《澳洲金融评论》获得的新州财政部文件《房价与移民流动》显示，由于移民人数减少，悉尼和全澳房价将低于预期轨迹。) {& r0 O$ L8 `1 Q) Y/ k
3 M# v" d, ?! }5 j- [( m" f
在模拟情景下，如果5年内澳大利亚每年净移民人数暂时减少6.4万人，全澳房价将下跌7.8%，新州房价将比常规“基准”低6.8%。
7 ]5 `) @/ C. z( L8 ?
! X. K3 w3 r: Q: X! q去年，州政府撰写的一份文件表示：“即便是暂时减少海外净移民数量，也可以缓解房价上行压力”。
- }/ m* x- ?( {+ H- E6 N
1 t' O& s6 q+ k3 e0 u- K* b3 e4 B) M" X/ m1 A, x7 a4 g6 N3 S7 z
! n6 L5 U" {/ c7 y" F莫里森政府表示，计划将每年永久净移民人数上限从19万人降至16万人。新州州长Gladys Berejiklian呼吁将该州每年90000的移民人数减半至45000人。
! c# d/ z, @3 f* ^& K8 D: o+ p- a$ E% l6 `. V! O
Grattan Institute估计，10年内每年净移民人数减少3万人，将使全澳房价下跌约3%。Grattan首席执行官John Daley表示:“移民减少意味着寻找住房的人减少，因此房价会下跌。”+ L" G3 }) x4 N9 } x5 {1 X5 \, S; S
: ]5 K& g4 v' T6 D) v" F" f/ v7 P
& a9 v& j' K5 `/ C
3 _& q* u# T" c/ T5 p. J负扣税
- l2 G+ k+ y |/ e
: Z; O& B4 z- P他还表示，移民减少导致房价下跌的估计幅度，大于Grattan对工党削减负扣税和资本利得税减免计划导致房价温和下跌的预测。! M2 i& C- Q2 u0 T( u
. a* `, d1 ]( S0 ^6 C C
由于银行业监管机构收紧了投资者贷款规定，房地产贷款需求下降，以及人们对目前房产市场信心减弱，全澳房价已较峰值下跌约5%。$ o+ J7 o$ m F* {3 [$ j: D+ L
* y' C h! J6 E- Q& N" f
但花旗集团经济学家Paul Brennan在一份新报告中指出，人口增长放缓存在经济风险。“推动潜在住房需求的一个关键因素，是移民带动的人口强劲增长。”
* ~7 Y* }% w; C6 l1 j2 @
7 ~0 `# f' K7 l2 t1 A花旗集团预计，澳洲房价将从峰值下跌10%至15%，悉尼和墨尔本的跌幅将更大，因为这些市场过去5年的涨幅巨大。所以如果海外净移民减少3万多人，房价跌幅预计会更大。 s2 _8 d$ H- M3 T; Z3 Q* l
; V: d9 i9 ?+ w$ H6 F
“我们预测，家庭需求因素在移民放缓中已经开始发挥作用，但如果悉尼和墨尔本的移民人数在未来几年减半，则房价降幅将会更大，并将延长这些城市房价疲软的时期。”) z! [8 a2 z- \
* {! U( A" l+ `2 F, w: P
. z; m# |3 s( ?0 t; {
临时签证9 H- L6 {8 f% \1 p
" f, u! d5 j" _" c) t0 _
然而，Grattan的Daley告诫称，削减永久性移民并不一定会降低整体移民率。“这完全取决于你对临时签证的控制力度。”
6 t2 Z( B! d* S7 Y/ c/ L/ ~: v; F- ]8 V' K! H. O! J
目前澳大利亚至少有160万人持临时签证者，根据Capital Economics的数据，上一个财年的临时工作签证数量增加了12000个，学生签证数量增加了35000个。
/ o1 u; |4 K) w; O& k! R; X8 w% g ~; p8 d! I/ _, b
Capital Economics高级经济学家Marcel Thieliant说：“房产市场、道路和火车拥堵的重要因素不是永久居民，而是整体净移民率。”
% t1 R2 S/ }9 ^, V$ ~: B5 d/ l" }* |( s8 F' o
“除非政府也开始限制临时移民，否则永久移民摄入量的减少都不一定能降低整体净移民率”。" M6 r7 \* P" ^& a# s# L
3 k8 B# Q- }0 N0 D' s) I- u! Y
“我们最乐观的猜测是，未来几年，净移民人数将略微减少至20万左右。”
4 t( `. ^* O$ f* d2 M c4 R& N9 H: f# G
|
