万维 刘晓博
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" [# j1 n; w/ C$ c" y3 y7 J# C( W 这个周末投资领域最引人注目的事件，不是一季度GPD增速公布，也不是“多哈石油会议”的临近，而一则来自温州的楼市新闻。- U; A: L6 k; Z8 T& t
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据新京报、温州日报等多家媒体报道，近期温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期，在居民前往国土部门续约的时候发现，费用竟然高达当前房价的三分之一。一套价值300万元的房子，土地续约费用竟然高达100万元。8 P1 [* I4 ]* A9 f3 J- s
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此消息一出，举国震惊。很多人都表示，这个费用远远超出了心理预期，会影响自己未来购房计划。
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那么，“温州土地续约事件”是怎样产生的，法律上又是怎样规定的呢？让我们简单回顾一下。/ Q- t$ N# ?5 w4 d
9 G' q9 n8 g( [$ J7 w, z5 \ 在中国数千年历史上，多数时候都实行的是土地私有制。所以，不动产问题比较简单，如果有纠纷也主要发生在私人之间。1949年之后，土地、房屋的产权全部收归国有、集体所有。于是，产权关系发生了重大变化。) C5 s" H- W I. k9 `
0 R- m& N8 u) @6 n 上世纪九十年代开始，国家决定启动商业化的房地产行业，但城镇建设用地国有化的性质没有改变。于是，土地使用权就出现了划拨、出让两种转让方式。政府、军队、公用事业等用地属于划拨，没有使用年限；而居民、企业获得土地的方式为出让，有使用年限。% Z& V' {( Q8 o' i/ a, P
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早期的商品房开发中，在70年年限之内，各地出现了多种处理方式。比如此次温州到期的房子，开发商为了节省成本就选择了20年的土地使用年限。在其他城市，还有30年、40年、50年等多种“版本”的商品房出现。这些房子，将陆续面临土地到期的问题。
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2007年3月修订通过，2007年10月起实施的《物权法》，关于房屋和土地有以下规定：" X, a& \. d3 Z ~7 a: e3 P
第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。4 \% B4 }5 I+ `; N$ _0 k$ |% i
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第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
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2 j; x- o. z+ \8 F7 g# q% F8 g! R 也就是说，房屋的所有权是永远归业主所有的，而房屋下面的土地是国家的，存在使用期限问题。如果是住宅，将获得优先保护，可以自动续期。如果是非住宅，则存在多种可能。. P4 w1 m3 K+ y: W0 N5 M3 ~$ y) J
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对于“自动续期”，一般的理解是：国家必须给续，不用去办理，只用象征性交费。, k6 q! ^2 }5 S4 b
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但2007年8月通过的《城市房地产管理法》又规定：
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第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
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7 Q9 v5 q8 s5 [9 D 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。: i% b8 @7 J* o& r
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于是，同样在2007年公布的两部法律，在条文理解上存在某种冲突。《城市房地产管理法》对于土地到期的规定，显然不是“自动续期”，需要房屋业主提前一年申请，如果不申请的，土地使用权由国家无偿收回。
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- [* [/ w& I$ m* N8 S1 @ [$ L 但问题来了，房屋是不能搬动的。房屋的产权是永远归属私人所有的，国家即便收回了土地使用权又能如何？因此，有法律学者认为，鉴于《物权法》是更基本的法律，其地位明显高于《城市房地产管理法》，所以可以这样理解：
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$ ?4 T0 I+ a i6 Z1 u$ ^ 你的房子土地使用权到期之后，如果房屋自用，则不用去办理续期，国家也无法拆除你的房子。这时候，你房屋下的土地就近似于无偿划拨。但如果你要转让、继承，或者抵押，就需要办理土地续期，也就是要缴纳新一轮土地使用费了。, M" M% y& y8 `) _3 ?2 I) h, ^
8 o' L9 `8 ~; ^. _5 L4 n* `4 Z& d0 p& S 如果选择补交地价，怎么计算呢？对于续期的土地，一般通过基准地价来计算土地出让金，也就是正常的市场价格。如果政府参照附近土地拍卖价格来推算，则一线城市的续约价格可能将远远超过温州的“占房价的三分之一”，弄不好会“占房价的一半以上”。4 _/ u7 A* R! U* k6 G
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比如北京市中心一套价值2000万元的房屋土地到期，续约价格如果参照市场价，也许要缴纳1000万的费用。这是非常令人恐怖的事情。它不仅远远超越了大家的预期，也超越了大家的承受能力，成为楼市头顶上的一把悬剑。: O3 M" [6 A6 C" P+ P- m4 o
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+ k3 V; J% s( a3 q3 R7 g 据报道，目前温州官方对这一问题的表态是：一是积极向上面反映，这个制度需要顶层设计，地方政府突破不了，到目前为止还没有收到很明确的答复；二是在研究作为温州地方的普惠性政策及解决意见方案，目前已着手起草政策建议的初稿，近期会组织相关人员进行讨论后提交给上级，妥善化解这类问题；三是对于现在想要续期的市民，我们随时欢迎，并给予优先办理。7 T0 z! ~8 l) s
. R9 t+ @4 ?+ q 也就是说，问题可能存在某种转机。
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/ }1 k: L* B, g9 g1 b 对此，我的看法如下：# L0 U4 ?% k$ r& a9 S
) A0 Z+ J( M1 M# D5 P' c) r2 d4 ? 1、土地所有权、使用权的设定，对于国家来说，说到底无非是一个税收问题。如果国家把产权赋予个人，则可以激活民间创造财富的热情，而国家可以通过税制设计实现持续税收。如果想通了这个问题，不妨先从城市建设用地入手，将房屋下面的土地所有权无偿赠与个人、企业。于是，所谓土地使用权到期问题也就不存在了。国家对所有不动产征收物业税，税率根据政府实际开支调整。
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, Z' V% j e3 k. N; Z/ b 2、若暂时不能实现上述设想，则应该通过国家层面立法方式，尽快对土地使用权续期问题的细节加以明确。否则，在楼市去库存的关键时刻，“温州事件”将严重打击大家的购房热情。' t9 x* C! [- P$ v. g& W2 ~4 ~
! P5 f: G' n" z/ p. w 3、应尊重2007年版《物权法》的规定，承认“自动续期”。也就说，如果到期的时候业主不主动申请续约，则国家默认这套房子自用，不强拆，不强征收土地使用费。如果业主希望出售、继承或者抵押，这时候才需要补交地价。
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8 S! c- A: e% ?1 k/ M0 n: b# o 4、对于主动续约的房屋，土地使用费的交费方式尽量多元化，可以按年缴纳，也可以一次性缴纳。对于一次性缴纳的，给予较大折扣。尽量藏富于民，而不是雁过拔毛。; m7 C& R6 e. G9 [* |
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