12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。; j0 D; s9 W) `' R+ ~
: B3 W F. T6 @2 R中介们的新一轮狂欢又开始了！- I% A. y' O) G7 n( X
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对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：
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8 d& T6 A8 V8 q' I% j8 d2 T) q/ W2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨....... g w& p2 U* T0 ?$ ?6 W2 C
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“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!
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新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了... M, B5 g. Z8 z9 y5 N. `
6 c; V1 q, A" E. m( l* l; p首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。
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) X0 z5 u/ w% p! m8 e既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！2 K' `) h/ l# F" T
0 b. o2 L- S2 D8 m) h其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。/ g( |% ^* A1 N( H2 b' ]- B& p1 p8 j! `
; {" t; g6 c$ d+ [" P而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。; ~- B" W" B, u5 z' B& I; @3 ^
% v7 y. r! G: s ?5 q也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。/ \ C' t" U0 U2 ?+ V4 o4 s2 H
' w& o# e" ~7 O利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。
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2019年，能到那种程度吗？
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- N F2 e4 h8 W% n4 p绝不可能！' v3 d' e: A2 j+ ^
) t. W( n$ ^9 N) h; R8 G+ [7 |9 {, i12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。: f: V' z+ C; G" D3 _
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但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。" k k1 h" S$ Y- y% O4 p4 i8 M" K
, s3 m% K9 r2 l+ `+ F另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。
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人生在世，还是现实一点比较好！
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菏泽为什么会突然宣布取消限售？
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很简单，因为扛不住了！
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% F* d {( V* W. x! y那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？
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r, D4 M7 o7 j7 g2 C" N, z; A也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。$ {+ V& c( {" y9 V; Y' t3 X4 e/ X
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菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！# Q1 C) k. R# W! `
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有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。
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其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！3 {1 X$ I4 @) m6 \* G. A
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然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！% L: K- j* X& r7 J. Z9 Y
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笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。8 P: v- @/ M$ z0 S* l/ i) O4 n
' v: B/ ~) x5 v# K3 Z然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。) U- ^) {( a/ }4 P
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特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。
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那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。3 G, q7 z7 Y4 H" I9 ]& ^: j3 C7 y
* z' K' Z& z; D) i% H1 L7 H# q. C7 I所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。; L' {! p# S+ G9 E! l: I; X
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万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。
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但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。
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而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！
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0 P" `7 Z- y+ }3 a所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？
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这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。' ^4 x/ U/ j3 I- Y8 d
: `0 b2 J3 L) ]) I6 y' ^4 S% [从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。
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% K! @1 ^+ [ g! f+ A来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：
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泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...( e4 q5 K+ ~1 o! T6 T9 H
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怎么样，是不是有些连名字都没听过？! |* c' Q8 H1 K+ _. Z% ^
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这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。
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# Z6 B( z! v9 x5 t# y5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。' N( n$ F. d7 G8 r; S7 h
) G7 \! f3 g# [9 k2 ? k( o但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？7 z. h; x3 d/ w& s) K
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棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！
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* t3 V# j6 y( a( V) b; h1 [对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。7 t2 @8 @9 C. H. ~# v
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在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。
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哪里最安全？
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- O: s' Y3 @6 }3 I5 d$ g当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。0 H0 M$ `5 b8 G. { }8 v. ^
0 T" ?! ~0 d7 \' y. \据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。0 x. U4 ~) W" P
/ C/ b% p8 G8 R& M不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！
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' y: [! z4 u" M. r( s" Q. I再有10多天，2018年就结束了！
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如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？
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对此，笔者的看法是，部分城市会！+ x* v( d" e# t- {- w k
5 ~/ l! S3 N; Y- B( ]' c其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！
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明年，最重要的就是：维稳！
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所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。
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比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。+ r+ g7 ]! _6 X& t t
. j; V) F2 S+ [注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！- ~: @" l, z% e5 f& x1 P7 m, @. S
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套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！( y. A% m( t/ S9 o
$ E& o) [7 b) @. p5 x8 T此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。, E8 q$ @5 L4 T; B7 G& W$ y
9 z6 x9 H$ O4 q) J怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。
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2019，我只能祝你好运！
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