一些人鼓吹美式房产税,认为民众可用房产税换取公立学校、消防队等公共服务,房产税有利于地方自治,这些说法靠谱吗?. d0 F' Y6 k {' O: C" F
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什么是房产税
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Property Tax,有多种译法,房产税、物业税、财产税和不动产税等,本文取“房产税”。先下一个宽泛的定义:政府从地产或房产的市场价值中抽取一定比例的税,就是房产税。这个“市场价值”,或者是地产或房产的最新一次成交价格,或者是税务部门给出的当前评估价格。那么,问一个天真的问题:中国现在有开征房产税吗?答案是有。1 {: ]" M9 \9 m1 @$ U
& N0 g8 E) K& l8 P- y# C首先,1986年国务院出过一个《房产税暂行条例》。房产税,“按年征收、分期缴纳”,依照房产原值一次减除10%-30%的余值计算缴纳,税率为1.2%。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。但“个人所有非营业用的房产”免纳房产税。
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4 O; U. i# g1 {3 }# }" m, x其次,我们买房签约,要缴纳成交价格1.5%或3%的“契税”。你卖房,要缴纳成交价格1%的“个人所得税”,证未满两年者还要缴纳成交价格5%的“增值税”。这三种名目不同税种,共同点都是按照房屋成交价格的一定比例征收,实质就是一次性征收的房产税。你买一个商业保险,一般有期交与趸交两种选择,期交就是每月或每年定期交,趸交就是一次性交纳。理论上,期交的保费按照市场利率折成现值,与趸交的保费是相等的。所以,房产税一次性征收与按年征收其实并没有本质差别。
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" |/ d- L& j! ?8 c% C; C5 [好了,现在对下文讨论的“房产税”下一个定义:自然人或法人拥有的地产与房产,无论是自住的,还是营利性的,均要以最新一次成交价格或当前评估价格为税基,按照一定的比例税率,每年都要缴纳的税款。许多人大肆鼓吹、建议开征的,就是这种普遍征收、年年征收的房产税。下文讨论这种房产税该不该征收及现阶段该不该征收。$ W$ v! B% ~* T% S+ `- R
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美国:房产税-学区模式& e3 ^3 R+ @2 M
- P; w9 Z. q' w4 ?2 Z1 U开征房产税的一个主要理由是为某些公共服务支出筹集资金:地方政府建立与运营公立学校,让你的孩子就近入学;供养一支消防队,给辖区提供救火、救灾与紧急医疗救助服务,等等,辖区内的居民以持有物业的公允市场价值为税基缴纳房产税,作为得到这些公共服务的对价。听起来似乎挺有说服力的。
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这种房产税收支模式的蓝本是美国。房产税在美国由地方政府收取,征收的主体包括县、市与学区等,物业公允市场价值由县的税收评估员进行评估。
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根据Tax Fundation公布的数据,2010年美国各县房产税有效税率中位数,最高的是纽约州Wayne县,高达3.02%(+/-0.26%);第二高为纽约州Monroe县,达3.00%(+/-0.09%);第二低是夏威夷州夏威夷县,为0.24%(+/-0.02%);最低的是夏威夷州Maui县,为0.14%(+/-0.02%)。全美房产税率中位数为1.14%。1 S/ ]- \2 g5 T$ g3 E# X" T5 q8 S0 _
( j- @/ M( `( G5 \1 F I举个例子。2014年,得克萨斯州Taylor县Abilene市的物业,房产税率为:Taylor县0.686%+Abilene市0.52%+Abilene独立学区1.2175%,合计为2.4235%,其中一半的房产税给了学区。Abilene独立学区有14所公立小学,4所公立初中,4所公立高中,其中两所为磁铁高中。所谓磁铁学校(Magnet School),一般都以某种特色课程著称,是美国特色的重点学校或培优学校,生源不受就近入学规则的约束,学区办的磁铁学校一般面向全学区招生,州政府办的可以跨学区招生,或通过入学考试与面试,或通过抽签,或两者结合。
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这种房产税-学区模式的支持者论证说:以房产税供养公立学校,有很好的激励效果,一个学区好学校多,那大家就会纷纷在这个学区买房,从而推高这个学区的物业价值。这意味着,在同样的房产税率下,相对于别的学区,这个学区能收到更多的房产税。学区有钱了,就能在学校硬件与软件上进行更多的投资,就能花更多的钱延请更多更优秀的老师,从而推动学区教育质量的进一步提升,这样就会吸引更多的人来该学区买房。这就形成了一个正反馈:教育质量高买学区房的人多更多的房产税更高的教育质量……$ s" _! P+ J& E
; j E) S9 Q) `1 y+ f( }就近入学=分区垄断& M7 _) |+ J5 ~1 E& w5 P$ N- j/ T
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不否认,不同学区之间,同一学区不同学校之间,会有一定程度的有限竞争,这种竞争的结果是出现一些大家追捧的好学区、好学校,所以美国也有学区房。家长为了让自己子女获得更好的教育支付的对价是:更高的房价+与更高房价相对应的更多房产税。但残酷的真相是:供给方的竞争是次要的、比较弱的,学校与教师过得太轻松、太舒服,需求方的竞争是主要的、白热化的,学生及家长为争好学位争得何其痛苦、何其惨烈。
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2 I# [8 w8 w# X所谓学区制度及其就近入学规则,本质上是一种分区强制垄断制度。学区可以对辖区内的物业征收房产税,以养活辖区内的官僚与教师,意味着学区再烂,存续也不成问题;学区内的学校办得再烂,也很难被淘汰。就近入学,意味着学校旱涝保收,学校教育质量低劣,也不影响生存;教师能力水平低下,也有编制护体,捧着铁饭碗岁月静好、现世安稳。; ~) }) v- j2 C& z# j( A& F' a
# m/ s$ f( g6 M8 F再加上尾大不掉的教师工会,整个事情就更“完美”了。2012年9月,芝加哥教师工会组织近3万名教师罢工,反对关闭教育质量不行的公立学校,抵制对教师进行业绩考核,选择这个时间点就是摆明了让孩子们没学上,以孩子们为人质,逼迫芝加哥市政府就范。当时,芝加哥公立学校教师的平均薪水为7.6万美元(不含福利),在全美属于中高水平。
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$ E; n5 Z# y) C) C& |' B# Y. a; {简单对比。营利性公司不能强制顾客购买自己的商品与服务,不尽力取悦顾客马上有生存之忧,所以有做好做强的强大激励,且员工干得不行就得另觅高就。但在分区强制垄断保护之下的学区、学校与教师,表现再不济,也有消费者不得不上门,也能食税而活得好好的,所以取悦消费者的动力严重不足,做好做强的激励严重不足,且教师干得不行谁也奈何不了,这就必然导致差学校一坨一坨的,而好学校则极度稀缺。
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就近入学、分区垄断是一个大坑,被坑得最惨的是中产与穷人。富人可以选择让子女上昂贵的私立学校,可以选择买最好学区最好学校的学区房,以获得优质教育资源。说到底,优质教育资源再极度稀缺、价格再高不可攀,钱堆得足够高总能攀上。但没钱的穷人只能让自己的孩子在烂学区差学校混日子了,钱不够多的中产要么咬咬牙买不错的学区房从此节衣缩食,要么亏欠自己的孩子以保住目前的生活水平。多少有天分的孩子被这种模式埋没了。/ W) a! ^" _9 ?5 H/ ^4 @& {5 i$ v6 V
* z+ b5 e5 S" d! _4 ?' l综上,以房产税供养学区、学校与教师的分区垄断模式,滋养了庞大的食税利益集团,成本高,收益低,既无效率,又不公平。米尔顿·弗里德曼主张学券制,即改为补贴学生,这样学校与教师就有动力提升教育质量以吸引学生了,这是对的,优质教育资源会大量增加,但学校与教师的日子就不好过了。如果施行学券制,那就近入学、分区垄断那一套也就土崩瓦解了。当然,学券补贴还得来自税收,但就不一定要来自房产税了。
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