中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。: l+ W e$ l8 H0 f4 i
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什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适； “立”是立法、立机制。& ?8 g9 m( e7 ~. y8 b
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谈几个问题：
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# e1 _2 O9 P' H; v, i2 F7 O 1.房租上涨的原因。" i1 y& f# _/ e4 m+ T
3 a+ r) q/ g" K5 k; R. z 从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。; `. ^! v- `6 e) S" \: i# v0 U+ G+ x4 q
$ G3 s* t- A- G 房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。6 u; o9 X/ Y( D
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过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万－900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。
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) o% ~% o8 `4 O* Q) Y; O 长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%－40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。/ u U- s! S8 U+ @3 Q' E
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2.房租高吗？* S! W+ o8 d+ C
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房租涨这么快，房租高吗？, A* J& ?* P8 s; W% I" n
; s, V$ j/ X! z 今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%－6%。7 j& o6 W1 O; a& N
! T/ U; |* J# r4 j 所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约(专题)，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%－40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。* z9 A4 C" R0 W* J+ H( p& a" }0 c
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所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！2 I6 ^; Y6 T& e0 B0 s- X1 h* V
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如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6％，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。
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+ q2 [% ?" K6 n2 T$ d 未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港(专题)出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国 “空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。
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0 x6 U+ t0 c0 m, p 中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。+ w% ]5 u$ C F: z- I, j
6 i/ E- u/ l9 ] 3.关于长租公寓。
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长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。8 }7 r, ]9 o8 r. x9 G
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长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：
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第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。. J* J4 m0 `, F* a( _ ]
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第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。
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9 W: x# X6 l7 O+ F* U6 E! \/ y 4.资本是天使，更是魔鬼。
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资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。
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以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。" \7 V* z8 H% I9 I+ G
5 [4 o, V% n: L" N! Y1 d7 b0 Y 如何解决这些问题？& X8 H4 ~3 n0 G4 t
( W9 D& c! n. J5 G 1） 把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；
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2） 通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。" v' Z; L5 {, E! Z4 a# X0 s8 m
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3） 资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。
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