许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。" }7 f# y- L! C @0 b
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一、政府为什么拼命印钞票？
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归根结底还是美国在印。
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; Y" e% x0 `7 K" _8 M$ e4 ~美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。
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二、多印的人民币怎么办？
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& `1 A9 l0 H# E美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。
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+ K+ {& i* J! O' b2 Q中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。
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( I8 J1 H5 e" C7 h# v因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的）- H0 M+ i/ y [: }
9 k- a8 u/ R0 c$ J' N三、严重的通货膨胀后果是什么？
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参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。
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6 l+ M. j; m8 S严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。: B; M5 ~% w4 j$ f- @ R$ I+ l6 w
" l) ^8 G& R+ z! g四、如何处理严重的通货膨胀？' o- \ c% J) e6 Q, \
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政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。; N, H7 J- N' g6 S4 l$ v; Q6 r
+ K0 _/ C% @: _7 a1 h& U2 J' J这就是周小川（中国人民银行行长）一直在做的事情。
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) A. u$ k. g" d& k; U4 V) n房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。) ?" v" N; r9 q2 c7 ]" x
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+ l8 {4 w& s Q+ q, |( Y5 [3 ]五、房价恶性上涨的后果是什么？0 b* N. B6 q9 X0 o# c! t; H
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房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。
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政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。
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让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。! @) J8 H" z5 |/ e$ B4 |* d
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六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？& I+ I' o! h, h, v! g
8 J! s+ I$ ~! z* a' n- J4 P' Q, ^后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。
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$ p' L# m" |* r+ w同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。7 F7 q, I' {( P5 H O1 V$ h+ ?
6 R w" Y3 C) |) n% w所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。
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七、关于房产税
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t$ C8 [. t4 I2 `5 q! u& w大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。
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因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。, A# o8 k. ~3 `& w0 m' x6 B( \& ^
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所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。
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! V* W7 g7 t) U Q/ r, e0 k但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。3 F3 H* n. ]9 S$ v) @. h- o
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八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？: a/ }: X# w* V1 l
, p) B$ U" b9 Q. W4 L% K4 E7 [不会。& N! Z6 g. m! @! N
0 g) Y" F2 Q+ O2 _5 a; i看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。
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房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。% E$ c) ^" G0 [4 n* g
% k0 M0 W: e/ o& I/ R1 x I再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。( N1 f) P$ t' R! v: y% b, k
' x# s7 p, l/ s3 B- M/ \- w! i3 n政府不可能放弃他们。! L( P) c0 d% R' J9 l; B/ F$ ?. }
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九、政府调控的目的是什么？
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$ b6 @% c3 L5 h {# Y- G& Y) j. n/ l5 X" j上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。 f* O! L6 B8 P
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目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。
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十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？: I7 G8 _( E' T+ q1 r
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因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。: X! `0 H& i6 k! P( t
2 {6 z2 I7 x' r E交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。, U- ]* L. k2 l' T3 J) J
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打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了。% h, o5 |) B9 e/ Z% a# z3 a
' _& p. i# g+ S% y$ O后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。9 v4 N8 W9 o2 e& d* k4 o
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所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。 U! I2 d, ~" q/ a" x2 O* Y
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十一、房价取决于什么？$ @1 K! B5 i, k0 S- ^) @
0 U0 N; S8 k1 H- o( f. M. X房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。+ f e0 n2 L% j+ `3 J, @
+ m, Q' C+ g, H如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。& {5 O; u0 K5 ~, Y+ ^) D
/ x n" ?9 h, ]. E @7 {% w所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。, P% f2 I) V1 ?0 y
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