许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。
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0 ]/ e$ A* c0 S6 c8 Q1 \一、政府为什么拼命印钞票？
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归根结底还是美国在印。* q/ e: E, L5 M% }$ H6 ^
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美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。0 P, d7 Q" q/ j. U
$ ~9 a7 c$ V. H9 N$ f6 R$ Y二、多印的人民币怎么办？
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美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。* |5 T) X8 N- I4 a3 f' V
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中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。8 ~9 J& J3 P5 V% q. `! |5 M6 t; t
4 N5 h7 x7 v1 v2 ~因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的）0 |! ]( V- O! M! L3 D$ a5 w5 e: K& J
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三、严重的通货膨胀后果是什么？. [ z+ p0 _" |9 n
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参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。( A8 p5 i( n3 [8 A0 ~1 ^ @+ K
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严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。
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四、如何处理严重的通货膨胀？
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政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。4 R4 U/ O8 S+ j9 }& B
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这就是周小川（中国人民银行行长）一直在做的事情。
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8 D) y" E& E J/ }' J9 @7 E$ C/ \房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。
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五、房价恶性上涨的后果是什么？ y) Q, y3 o7 J4 X0 e
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房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。& K, i+ l; Q# o! v& U( F9 f+ d G; i g
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政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。" Y6 D& j( A$ x3 O8 j T; D
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让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。9 r/ L: F: S: A
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六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？
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后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。9 T6 f9 ]6 N4 H; p1 U- f0 Q1 O
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同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。. ~2 C3 R0 \6 A" H/ C. C5 O
2 A; R% c. t' x# T0 V所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。
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七、关于房产税 Y, i8 q0 B; K( j
3 v) \/ J% q, U" F5 _# N& G大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。1 A7 `4 |2 o$ w0 E( h" s( y& y
; c% e& k4 k# @$ |: `& L4 P因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。
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1 n( P, a9 L: l+ O# t% E所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。. l# t- H" u( d! R. p
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但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。8 V2 `3 f# z- [- X$ b" c
1 n. D- O2 U& ^八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？% q7 J3 g2 d% T0 c
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不会。% ?) h3 |2 m4 [# o* G; n
+ X7 O! f2 ]5 ?$ C% {+ ]2 Z看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。1 K2 K* Q6 i& j" B0 P/ n- |
5 ?3 I4 A! x6 ~7 a, `" i房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。
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" q$ F4 e; I$ H再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。: Z1 d2 A5 t9 i, I$ g; I+ C# s
: i u3 e! i3 c" c政府不可能放弃他们。2 D. c1 L! `" H4 N3 h: n+ A/ i) B9 s1 o! D
( B# I' s4 d7 W8 J, U九、政府调控的目的是什么？3 ^' k2 g9 y5 |
& u, {! m5 \: y. a上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。! |' f% c, J% V s$ m/ x! [: ]
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目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。
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6 D% Q( d4 e- N! O" M十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？* a! Z6 a7 I* Y* \1 q( S
P6 i# Z; N! t1 ~3 i因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。
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交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。
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: e3 g$ T9 \" F8 f6 w1 T打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了。
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后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。 Q! b/ {; |9 r+ e+ u$ W
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所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。* b! {5 `: Q0 W+ t: f7 E& J& N
2 ^! g- O1 z9 e8 f, e+ O+ Y十一、房价取决于什么？5 { R' c' l& l- I$ x" e+ `
4 F5 X. A. j$ U/ w房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。# |7 o& t6 W# |# v; ~- t, f
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如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。8 a+ G6 ] f* n0 `% I! R
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所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。
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