许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。; @5 y+ x. Z% H5 z2 y/ z
" H# ~8 C5 a; F' m9 r一、政府为什么拼命印钞票？9 A& s/ O. A" ]! X
# f4 |" [) t2 C" ?- U归根结底还是美国在印。
9 E: Y% r6 [+ ~- X. n: U5 s- c) d, }: G i9 d
美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。
( I& ]' f; G2 k# v" b) c
5 C7 g/ N4 ?" `! ?) A+ @! ]) k二、多印的人民币怎么办？
6 _+ p0 j& ?5 u4 y6 D8 W; i' a2 x$ S8 k6 W
, P# S4 Z5 [( j, @4 Q美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。* z+ I* g8 V0 g( X- s: P
- Y# t7 _5 Z3 r5 t
中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。
- W; n# |7 o2 A2 G9 v- ^1 Y, d" C. J8 p) W5 R3 W! S- `
因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的）8 K" x4 ~4 q* Z/ x! q5 z+ `
7 O* a9 S( _/ P: s0 [' g三、严重的通货膨胀后果是什么？0 C7 c; @4 F8 @3 f) b
3 E0 o( Y* Q9 M- u3 o# V参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。0 n# \7 F0 j' S! }3 r
& w# f' e: k+ S3 i! R+ a. i严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。; `* U2 K* ]8 |$ _2 m9 {+ n
0 C4 M0 }0 \/ K$ p' ~6 \, f
四、如何处理严重的通货膨胀？- Q: e/ H" q6 c3 A, u
/ ~8 F# v2 c. x* i2 ]: ~5 G6 s* k0 i- B
政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。
/ c7 p6 \& A% n7 r( n4 w1 p
2 H) D( i/ K6 p这就是周小川（中国人民银行行长）一直在做的事情。
. Z( E% F* Y. J! t3 {7 \" \+ |- A6 n% f9 f+ v6 W, v
房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。: X& P: `) j+ s! I- v
6 L9 g1 p: v# U8 }9 E" U
$ ? w i7 c) x+ L: [; b+ r
; U6 l3 D1 E, W/ i; _
五、房价恶性上涨的后果是什么？
7 o: ~' h. n; W0 {; E0 y7 j# y0 i7 m6 }, z1 x* s$ C( ]( i
房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。4 L% M$ w& i+ Q) w+ C* S2 P, f
' G; F* ^) @9 ~" h4 ]9 a/ Q政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。. `5 Z4 M* R8 p) T4 U
/ W! C8 ^4 K( |
让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。
+ o1 Y9 z m* w" H% q$ @; H! I+ M0 T) D2 A
六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？5 ]: g/ K) W7 _5 `: ]8 a* k
9 [2 K/ t; C4 k后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。
- g5 T) ]6 {) y- y" V' m# r5 Z9 e$ |+ r5 O% y
同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。
$ e) z& B: l6 s/ I7 d- \ Y8 ]" M7 v( j
所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。% ?' ]1 A- D& q: o. N
( ~* n4 j$ p# @; m3 A; G. \' J
七、关于房产税
( `- c. g. t. f# k! }) n8 i j3 g2 z
7 G* p% U0 J8 B大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。/ M. J' P# W8 c5 m9 J& g- y# d
, g3 f- t, Q' s" {. R因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。2 t4 n/ l9 d3 R, U* ^5 ]
5 i% f; y3 @6 X5 g- E
所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。
7 Z7 l5 C+ b& r5 a& o( i7 Q2 D
- s6 K/ i8 o4 m9 R* q/ I! p& R但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。
8 ~- m4 P! z! R6 s# a
. k' S+ |0 T, v% W! e八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？
; M- F$ _( U& k6 v
3 @. N7 P# o1 r. S不会。9 j1 s; @4 |% a$ \* w6 j
], j4 M; V% L# z( b! L看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。
% q7 q* }( B6 H# f0 G7 f1 S' R
, ?3 w K7 T/ e; e1 G房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。7 ~! @9 a3 _( i, ~" Y
, y4 ^% ]" E2 T P# Y
再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。1 I% \/ x/ J) m2 X3 q2 U5 R
$ k" @0 r" U4 F$ C
政府不可能放弃他们。
+ d$ B6 C4 U& F7 s+ {. E9 |( f
7 v9 k. n% E% W5 s九、政府调控的目的是什么？
& [% e9 Y8 v1 T+ j. Q" g& ^) d) Q; x$ H9 `! I3 f, _7 k, z3 x
上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。2 a5 _# P, o# e' \6 ]
( B# C5 S" Y0 Y* ~ L1 x$ f7 M6 Z' q. H
目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。
- |3 y6 L$ v$ ] r4 {7 R- E8 [( J) c: N4 r7 O: c1 W7 p
十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？1 u, ?2 [, V8 K q7 n! a' C; V2 @
6 u: o3 ]( v' t5 y因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。1 t3 k* M H6 E5 c G
, G9 J3 G1 Y x$ s; D2 H! a; B& V4 ^交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。3 t% _5 J: p# g0 }* P3 y
# N6 a8 r( I' H! v: l打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了。1 y8 r2 T( I* C% M
' W( [% f6 K' C& O! X
后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。) U! |7 Z' S* n+ K% x
) C) N, `/ p @0 {2 }3 d0 k
所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。8 l) r- i0 E0 ~( Q
/ \+ I7 L1 K4 D+ a) w) K
十一、房价取决于什么？# ~ h! p8 W! a, i
) a& N: \1 E1 H: R房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。3 ?2 d: o# D' u) W1 H
/ s5 h7 M3 f* u/ d! S1 X9 A
如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。
: E; Y1 R( X3 c# v6 L5 k! [# W9 k$ v q
所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。
Z" `/ w6 ~; N9 j7 J: H# }$ L4 J6 {6 K+ J, ~
|
