中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。 q4 u# {$ W4 P( N5 Z: f
8 @6 v9 E" ~2 o5 K# L 什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适； “立”是立法、立机制。
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/ p4 Z* v4 `6 B. z. P 谈几个问题：
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0 E# l6 h, s& m F' ~! x* P 1.房租上涨的原因。
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% ]% x% j8 g \# V5 d/ l 从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。' H. y' a/ a/ Y5 ]. L
3 d* m7 ~7 v1 D/ B 房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。7 R0 P5 L) R: L$ h1 R1 }
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过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万－900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。& r2 i. d8 n; D8 B: C
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长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%－40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。
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& {' Z! }5 i" @0 D U- {4 b 2.房租高吗？. P u6 D+ z1 w! T- _4 D
7 M3 `: k; I0 V 房租涨这么快，房租高吗？
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/ b! w# w; C3 |9 n# E! J0 j/ A' {% i 今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%－6%。1 E6 Y2 S- i2 U( v
p; ^- c3 U, [" N. q" f 所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约(专题)，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%－40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。
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) w# L" F( i2 l8 M ` 所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！
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8 k% Q# M2 e8 i0 ]1 O 如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6％，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。& T5 v, ^$ u# L$ e( @
( @5 C8 m% _, t 未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港(专题)出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国 “空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。+ Q# J, k* T* m( ?' f8 v- H
% `; { Y! `* }+ l# o* P 中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。$ [3 W4 z' Y) s7 b. }% f
. b! b% Q9 _! i! d: W2 l 3.关于长租公寓。
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长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。* Y- `9 b3 q0 z! N: b: k
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长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：# o+ y, u2 e$ }
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第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。, `0 N1 @ W) \1 [
( ]" `; R j u9 I: c 第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。
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4.资本是天使，更是魔鬼。) w! R* U) @4 C- d% `/ B, U
. {* P" i# a7 q4 l% y! ~* i6 V 资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。
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. ?( D9 z# e/ g( m6 P0 U) h 以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。9 ]# X z) V4 o' Y
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如何解决这些问题？
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9 |' p/ y* T' p7 N$ N: ]1 Y 1） 把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；
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2） 通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。# C) v3 i: q1 A8 S7 @0 P. N
) X3 J9 n4 E; ~ 3） 资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。2 R0 }* p. ^& r1 L0 b! R, s
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