加拿大贷款压力测试新规正式宣布了 楼市要玩完
( [( ]/ o6 h" C" x9 j0 ^6 J: y! a4 g1 X9 y) ?
加拿大金融机构监管办公室(OSFI)今日(周二)发布消息，正式发布房屋按揭申请操作与程序的最新指引(B-20)，并宣布新指引将于2018年1月1日生效，适用于所有接受联邦规管的金融机构。(详情点这里)
6 ?2 P4 X+ a( J! A, q h& [; C8 A, G
6 C) P7 ?2 H: l: l) E) O! YOSFI的新闻稿称，B-20指引要求在联邦规管下的金融机构对按揭审批保持警惕，强调无保险按揭的最低合资格利率要求，贷款价值比(loan-to-value，LTV)，以及禁止企图绕开LTV的交易。: V8 S' _8 l9 v" m; ]8 C
0 }% ~ p0 c% |4 q4 C% e4 W
' u( S. h2 ^7 a7 f& Q1 n- A7 d房贷新规正式宣布了* n) h: `9 S1 X) L" b" c
9 q" ?# E. s) S8 `; J2 l0 O具体有以下三点：
8 G. }) m4 a% j! z k' Q. h3 ?
1. 对无保险按揭贷款，OSFI设立新的最低申请利率，即“压力测试”：
2 E w( j5 B- |* Y8 l! R3 M) ^0 ^- O
B-20指引现在要求，按照加拿大央行公布的五年期利率(现为4.89%)，或在合同利率基础上再追加2%来审批首付超过20%的无保险按揭。
) K$ `6 L9 {0 V6 @# v% U, W
V; W7 i* \- Y+ ]0 h2. 要求按揭机构设立并且严格执行最高贷款价值比（LTV），在房屋市场和经济环境变动时，体现最新的市场风险。- U9 A( B" X9 h- N4 ?4 k
2 \; e; e' G& c$ H: a. Z
% L* d6 f2 J% ^; C
房屋价值上涨时，LTV比率会下降，反之上升; f1 L* m3 }3 ^! H
0 k: u/ v! T% t. G9 K) K" r' o
何为LTV：* }0 O- a+ y2 J0 K! g
. o4 b! ]2 R0 x6 o0 W$ k) ^
按揭更新(renew)时银行会计算LTV，确保LTV<80%，如果超过客户就要买保险。如果原来的房子交易价100万，首付20万，按揭80万，几年后房子市场价80万，银行最多只能贷80万的80%，也就是64万，客户要补齐差额也就是80万-64万=16万!. `' ^$ e0 w# M2 L8 D: R, ^
& ]7 S/ k. K. o! F1 C. ^/ c! {0 a由此，新指引不仅影响到新申请的按揭，对于大批按揭到期，需要与银行续约更新按揭的房屋业主，也将产生重大影响。
8 q5 M! ^7 d5 d4 g& x+ A. B! G3 t
: x( o( M, e; t% ]( _- G, c6 U3. 禁止部分企图绕开LTV的交易：禁止联邦规管的金融机构为了绕开LTV限制，与其他贷款商合作安排提供按揭或其他贷款产品。. X; b8 c& {( U x# k h
+ S! F1 }$ f- \OSFI总监Jeremy Rudin在新闻稿中表示，B-20指引是对加拿大房屋按揭审批的严格和慎重的政策。, C8 h8 b9 X- }6 X/ i0 D. A
) ^5 a R1 c D据悉，OSFI于今年7月7日发布B-20指引的草案，随后展开公开咨询，截止8月17日，OSFI共接到金融机构、协会和公众的200多项反馈意见。
) x! I1 Q) l, w! Y! Y, A9 T0 \; U2 X9 |6 t4 {& X
多伦多市场将受巨大冲击
: l# V; q; U5 ?% a8 {7 h; T( \4 E* k% P4 L1 D
+ }! [ k( o @9 k, a& T据业内人士分析，目前多伦多市场的平均房价是$750,800元，市场最低按揭利率是2.89%，去掉首付20%，按照现行的按揭规定，约49%的中位数收入家庭仍然有能力负担房贷。
- \6 P; D: l" i( Z1 U% H1 y% v v7 _/ T% h2 V
以上视频反映了压力测试前后，多伦多市有能力买房的家庭(蓝色)比例的变化。
3 V6 H+ o$ X0 G: ^' O" K
1 V, i6 G: N! t" ?5 o2 Y$ h& j5 M但是在新指引下，借贷能力瞬间下降25%。这对于加国多数城市而言影响并不大，但是对多伦多绝对是巨大的冲击。甚至有按揭业界人士急呼，这将是多伦多楼市的终结！0 K% A$ z( e) _% l3 j O7 l6 j
: @4 z& h; F: C+ Z# L2 H按照利率2.89%进行压力测试，有能力购买均价房屋的中位数收入家庭比例将跌至38%，相当于有足够收入买房的家庭减少了22.44%，这是相当大的跌幅。
: `2 b# N Y. k9 F1 ?& ]7 K0 R3 p. k& K; L- u
; P# l& q1 B0 T" Y! `$ x分析称，有能力贷款的家庭数量减少了，一方面会导致房屋交易量下降。另一方面，也可能维持交易量，导致房价下跌。现在无法预测市场会作出怎样的反应，不过至少这已经是多伦多市场房屋库存量激增的一个因素。. |# O J$ p7 z
! R4 X' {3 h" r8 k2 l0 F t |
