不大。3 M V2 U, @+ \0 J
( {& _1 n4 O5 q; I也许你会说,现在好多城市利率都开始下调了啊,刚刚,深圳四大行还宣布,首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。, J' t; x4 | }) J9 @- ~
! ?, L3 [! J( F, k6 h& K利率是降低了,这没错。但是你要知道,15年那时候利率可是七折啊,而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。
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2019年,能到那种程度吗?7 G0 l1 R4 r' n6 `% X
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绝不可能!$ Q* S' p6 M( I- G6 ]1 j# L
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12月份,如果美联储不加息,那么,19年降息就多了点可能性。# a) r& w7 [) |$ S8 I0 H7 x1 R
0 [& R$ L0 |5 n% v6 F4 y但是,笔者认为,即使降息,敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大,很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。 ?- M$ j8 g/ z6 Z3 P {- W9 w6 k/ ?
( }& x/ ^% ?1 N0 n: q另外,本轮调控中,部分利率上浮幅度过大的城市,可能会降低5-10个点,但像利率打折啊、首付贷之类的,想都别想。
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8 k" o$ o! }8 z' A$ v4 e人生在世,还是现实一点比较好!
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菏泽为什么会突然宣布取消限售?
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很简单,因为扛不住了!9 Z# _: _- a% z% @; z
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那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南,而是一个名不见经传的菏泽?
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也很简单,因为像菏泽这类的三四五线城市,几乎没有任何基本面支撑,自然,相比于厦门这样的强二线城市,要脆弱的多。
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菏泽,其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市!
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! f! K6 `+ k% f2 [" ]2 ?# q4 o有数据显示,仅仅2017年这一年,山东菏泽棚改就达到了18.2万户,占山东全省的1/4,涉及接近70万人,相当于直接拆掉一个百万人口的大城市,而2018年到2020年还有25万套改造任务,涉及100余万人。
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其棚改规模之大,范围之广,令人震惊!
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9 l* v" Z+ ~4 P: T1 V) O然而,菏泽,仅仅只是三四五线城市的一个缩影!, w! O7 r9 U6 b) k5 P- N
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笔者相信,放眼全国,类似菏泽这样,没有人口持续流入、GDP又很落后,完全依靠棚改来拉动房价的城市,还有很多很多。。。8 T: n @2 c4 x' a7 |
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然而,国开行突然收回棚改审批权限,甚至住建部要求逐步取消棚改货币化,对于这些城市的楼市来说,无疑是来了个釜底抽薪。3 e2 l8 u1 N4 u5 j+ M) F* M6 X, E
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特别是进入10月份以来,全国各地楼市下行压力加大,这些三四五线城市,就更不必说了。
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1 |% t- E! P3 S8 s' x& G那么,一个很直接的问题就摆在眼前了:楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。! P4 @8 ?6 N% z* |6 M
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所以,此刻最渴望楼市松绑的,就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子,就是想试探一下上面的态度。7 F M. U, W$ p) Q+ J5 r" J9 ?* m( Z
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万一被默许了,可以解一下燃眉之急。但万一,“枪打出头鸟”了,自然也不损失什么。
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但是,他们却忽略了另外一个问题:在楼市下行期贸然放开限售,很可能会引发踩踏式的集中抛售。
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而这种情况一旦发生,所产生的后果,是难以估量的!3 B4 J: I1 W n* a( m; F, P; ^/ T
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所以你说,取消限售这事儿,究竟是利好还是利空?% g6 s" A, K1 h6 z4 C
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7 ?0 ?: m9 `9 ^/ m/ B. [这一轮楼市调控下来,限售,几乎成为了标配,为的就是锁住流动性,以时间置换空间。
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从2017年3月厦门限售后,全国共有60多个城市加入限售的阵营,其中还有不少三四五线城市。
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来看一下,2017-2018年限售城市名单(不完全统计):
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泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...
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& H& V6 ^( w3 t: A5 R, _( F怎么样,是不是有些连名字都没听过?
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这些城市的限售时间一般是2-5年不等,再加上期房交房、以及拿房本的时间,真正的限售时间其实是5-9年。; V9 X2 w4 L( c9 f e& u
: Q) [* N! i" x H. P8 m5-9年,对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说,其实一切都不是问题,毕竟人家基本面很好,长期肯定是看涨的。
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; {* S: F# q, o0 l5 J$ V. B但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢,5-9年的时间会发生什么?
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棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值!" A3 p7 |2 O- G( Q3 J% ?) Z
2 d; I6 D o! [8 e对不起,除了这一条路之外,我真的想不到别的。' w0 E* s% [% E
( v* ~1 i8 q- f& n在如今这样的形势下,长了不敢说,至少3-5年,大概率不会有大的行情出现。既然如此,就要考虑安全性。. s6 Z, O4 ^& P w8 H
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哪里最安全?+ ~! M( S/ G' O/ p# U) U
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当然是一线、强二线、二线,再加少数强三线。4 n+ W0 g" j8 X) r
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据笔者了解,很多人买三四五线的房产,是在本轮大涨周期中,一二线限购,所以才被迫去不限购的三四五线的。当然,有些人足够幸运,买完后大涨了一波;而有些人呢,出手时机过晚,不但高位站岗,甚至还要面对长时间的限售。; I0 Z" [7 h, h4 v/ e
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不管怎样,这是命。活在世上,要学会认命!; D8 k% v, {0 L
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再有10多天,2018年就结束了!
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如今,许多人心里都有一个疑问:明年楼市会回暖吗?调控会放松吗?
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对此,笔者的看法是,部分城市会!. w/ D/ K, J$ V3 V( o) \! c
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其实,调控进行到现在,目的已经达到了,利空也已基本出尽了,这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提,其实就算是利好!
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明年,最重要的就是:维稳!
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! @0 w+ |6 e) m$ q所以,2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市,可能会自我松绑一下,来试探上层态度。9 O) u' s0 n }. [9 X1 s+ G
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比如,菏泽取消限售,后续,或许还会有城市跟进,但出于楼市安全性考虑,我认为他们会慎重!再比如,限价、限签等,部分城市可能也会放开。* j }" r' r+ w- Q
0 ~, P6 ?5 @/ `- w注意了,对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说,2019年如果放开限售,那么,将会是你套现离场的最后时机,一旦错过这个时机,你以后面对的,可能就是长期的下跌!4 F% ~( I$ q; r+ V! u: `
. k. H8 T/ H' s0 h5 O _9 s套现后干嘛?置换更有价值的城市啊!$ ~* E. {+ Q/ c! i U) W9 d U
) q7 i5 z# X8 P; o2 a此时也许你会说,现在卖掉赔钱啊。
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怎么选择,当然在你!反正,结局或许早已注定。. M$ \/ D! i7 `; u% G7 K2 a d& y
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2019,我只能祝你好运!
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