为何中国的楼市还不崩溃？美国人都着急了

《为何中国的楼市还不崩溃？》全文：
8 B  f8 \! v# X% t
  o& ]5 a/ {) b: I1 ^7 Q  P9 t9 U　　早在2005年，外媒就预测中国的房地产泡沫即将破灭。到了2008年，又有经济学家称中国房地产市场的繁荣已经走到尽头，将再无回天之力。之后，这些人又发表了题为《黄金时代走向终结》的文章，将中国房地产幻灭的预期时间后调至2014年。在这种声音的带领下，无论事实上中国楼市行情是火爆还是冷淡，都有一大批财经媒体紧随其后，做出“中国楼市泡沫即将破灭”的预测。

8 ?% G7 T- }& v　　然而，上述的预测至今未能发生。时间一年又一年的过去，那些断断续续却从未停止的“世界末日预言”都没能成真。中国的房地产市场依然坚挺，甚至可以说是发展势头愈加强劲。每一次的情形都是，楼市在升温至沸点后又稍稍降温，如此循环往复，从没崩溃过。据此是否可以得出这样的结论——中国房地产市场的泡沫已经持续了十几年？抑或，这个市场事实上并不存在所谓的“泡沫”。
* U6 x/ \# `8 I7 {8 n! i
, ~4 C. r) U* B3 g- |* v, f　　面对看似已经过度膨胀了的价格，为什么中国的房地产市场依然能够保持完全稳定呢？其中一个重要原因是中央和地方政府都对房地产市场进行着严格地管控。政府掌握着新建设用地的供给、开发建造的资金，以及贷款政策、税率制度，并使用房产购买限制这样的手段措施给房地产市场升温或者降温，以起到温度调节器的作用。
0 a8 V8 I0 e0 t+ h* E7 t
　　使用如此强硬手段的理由，其实很好解释。在中国，房地产行业在中国国内生产总值中所占的比重高达15%，在固定资产投资中所占的比重也为15%，并创造了 15%的城市人口就业机会。此外，根据国际货币基金组织的统计数据，中国境内银行20%的贷款都投入了房地产行业。从上述这些数据来看，中国政府无论如何都不能对其国内的房地产行业视作儿戏而交由自由市场去调控。

　　“人们都知道，政府必须支持房地产市场的发展，因为一旦房地产市场的泡沫破灭，整个中国的经济都会随之而崩盘，这当然是中国政府最不愿意看到的事情。”一名来自苏州的赵姓医学生如是说，他家在房地产市场中投入了巨资。
" ?9 J/ W+ T; f. |+ E
　　当房地产市场走高遇热，中国各级政府通常会采取各种措施让它冷却下来；当房地产市场走低遇冷，各级政府便会放松限制使它重新回温。
5 C9 P. F, ~( e
　　通过观察中国房地产长期以来的变化曲线，我们可以发现中国房地产市场的变化趋势近似一条正弦波。波峰处市场火爆，到达顶点后转而向下；到达波谷时市场冷淡，政府便要采取措施改变这种下降势头，使之转向攀升。梅肯研究院的研究成果表明，这种潮汐式波动循环大概每两年会进行一次。

　　那么，如此精准的调控政府是如何做出的呢？
* ^2 w* z+ s/ H
3 W# d0 i. Y9 z7 ?$ d3 A* P　　利率上的调控
% U7 Z/ C  Y- R5 T
　　利率调整是中国政府对房地产市场走向施加影响的一种重要手段。当政府想让楼市稍微冷却一点的时候，便将针对于房地产投资者和家庭住房购买者的贷款利率调至更高；当政府想让楼市升温的时候，便给予投资者和购房者更优惠的利率。

% K7 r# U% A* g' I0 E) A　　在2014年年末楼市最惨淡的时候，中国人民银行曾经一度连续六次下调购房贷款利率。这一举措是导致2015年楼市转向并一路走高的深刻原因之一，结果便是如我们目前所看到的——一些城市出现了疯狂抢购住房的浪潮。

　　“连续18个月的宽松政策刺激了市场，导致了人们买房情绪高涨，”来自世界知名房地产咨询机构仲量联行的史蒂夫·麦克德说，“可以这么说，这次的政策对于家庭住房购买者而言，比近十年以来的任何一次都要宽松，它的刺激力度甚至要强于2009年的那套‘刺激经济组合拳’，家庭住房购买者会比之前更容易获得贷款。”

9 \+ x" [0 Z0 y  w/ [) s　　资金上的调控
+ ]* Q8 V2 n# `7 b. o
; e! `. M& i; u　　中国人往往是有储蓄美德的。无论房地产市场如何火爆，家庭住房的购买行为往往是地杠杆率的。中国有着全世界最高的储蓄率的国家之一，居民储蓄率高达90%，只有18%的家庭住房拥有者会贷款买房。
  t0 y7 p, ?7 L2 j+ ]- v( \
　　“此前人们的购房行为都不曾出现过被杠杆驱动的情形，”仲量联行上海的研究带头人周乔解释道，“事实上，原先的规定是人们无法达到最高限额的融资，因此，贷款并没有驱动需求或者市场价格。”
) W, _# S/ `5 |/ b. M+ \5 U
9 s6 M5 c0 m' R7 a6 T7 I　　在很大程度上，这种杠杆的缺乏是因为对于家庭购买的贷款被中国中央和地方各级政府把控的很严很紧。谁拥有申请贷款的资质，和他们最终可以获得多少贷款，就其所遵循的计算准则而言，每个城市和每个城市都是不同的，而且会不断地进行调整，以适应当前的经济发展形势。
  A. k6 y( t! Y6 |' O7 m6 X
8 ?" Q, N7 D/ s8 \8 \; {: X　　在房价健康稳定发展的时候，在中国购买首套住房需要至少30%的首付款。然而，当家庭购买他们的第二套房时，则必须提供40%至50%的首付。当家庭购买更多的住房时，政府和银行不提供金融上的政策支持，价款必须全额缴清。当市场过于火爆时，政策规定购房需要更高的首付，而当市场比较惨淡的时候，政策则会降低家庭的购房首付要求。最低时，家庭购房首付可以低至20%。

　　在大多数情况下，房地产投机者所依靠的是自有资金，而非银行贷款。所以当人们谈论到市场泡沫的潜在影响时，中国的情形与绝大多数的国家不同。为了阐述方便，我们可以做一个这样的结论，2008年发生在美国的房地产泡沫破灭而导致的危机是不会发生在中国的，因为次级抵押贷款和抵押支持证券在中国要么是被禁止的，要么也不存在广泛的流通。
! N  x# {) P/ ]8 l. a
　　这意味着，就算是中国的房地产市场发生了惊天大巨变，也不会发生由严重违约所导致的，多米诺骨牌效应一样波及整个经济领域的经济大崩盘。位于成都的西南财经大学曾经基于现有数据做出了这样的一个计算：就算目前中国的房价下跌30%，也仅仅会有3%的房产会面临无力偿还的状况。此外，中国银行也曾宣称，据他们估计，房价的小幅下跌不会对他们的不良贷款率造成什么影响，产生更广泛影响的可能性也是比较小的。而形成这种稳健的关键便是政府对贷款的严格管控。

　　对购买者资格的调控
# n0 s. T# C4 s6 {& P7 J) t
　　在中国的城市中有这样一种分类，潜在的房产购买者和无权购买房产者。遵循特别的规定操作，有权购买者可以转变为有权购买者。此类规定普遍要求居住满特定年限并持续纳税。

' }) q- Y5 P! j: z* |* o8 J$ c　　与中国政府调控楼市的其他措施一样，购房者的需求也是可以上下变化的。在中国的中小城市，一般有很充足的存量房，所以由无权购买者到有权购买者的身份转变门槛是比较低的额，前提是如果有的话。然而，在一线城市，这种身份转变的门槛就非常高。例如，上海最近出台的楼市新政就规定，外地户籍者若要成为在上海有权的购房者，必须居住满五年并纳税，而此前的规定是两年。理论上，这是通过减少潜在竞争者的方法来给市场腾出一定的空间。
$ D; ]' {) U' ~  {% a1 o6 M
　　可买房数量的调控

　　中国政府在压制房地产市场过上涨时，还有一种更为简单的方法——通过限制人们可以购买的房产的数量。在很长一段时间内，像上海这样的大城市就实行了严格的房产限购政策——家庭所能购买的房产数量最多不能超过两套。

, m- k* I0 _& C: V7 H　　“房产限购政策所针对的主要群体是，把楼价越炒越高然后压制了潜在中产阶级刚性需求的房地产投机者。毫无疑问，这一手段是强大且有效的。”仲量联行的史蒂夫·麦克德如是说。

　　同样的，和其他调控手段一样，政府对楼市所做的限购政策会随着楼市行情的变化而进行调整——楼市火爆的时候严格限制，楼市萧条的时候放松限制。


: l/ j+ Q, M3 ]5 L  t" r9 S

好人必有好报

对于人们投资方向的调控
, t1 b* H5 v! f0 U
( E2 D3 B9 |" c; u0 Z* ?　　正如我前文提到的那样，对于中国人来说，可供选择的投资方式是极为有限的。银行的存款利息率还没有通货膨胀率高，股票市场事实上只是一个较为安全的*场，而基金虽然调动了很多人兴趣，但基金的海外投资渠道其实是被堵住的。这样看上去，好像可以投资的只有房子了。基本上，中国投资者将他们大量的积蓄投入到了房地产市场中。并且，在这个地球上储蓄率最高的国家中，这意味着准备进入房地产投资市场的资金规模无疑是非常庞大的。
: a4 a- h! e& v" f" ]$ ^% q- p
6 B& u! @% ]- X) R. N# o0 ~　　在此情形下，就算中国的房地产市场存在着巨大的泡沫，大规模的抛售行为也不太可能出现，即无法导致这个市场的大崩盘。这个事情还可以换个角度这样想：就算有一大批人突然想要抛售自己手中的房产，那换回来的钱又该投放在哪里？
8 h7 e1 E# r7 I
　　对涌入住房买者的城市的调控
0 I$ U, X& x1 u; b* F5 u& l
　　不得不说，中国房地产市场的分化是越来越显著了，尤其是在2015年至今的这两年内。对于人们来说，城市似乎分化成为了人人都想居住的一线城市（包括一部分的二线城市）和剩下的其他城市。尽管在中国全国范围内，各城市的房价都是呈波状变化的，但也有一些城市的房价始终处于高位，而一些城市的房价始终保持在很低的位置。为了调节这种不均衡的发展，中国政府往往会促成一个大城市的形成，以带动周围地区的发展，进而带动当地及附近的房地产市场发展。

　　“人们往往会忍受一线城市过高的房价，毕竟一线城市有着那么多的经济活动，而这样聚集的经济活动往往只存在于个别大城市之中，其他小城市对此是无福消受的。”仲量联行的周乔如是说。“一线城市不断上涨的房价会促使找工作的人或收入较低的人将目光投向房价不是那么贵的其他城市，尤其是对大学应届毕业生来说，更是如此。他们想要将一线城市积极的市场情绪传播至周边的一些城市，因为这些城市有着充足的存量房待售，这些存量房的售出后定会促进当地房地产市场的发展。”
& g: R* }6 O+ @, |- R# z4 m
0 [6 N' b: P6 N6 Q　　所以，当你在上海买不起房的时候不妨考虑一下无锡，它的大门正在向你敞开。

　　一个潜在的颠覆？

　　对于中国房地产市场来说，从银行贷款买房意味着将要被银行监督机构严格监管着，但严格监管的政策还未伸向近来在中国兴起的民间借贷领域。所以，现在有很多买家都在向开发商、小型借贷公司、房地产开发公司，以及其他P2P放贷人寻求买房的首付。据估计，去年在北京，通过未被监管的机构贷款买房的总金额达到了 2.77亿美元，而这一数字在深圳更高达3.06亿美元。这些私人放款人基本上都是钻了政府房地产调控规定的空子，从而降低了这套调控措施总体的安全性：住房购买者在传统意义上是缺乏杠杆的。
* U, `3 Y9 m+ f- r
! R9 m! w0 H( y5 H　　“这不符合规定，这种模式的出现事实上会让我们感到非常不舒服。”仲量联行的周乔说。
& H& V0 f- S5 ?* ?0 \
# Z6 c# i0 ~* s& m　　然而，认为中国政府不会注意到这种情形的想法是愚蠢的。而且，在很多地方政府已经开始叫停P2P借贷公司了。

- e/ G% y( J+ A4 h+ T. [( W) X* g* }! j　　总结

　　中国房地产市场让全球金融界都感到十分迷惑，看上去它违反了正常的经济运行规律：价格上升到一个不可持续的高点之后仅仅是慢慢一点一点降回原来的水平，一遍一遍，循环往复，但事实上它却从未出现过崩盘。实际上，这个存在泡沫的住房市场是中国政府最大的现金奶牛之一，所以政府是非常不愿意看到房价下跌的。在一套房子最终价格中，各类税费至少占了其中的60%，更何况开发商们向来都是受益丰厚。

　　“中国政府一只手在稳定房价防止其过快上涨，另一只手却又在向房产开发商们源源不断卖地的时候坐地起价。”Xiaoyi Shao和Koh Gui Qing在路透的报道中如此说道。

　　当我们研究中国房地产市场的时候，要记住很关键的一点是：这不是一个自由的市场，所以不要期望它会和自由市场表现的一样。在这种现象的背后，实际上是中国政府在操纵者木偶身上的提线，借以控制房子的供给并塑造恰当的需求