香港居全球最难置业城市榜首,加拿大温哥华亚军,多伦多上榜

香港继续居全球最难置业的城市榜首。全球最难置业城市 香港抛离温哥华市居首，「不吃不喝」17年始能圆梦

2015年1月20日，市场研究公司Demographia连续第11年公布最新国际住房负担能力调查报告。这份最新报告对全球378个城市作出了房屋负担对比。他们以中位数倍数(median multiple)来对这些房屋市场作出比较，计算房价是年均收入的多少倍。在一般可负担的楼市里，房价不超过年均家庭收入的3倍。35个加拿大城市被包括在调查中。总体的加拿大房价倍数是3.9，比起去年的3.6有不少升幅，这个数字将加拿大的楼市列入中度难负担范围。

该份最新出炉的全球住房负担报告显示，香港成为全球最难置业的城市，楼价中位数是家庭入息中位数17倍，即平均每个家庭「不吃不喝」17年，方可买得一个单位。这是香港连续第5年登该榜榜首，而17倍也是该报告出炉11年以来的最高纪录。

根据Demographia的第11份「全球住房负担能力调查」，在全球9个国家或地区、合共378个城市当中，香港的住房负担最重，由2013年14.9倍上升至17倍，打破该调查过去11年的纪录，并远远抛离排行第二位、负担倍数为10.6倍的加拿大城市温哥华。

48%楼价超500万

Demographia依照世界银行与联合国的评估标准，将楼价和收入比率区分为4个等级。3倍以下，属於一般家庭「可负担」的水准;3.1到4倍为「略微超过负担」;4.1到5倍为「严重负担不起」;5.1倍以上是最严重级别「极度负担不起」。而香港较最严重级别高出超过2倍。香港住房的可负担性明显恶化。据2014年第三季度的统计，约48%的楼房成交价超过500万港元，这比2013年的30%超出不少。

与此同时，香港家庭入息中位数变化却不大。根据Demographia的数据，香港2014年的楼价中位数是489.2万港元，而家庭入息中位数是28.7万，因而得出香港楼价是家庭入息中位数的17倍，较2013年的14.9倍增加不少。

早在2000年左右，香港住宅的可负担性要比现在好很多。香港中文大学的生活质素调查指数显示，在2003到2013年间，楼价收入比大约上涨了220%。学术研究显示，楼价的大幅上涨是由於香港对土地使用的限制。

大多区楼价中产亦吃力

地价涨 规管严 成本增



大多区房地产市场虽持续兴旺，但有报告指出，现已潜藏结构性的隐忧。

根据多伦多道明银行昨天发表的报告指出，大多伦多地区地产市场在过去10年蓬勃发展，但背後却有潜在结构性的隐忧。由於地价上涨，加上政府规管严格，由更改土地用途，以至发展许可证的申请时间愈来长，拖长了兴建时间，因此增加了建筑成本，楼房价格难以负担的情况，由低入家庭蔓延至中收入家庭。

另外，省府於2005年相继引入的Places to Grow Act与Greenbelt Plan法例，都令发展商被迫转向城市或市中心地区建屋。多市政府又将新屋发展费大幅增加4倍，以补贴基建成本。一间独立屋的发展费高达2.8万元，柏文大厦则为1.8万元，令发展商宁愿兴建柏文大厦，因为可将成本摊分予多个买家。

该份名为《大多区房屋兴旺掩盖了正在扩大的结构性挑战》(GTA Housing Boom Masks Growing Structural Challenges)的报告指出，在1990年末，柏文单位占兴建中的新屋约四成左右，最近年这个比例已升至八成。但鉴於地价及发展费增加，新型的柏文单位愈来愈小，过去一个800尺面积用作1房单位，如今同一面积则设计成2房单位。

报告并且质疑，大多伦多地区的住户有56%为夫妇(或育有子女)，他们都追求更多的生活空间，但柏文单位根本不能配合这些户型的需要。

由於地产商近年致力兴建柏文大厦，令其他类型的楼房，如镇屋或独立屋，以至租住用途的居住单位供应量减少，导致这类型楼房的价格上涨，市民上车更难。

以平均价格为74万元的独立屋为例，市民要负担房贷，包括支付10%的订金，家庭平均收入必须远高於14万元。

在柏文单位方面，市民上楼的机会相对购买独立屋较易，其中905地区的柏文价格还较多伦多市中心同类型单位平宜，但市民应付首期及偿还每月贷款时，仍需较长的储蓄期。

在这情况下，市民惟有被迫继续租屋，故报告估计租屋在未来将愈见普遍，在恶性循环下，令政府提供的廉租屋供不应求。

多伦多道明银行展望，未来5年，每年将有3万至3.5万个家庭组成，估计这个人口变化仍为房屋需求带来压力。在柏文市场上，未来几年将有6万个单位涌入，估计供应量将超额2.5万个单位，尽管租赁市场的需求增加，但只能填补部分多出来的单位，故投资柏文单位的成本可能会略为超过出租所赚取的收益。

大多区楼房市场买卖今年可能略为放缓，重售价的增幅将由去年的5%下降至接近零，到了2016/17年，重售价预期会下跌2%。柏文单位价格则每年会下跌4%

香港居全球最难置业城市榜首,加拿大温哥华亚军,多伦多上榜

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