北京约100万套房子空着未租也不自住

中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。

! [& _! @9 W" W/ b　　什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适； “立”是立法、立机制。
7 V: P5 u. O0 N9 U6 \3 E
9 K% o9 _% r+ j　　谈几个问题：

　　1.房租上涨的原因。
$ z$ `6 Z9 m. X# h) P! t
9 Y- S3 K' e( r  Z% m2 A5 b0 b　　从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。
& t8 D0 D% E+ u  {8 [8 {& P6 \
' U2 {. ^; h! \　　房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。

1 e" G1 c% Q8 Y8 R0 Z
: C6 x3 T, B1 N
　　过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万－900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。

6 c1 ]5 q3 o1 ?　　长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%－40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。

) z+ w0 F' H% o4 g　　2.房租高吗？
( i3 W& m$ E: r% Y* _' b
　　房租涨这么快，房租高吗？
9 L; N/ i3 g' E  K  c7 M  s+ p2 t7 o
　　今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%－6%。
- Y, x" ^" g& b0 W
　　所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约(专题)，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%－40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。

　　所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！
. `: J$ \! f/ _
" I; V% }* b6 ?1 R1 X$ V* \　　如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6％，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。
7 A/ W4 ]6 H2 C! U( D4 [4 {* a3 P
6 [  @  f3 t+ K5 M, f　　未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港(专题)出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国 “空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。

1 C) ]3 ?7 d6 I% q0 U, s　　中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。

　　3.关于长租公寓。

　　长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。

% f* v( }" u  q* k9 n, A. v　　长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：
+ M% L3 T2 `/ E7 f. y9 t* j
　　第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。
3 @2 e0 l6 a; _! X) ?) C% D7 |+ S
　　第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。

# Z, F$ C( ^1 f2 H' R5 e. y　　4.资本是天使，更是魔鬼。

9 ~" y; q) B3 P: S8 [# O　　资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。
' V9 c4 a- ~' _6 D
　　以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。
! h! A  W: R, b- H' Z. B: a* v
　　如何解决这些问题？
& l# ^9 C& q* T! y
3 j- y7 ~  R, f6 e  {　　1） 把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；

　　2） 通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。
/ j1 z$ E1 V3 G# D- C; s7 t  {
8 e' O* A% `* \7 L0 p& M/ m, o　　3） 资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。

謝謝，希望再接再厉.....