北京约100万套房子空着未租也不自住

中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。

- |! Y0 U' ?9 a+ M7 T5 Y7 W　　什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适； “立”是立法、立机制。

3 c) u7 n4 P$ E2 ?5 j+ i　　谈几个问题：
' R9 o" _3 A! F7 Y$ ?' v5 }
' H/ E$ d2 [% n　　1.房租上涨的原因。
( {; b. U* e0 K$ s
　　从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。
$ _: Z! o0 p( X3 M0 j4 W/ I6 S; ]
& G$ P* Y! d1 {& U6 C, s　　房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。

) ?; o. a+ T$ N# W3 e

& J2 ?8 m2 K/ n! X# y) q1 y$ p　　过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万－900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。
9 e" h; x6 w. a
4 G6 z$ M9 B7 o& N$ w" f1 s　　长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%－40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。

　　2.房租高吗？

4 d' p' l; h" `% S! d9 o) D　　房租涨这么快，房租高吗？

　　今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%－6%。
4 M% r' n1 m, }" d
　　所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约(专题)，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%－40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。

　　所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！

　　如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6％，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。

　　未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港(专题)出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国 “空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。
1 F* Q1 m6 @3 S6 U( T: l
　　中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。
6 m2 |. k. p( B5 Z  E. B+ l8 p
　　3.关于长租公寓。
1 [4 p3 M2 @9 F( q; N% M" C0 d. F5 K7 l
' \: C9 X8 R  v3 V1 E9 P　　长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。
* `5 |$ V+ G/ p9 t  G* \
　　长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：

　　第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。

　　第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。
- g) X; R: g' f3 `' `8 Y9 O
　　4.资本是天使，更是魔鬼。

; p3 ^- w- c( \1 N　　资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。

　　以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。

　　如何解决这些问题？
; k5 o0 o; ~( {; s' I, V
, @; Y; _) Z2 M( _" S# |2 e　　1） 把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；
7 s8 _$ ]  C. D* n2 j
　　2） 通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。
# E. u9 h0 ^6 i( Z! [
　　3） 资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。

1 J- ~; \3 V, B+ s. P# K0 {

謝謝，希望再接再厉.....