在房地产库存高企、融资难的大背景下，住建部一份关于培育和发展住房租赁市场的意见再次提及REITs，这使得市场对一直蠢蠢欲动的房地产资产证券化业务再次燃起希望，希望在前，可难题亦在前，真正的再出发还有待政策继续完善。+ U7 d5 K7 x! g& [0 ]
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中国开发商巨量的库存有了新出路。0 U! z4 }" ^- U' o" f
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) E$ b& z5 V0 y( [. O: q6 K2 m 1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。5 s/ @! l) V" C4 \ D
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截至2014年11月底，全国商品房待售面积达到近6亿平方米的历史新高；硬币的另一面则是，2015年保障房任务量为700万套，融资一如既往地困难。
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住建部上述《意见》找到了一个解决办法：允许各地政府回购商品房作为公租房，帮助开发商去化，开发商也可以自行经营租赁，且可以将租赁房打包为REITs进行融资。0 c' S, @6 n. @/ L- W: Z v
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多位地产和金融界人士认为，这可能将成为中国内地真“REITs”业务的起点，但其中仍然存在政策的障碍和盈利的难题。3 |+ X; ^* f+ z8 z7 l
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楼市另类去库存
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: f: T1 l* ?! x0 m( c- B# k- M “各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。”上述《意见》与住建部去年以来调控思路一脉相承：千方百计去库存。* p7 k0 v2 X/ L( D1 O" X) i) J* O) @ ^
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上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的，过去可以由投资投机者接盘，但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化，就能实现较快较多的去库存（主要是现房），对房企利好。
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4 |5 m) d! ]# ?7 X: S( ~ 此外，政府还可回购社会房源，能够降低此类住房的空置率。尤其对于一些拆迁户来说，在郊区有好几套物业，但是碍于文化、信息技术运用等，并不能很好地寻找到租赁者。地方政府通过收购并统一管理，能够加快此类住房的出租，对于盘活存量住房资源有益。
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% D8 b* x2 s/ O$ \! V6 I, T 风险点在于，如何对此类物业进行定价是一个难题。随着物业价格的上升，如果政府高价收购，未来出租后租金回报率可能会变差。
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6 R! ]8 @- I" O, l9 J4 R, Z 整体来看，银河证券分析师赵强认为，《意见》提到的措施，不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新，也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系的重要环节。预计在不久的将来，将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构，以及住宅产品租售并举的盈利模式，甚至能看到房地产投资银行的出现。' ^& H: Q! _7 W( R& f
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严跃进指出，要实现长期运营，无论是企业经营租赁还是公共房屋租赁市场，均需要配套的金融措施，即REITs。上述《意见》指出，在大力推进经营住房租赁机构的同时，探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。
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事实上，公租房或保障房REITs早有机构在做。北京一外资房地产机构人士说，2012年该机构曾在上海某区打包了公租房资产做REITs，就在快成行的时候因为政府换届而暂停。 Q. l: h: f0 r* ] T' y* ?
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7 {# O' H# V: i) M2 l8 q( A 接近住建部的人士透露，住建部倾向于首先进行公租房REITs的实践。北上广深的国资房企或城投公司，有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务，他们手中的政策性住房资产，可以作为REITs的打包资产；并且，试点企业还需要兼有国企、地产、金融等资源。, S: v E- l. C3 f: S- }
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试点需要突破的一个环节是，需设立“特殊目的公司”（SPV）用于REITs公募以及挂牌交易。此前《公司法》尚不允许通过设立SPV发行REITs并上市。# G0 U: W1 |. l$ b
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: e; h4 d$ `% u$ h$ {; `+ k: J 对于试点单位来说，他们更多的还是希望推进商业地产的REITs进程。国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业，如华润、保利、万科、中海等，其旗下持有物业均以数百万平方米计；近两年来，这些开发商已将轻资产提上日程。% W l- M- |5 m0 l
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盈利难题/ a# u; Q. q h, v9 E. ^# z
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无论是公租房REITs还是商业地产的REITs，目前推行的难度都不小。- d% D7 j) ?$ n: }
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北京中原地产研究总监张大伟就不看好公租房REITs，“中国物业租金收益太低，还不适合做REITs”，他说。
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严跃进也认为，公租房的租金回报率并不高，保守估计最多在5%左右；而且现实中租赁群体并不稳定。在目前租赁市场上，对于资金投入的渴求很大，但很多资金不愿意也不敢进入。7 R( c' \0 g5 N- Z/ r
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8 X9 h4 Q8 F) U% H* ?9 N7 A6 \9 Y 严跃进说，通过鼓励此类REITs产品的创新，在前期提供一定财政补贴和优惠，或鼓励寿险等资金和大型房企进行合作，有利于推进公租房项目；如果政策大力支持，不排除地方政府会给予一定的财政补贴和土地方面的优惠，或许能达到10%的水平。
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前述《意见》称，要积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开；但对于如何推进支持，如何进行优惠和补贴，并未提及。
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而商业地产的REITs同样不容乐观。根据广发证券的测算，当前国内的商业地产除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外，其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率，尚无法全面推行REITs，其中税收优惠缺失和法律制度不健全是两大原因。 U5 z/ p* p) _* p/ b# b/ S* o- o
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- q/ L6 r: B! s5 J/ L( |! ^9 p 最大的障碍在于税收体制。在REITs 最为盛行的美国，REITs无须缴纳公司所得税，REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在中国香港，根据香港证券及期货条例第104条，REITs豁免缴纳香港利得税。) x; ]# s& a+ U& k: _7 F
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但国内税收体制对商业物业公司不利，导致中国商业物业租金回报率不足以支持发行REITs。- ?) b+ e* s9 s$ Q1 W. G1 ?
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3 x; T5 c! f$ i: h' M 另据协纵国际总裁黄立冲测算，以国内商业地产巨头万达为例，如果仅使用投资物业项目作为资产价值，万达租金回报率约为4.36%；而在国际通行的REITs回报率要求中，这个数字在7%-8%左右。
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; O' }( Y& C5 I8 \+ Q 金融界人士指出，如果要发行离岸REITs，回报率要求更高。海外投资者并不熟悉内地物业，会在本地物业回报率的基础上再加上一个风险系数，比如1%～2%；在加息背景下，看高至9%以上。6 A# E" w1 } J5 k
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开发商的轻资产试验' t% ?! M# h! K9 b$ N, O
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尽管推行REITs困难重重，但国内开发商在转型压力之下无不在思考如何“轻资产”。
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+ z( m4 Y* B) I/ Z+ |/ d% M 其中动手较早的是万科。早在2013年，万科便将北京金隅万科广场股权售予麦格理，万科负责操盘管理运营，实现商业地产资本化。! m3 d$ P8 E4 w7 w8 T! Z5 b
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2014年8月，万科公告称，公司与凯雷投资集团有限公司签署战略合作意向书，双方拟成立资产平台公司，用于收购万科所拥有的9个商业物业。% ]8 z2 v8 }" r. N" ^6 Q" p( O
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根据公告，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权。预计资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。
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