《澳洲金融评论》获得的新州财政部文件《房价与移民流动》显示，由于移民人数减少，悉尼和全澳房价将低于预期轨迹。# ~1 k' A$ @0 l
- O4 n3 L. f5 O) }4 @" ]3 @' n在模拟情景下，如果5年内澳大利亚每年净移民人数暂时减少6.4万人，全澳房价将下跌7.8%，新州房价将比常规“基准”低6.8%。3 z1 `8 k3 J$ m ?* U
- ^! F0 N( l8 x. G去年，州政府撰写的一份文件表示：“即便是暂时减少海外净移民数量，也可以缓解房价上行压力”。8 [8 P0 D* J/ j# ?" x# h( T3 [2 g! w
- `7 i& \. i0 d5 J9 A8 h) c5 H3 p% y( k9 [6 H# M
" |& I2 j4 \; ~4 w9 D
莫里森政府表示，计划将每年永久净移民人数上限从19万人降至16万人。新州州长Gladys Berejiklian呼吁将该州每年90000的移民人数减半至45000人。4 `# m2 U, z1 Q8 F! x
7 n6 M5 \6 c) }/ n% y( y) v, D
Grattan Institute估计，10年内每年净移民人数减少3万人，将使全澳房价下跌约3%。Grattan首席执行官John Daley表示:“移民减少意味着寻找住房的人减少，因此房价会下跌。”5 j: [7 Y" b+ w+ k. b" s0 H
+ ~; l) ^* R5 @) V6 J$ p9 o' ?( Q) R
! i+ R4 Q! m: `
- `; K- ?2 K2 m/ p5 u3 L
负扣税" Y4 ` m: B6 u" o" e ^
1 R! ^* U, f. Y" W( z他还表示，移民减少导致房价下跌的估计幅度，大于Grattan对工党削减负扣税和资本利得税减免计划导致房价温和下跌的预测。* _; |) ^# m* `# n' b8 W# ~* [
4 Q" T3 S2 u2 \8 `6 N+ D
由于银行业监管机构收紧了投资者贷款规定，房地产贷款需求下降，以及人们对目前房产市场信心减弱，全澳房价已较峰值下跌约5%。9 _9 b% l& _3 K; k# u: _0 z+ }
7 T; G; i; u) j/ n' Z- J但花旗集团经济学家Paul Brennan在一份新报告中指出，人口增长放缓存在经济风险。“推动潜在住房需求的一个关键因素，是移民带动的人口强劲增长。”
, f) q. h% j O% K- O% ~# L
, x3 {! t& [$ M F4 G' H花旗集团预计，澳洲房价将从峰值下跌10%至15%，悉尼和墨尔本的跌幅将更大，因为这些市场过去5年的涨幅巨大。所以如果海外净移民减少3万多人，房价跌幅预计会更大。% s1 a" ], U" n y q9 P
) L' F& o5 B3 F! m C
“我们预测，家庭需求因素在移民放缓中已经开始发挥作用，但如果悉尼和墨尔本的移民人数在未来几年减半，则房价降幅将会更大，并将延长这些城市房价疲软的时期。”
6 w5 k1 s2 N; P, c' U2 F7 q
" b; [2 y0 C& y, m7 y! K9 S. c4 ~& s# l, j" p1 e7 k$ M4 z
临时签证4 ~' k' e9 u" M% q1 j
% D+ n7 {3 s2 ~. g然而，Grattan的Daley告诫称，削减永久性移民并不一定会降低整体移民率。“这完全取决于你对临时签证的控制力度。”5 C# ~* C( b( u- d) \5 D5 Y$ i
+ C N# M$ _; y4 S. \ w目前澳大利亚至少有160万人持临时签证者，根据Capital Economics的数据，上一个财年的临时工作签证数量增加了12000个，学生签证数量增加了35000个。; k$ D- e% X) ^6 o9 C( `
1 J1 i1 C. y) D+ ^2 L4 v
Capital Economics高级经济学家Marcel Thieliant说：“房产市场、道路和火车拥堵的重要因素不是永久居民，而是整体净移民率。” w1 R& L7 ^9 X" `8 T9 ^, }* b
8 x, N# ?# C9 k2 d. I/ ?. y3 t4 |5 u
“除非政府也开始限制临时移民，否则永久移民摄入量的减少都不一定能降低整体净移民率”。
4 b+ `4 C# ]5 T6 ^7 R; M
/ C2 Q2 z1 J! @# f, j$ E“我们最乐观的猜测是，未来几年，净移民人数将略微减少至20万左右。”9 w2 `3 `) x* `
- D& j1 M* {8 W0 @- @* ?( k
|
