央视新闻报道的“全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网”,意味着房地产长效机制的底层基础已经夯实,房产税是真的要来了。
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/ ^4 z8 q/ a4 m' p: @: l9 t" c8 q 具体来说,不动产登记平台全国联网,对房地产市场的影响主要有以下几个方面:/ L$ l, j- Y" B% V9 I
6 ]# j& B1 A4 a" K; p0 \: @, E 第一,房地产市场透明度将大大改善,中央房地产调控部门将对全国房地产市场有更全面、更准确的认识,有利于制定更有针对性的调控举措。% n9 m1 w/ r5 Z! X
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第二,每个购房者、每个家庭的不动产信息、贷款记录将全部公开透明,每处不动产过户记录都清晰可见,限购、限贷、按揭贷款利率调整的政策将更具有针对性和可操作性。
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第三,不动产登记全国联网将成为反腐败的利器,非法获得或持有的不动产,将无藏身之地,相当一部分异地持有的非法不动产将可能被抛售。9 q1 i# C/ e) R$ k& c4 ]
" a9 f# R! _2 V' X* X" d0 A 第四,不动产登记全国联网,为全国范围内开征房产税扫清了障碍。在此基础上,中央和地方政府将制定公开、公平、公正的房产税法规和相关实施细则,并对房产税给各地方财政的影响作出准确、合理的评估。将来房产税征收的办法可能是:某一家庭或个人在缴纳社保的城市,才能享受首套免征房产税的优惠,异地持有的不动产,则要根据当地的实施细则征收相应的房产税。
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综合来看,不动产登记平台全国联网是房地产市场大变革的关键环节,其最大的作用将是向全国性房地产调控、房产税开征提供基础性条件,同时对腐败和炒房客形成有效的震慑。3 p0 U3 \- f8 h8 K! v' v, a. q
( H) a3 O9 u$ f; n5 |0 K# H6 Z4 u 房地产改革的方向需高度关注$ f1 L `# |' {5 z: M1 Y" F, \, r! |
# Z! M9 K# [: B. R6 a. ? 刚刚卸任中财办副主任职务的杨伟民先生,近日在陆家嘴论坛上发表的房地产改革的一系列观点,或许应该引起高度关注。
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杨伟民指出,“前期房地产市场已经积累了一些风险,近期又乱象丛生,成为最容易引爆风险的定时炸弹,目前的行政性措施已经不能根治。”
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1 ^: ?4 E, x/ R$ } 同时,他特别提到,我国的住宅空置率,无论是在城镇还是乡村,都高于高度老龄化、少子化和城市化的日本(住房空置率13%),“房住不炒”目标并未实现。
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这些观点或许表明,决策部门对于一二线城市的“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)调控政策和三四线城市棚户区改造、货币化安置去库存政策并不满意。
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为此,他提出了房地产调控六方面政策建议:
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一是扩大居住土地供应,实现供应主体多元化。房价过高城市不仅要增加住宅用地,也要扩大住宅用地供应主体,同时,应改变城市居住用地比重偏低、工业用地过高的结构,解决高地价问题。
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o: D( e1 h8 F- e0 s, |6 X 二是住房供应主体多元化。增加商品住宅供应主体,允许:自然人合作建房;非房地产企业在取得土地使用权的土地上建设商品房和租赁房;农村集体经济组织在闲置宅基地上建设住房;大城市周边生态修复企业开发低密度住宅等。$ K3 X- p. s5 E' T* Q
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三是发展住宅租赁市场,改变售多租少的结构。在住宅租赁市场立法、租购同权、财税金融政策等方面,支持住宅租赁市场发展,通过税收的办法使空置存量住宅进入租赁市场。
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9 n2 h' Q& y3 E- ]3 Q 四是改革房地产税,这是中央的既定方针和目标。/ ?$ K7 D4 T w6 m/ ~
9 R3 F$ r7 e F: v4 v2 J 五是设立政策性住宅金融机构,公积金改为自愿缴存政策。
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六是改革农村土地制度,赋予农村宅基地的充分物权。
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综合来看,这六方面的政策举措或者已经在推进,或者在不远的将来陆续落地执行。
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这些城市或许也要“二次房改”6 \9 K$ ^/ w; x# @, o/ W' [
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值得注意的是,今年1-5月,全国土地出让收入达到创纪录的22251亿元,同比涨幅达45.9%,无论是金额还是增速都创下了历史同期新高。中央用心良苦、千方百计的去库存政策,可能在未来两年又将面临新一轮的住房库存上升期,其根源在于地方政府对于房地产的偏爱成就了土地财政的“尾大不掉”。2 S% n6 @ ]2 q8 E& W$ e
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这种时代背景下,加上上述种种迹象,或许意味着房地产市场正处于大变革的前夜。
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对于普通购房者而言,需要重点关注以下几方面政策动向或趋势:
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首先,上海、广州等一线城市、“摇号抢房”的六大二线城市(杭州、南京、西安、武汉、成都、长沙)、因人才政策导致人口净流入压力较大的城市(天津、郑州等),出台与深圳相类似的“二次房改”方案的可能性较大,这将改变这些城市房地产市场的预期。
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! r$ X/ {% w: r- n 其次,人口净流出、人口老龄化、产业竞争力偏弱的三四线城市,这一轮的棚户区改造接近尾声,房价持续上涨的动力也将不复存在。* G' I; A+ \# d' t8 E
( f0 b" P M: ^( Z8 m 最后,不动产登记平台全国联网之后,全国范围内开征房产税成为必然趋势,2020年前后出台的可能性较大,那些在全国异地持有且空置的住房持有者,需要有在全国范围内缴纳房产税的心理准备。
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