未来房价到底会怎么走呢？对此，我们需要冷静、理性和逻辑地分析，而不是简单类比得出夸张结论。首先需要说明的是，俄罗斯卢布计的楼价在过去30年的变迁过程复杂，绝不是“24年涨150万倍”一言以蔽之的。
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面对深圳楼市疯涨向全国一二线城市的蔓延，在包括中华元智库在内的多方有识之士的预警下，加上两会期间重庆市长黄奇帆批评楼市放杠杆，官方对于楼市的态度趋于理性，深圳开始追查首付贷，上海领导也表示出台抑制房价措施。
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5 N1 ~9 Z9 [& h9 V# C. i6 k" q. s o 然而，在民间楼市里的焦虑情绪仍然严重。面对人民币贬值预期，且一线城市房价在2016年初以来暴涨。很多人左右为难：追涨吧怕接了最后一棒被套牢在其中，甚至成为负资产；不买吧，怕出现货币超发人民币房价继续大涨。对此火上浇油的一种舆论是：莫斯科房价24年上涨150万倍，以此来印证某专家未来北京房价要涨到每平方米80万元的“惊世奇言”合理性。/ F% Z2 a* B' p! `3 x1 x" B; V
! {6 S( G5 C" I% G 那么，未来房价到底会怎么走呢？对此，我们需要冷静、理性和逻辑地分析，而不是简单类比得出夸张结论。首先需要说明的是，俄罗斯卢布计的楼价在过去30年的变迁过程复杂，绝不是“24年涨150万倍”一言以蔽之的。它基本可以分做三个阶段：
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% J# ?: C- H" M3 u3 G 1、前苏联解体国家四分五裂，俄罗斯实施休克疗法经济崩溃，旧卢布崩溃，莫斯科美元房价暴跌，但卢布房价暴涨；4 O9 @: ~; [# b# z
- G2 f& r; y$ y# p t7 q 2、普京上台后，国际石油价格大涨，俄罗斯经济复苏，俄罗斯的美元和卢布房价同涨；' r u5 z! s! n' @2 v
- E$ ]0 s6 I! q; j6 p' @ 3、2014年3月欧美制裁俄罗斯后，俄罗斯出现了严重通胀，2014年CPI为11.4%，2015年为12.9%，这导致了房贷利率上涨，不仅俄罗斯的美元房价暴跌，卢布房价也出现较大幅度回调。莫斯科由此也退出了全球十大高消费城市之列，目前平均房价约合3.5-4万人民币，低于中国一线城市。- }, M2 ^9 G+ {+ U# }. A+ u
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这三个阶段中，第一阶段俄罗斯卢布房价上万倍地暴涨，其前提是前苏联中央集权解体，国家四分五裂，经济全面崩溃，国民财富被西方和本地寡头全面洗劫一空，卢布崩溃性贬值。这种情况基本不可能出现在未来几年中国，特别是解放军军改之后，中国已经基本排除了国家四分五裂的可能性。" _0 E6 X: M% `3 W
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其实，俄罗斯第三段，即2014年后的情况才对中国楼市有较大参考价值。
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在本币贬值本币房价是否下跌的问题上，关键要看是否会引发通货膨胀，这又跟一个国家生产生活资料的对外依赖度有关。俄罗斯小麦和石油都是净出口，只是轻工业不发达，只要俄罗斯政权稳固，其输入性通胀是相对有限的。3 L7 W9 F- e9 w( K
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中国生产生活资料对外依赖度远高于俄罗斯。粮食、蛋白质和食用油的对外依赖度分别为15%、43%和68%，石油对外依赖度60%，铁、铜、铝矿石等均超过70%。如果本币大幅贬值，则意味着严重的输入性通胀，如果通胀率超过10%，则房产会出现很多断供，银行被迫收回房产后，一般会以50%的价格拍卖处理，因此房价会大跌。
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* O; ^# q' s A2 g& A, J0 A9 u% M4 @5 O 由于中国农产品[-0.46% 资金 研报]对外依赖度高，特别是蛋白质和食用油对外依赖度非常高，假如国内人民币继续超发，而人民币大幅贬值，或国际粮价反转，则国内粮食和食品价格将报复性上涨，即当股市涸泽而渔，楼市强弩之末后，超发货币将进入农产品领域爆炒，即便官方压制，也难以杜绝黑市，这将反过来遏制央行货币超发。
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/ _) r0 O2 \" T* c 此外，中国楼市上涨周期已经15年，已达到了国际上楼市上涨期的极限值（涨14年，跌4年），而富人们都纷纷在卖房，只有刚需穷人在买房。楼价终究是由买卖双方决定的，先知先觉富人们的行动从来都是市场的决定力量，而不会是被楼市十几年涨价逼空逼疯的穷人所决定的。& N: Z0 E7 E$ L$ M$ G
9 f- q$ A* l$ H H/ G 最为重要的是，人民币贬值预期之下，巨量资本外流，这将使央行注销大量由外汇占款而发行的人民币，即仅从外汇占款的角度而言，人民币流动性是缩减的。这与 2005年7月以来的人民币升值吸引巨量资本流入中国相反，那时因外汇占款增发国内的人民币，主要流入了楼市海绵之中，成为楼市上涨的主要推手。
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' F( u$ n6 l. Y# H. G 简言之，人民币对外升值时，对内贬值——主要表现在人民币对楼价贬值（即楼价对人民币上涨）上；在人民币对外贬值周期，对内则会升值，主要表现为楼价下跌。
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以上分析可以概括为——如果人民币对美元大幅贬值，则国内人民币的楼价将会下跌，这是由中国生产生活资料对外依存度高，特别是蛋白质、食用油高的国情所决定的。- F0 U2 j" j3 k. v. T+ U5 E6 q( H* g
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那么，如果人民币对美元一直挺在高位，那么楼价会怎么样呢？这可以参照1990年日本和1997年香港。当时日本和香港都拼命捍卫本币币值，而巨量资本外流，资本如水，水落而船低，股市、楼市大跌，其中香港楼市跌幅约70%，日本楼市跌幅为80%。, j4 V8 g* N; c" E3 G( P" v
) S2 A" Q9 o& Z4 `' f; [ 像香港和日本一样，为保汇率而放任楼市下跌70-80%；显然不会作为当局的主观选项。不仅如此，如果人民币对美元一直挺在高位，外资（FDI）在中国赚钱困难，而美国以再工业化优惠政策、TPP等吸引外资外流，兑现商业和汇率利润，中国的外汇储备（官方口径3.2万亿美元，投资界大多认为高估了）不足以对付外资本金和利润（本金2.85万亿美元，考虑到20年的利润，合计不少于5万亿美元。其出境合法，中国无理由拒绝兑付），一旦中国外储余额不足以支付资本外流，则人民币对美元将出现崩溃性贬值，由于中国生产生活资料对外依赖度高，在国内大局稳定的情况下，楼市将可能崩溃式地下跌。% G! b/ Y* m7 @9 V
- ^) \# X- o2 A k5 R 人民币汇率对保楼市、股市最有利的政策是，尽快主动贬值20-30%（我们从2015年初就这么建议，越早越主动），这样可以留住相当部分外资，股市和楼市将向上重估，股市会基本稳定，而楼市人民币价格可能相应上涨20-30%。: f" ^9 y h y% B/ _; d
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但这个政策的实施窗口期最多还有3-5个月，即3个月后，如果再这么做，就是刻舟求剑了，反而可能成为引发人民币信心崩溃之举。
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简言之，人民币的挺、贬、崩与中国楼市的涨、贬、崩有着微妙的逻辑关系，不可不察。中国最应该避免的情况是——人民币继续硬挺高位，到迫不得已时被迫贬值，结果一溃千里，出现了严重的输入性通胀，人民币楼价大跌，而美元（黄金）楼价暴跌。（作者为中华元智库创办人，仅供参考，投资者决策风险自负）
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