中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。8 u2 k( m! X$ |9 L1 o7 j6 N+ c
( m9 @/ W5 d4 v 什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适； “立”是立法、立机制。
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" F3 y1 Y% `- l/ z' n8 ^ 谈几个问题：* C/ D2 l. R- k/ @9 ]% O- h
, x1 \3 t/ t' K4 t# T 1.房租上涨的原因。
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从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。6 N- O$ D$ J$ G. o, n E5 b3 t6 M
. M" e \, g" h! G 房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。% `) Z$ e0 r! T& V7 E$ ` z
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过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万－900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。% k; {* N% K/ N3 i0 I6 t; [, A( N
! s* g; H' v% p' ^6 q 长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%－40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。5 ]( Z' _4 I3 J( s
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2.房租高吗？
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房租涨这么快，房租高吗？8 b) U% m3 R( h! x( q3 _3 D2 U
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今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%－6%。- ?6 t, L: K# s1 d0 w; M1 t
6 a( L3 e+ ~( {, [! S: C% H* W 所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约(专题)，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%－40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。- [# U, |- z8 x F+ ]5 u
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所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！
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如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6％，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。) e. E' v1 g: a5 Q! P* C& K5 {
+ L2 c2 X0 t$ o* M 未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港(专题)出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国 “空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。
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中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。0 |. K+ @1 x7 K9 r7 b
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3.关于长租公寓。$ L+ `/ f j' J" C; ^! K a2 y" p
* l' T) I; w! \# I0 {6 q 长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。: {6 R$ P7 l* w+ U* L+ Q6 Y2 g/ v: W
2 ^& r# j* r# H4 Q 长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：' n' y, L# {: ^5 p+ i8 {, f! a
/ o$ t4 H# A6 [ 第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。
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第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。
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4.资本是天使，更是魔鬼。
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3 b- v S) }( r' Y+ h% ]8 ]2 B6 H 资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。
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( f7 u2 Q7 n2 r 以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。
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如何解决这些问题？4 t' J% O- `- u) F9 L! N
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1） 把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；& X: e% w+ a- v. W$ j* X
; t$ P* v8 |! w9 j" h1 S 2） 通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。 Y1 u0 [7 J( @
9 B4 V5 t! G( _7 }* i) o4 h 3） 资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。
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