“住房过度支出”阻碍创新,美国下一次住房危机悄悄逼近

在美国学者Richard Florida看来，“住房的过度支出”，反而是阻碍创新的动力。他认为，美国的立法者鼓励更多的住房自有，是在重蹈致使08年金融危机发生的覆辙。而新型的知识经济，要求人们在住房和汽车上花费更少，在教育、人力资本和技术革新上花费更多。这意味着，在美国，住房自有率不再是经济蓬勃发展的关键指标。

　　大城市的知识经济，意味着灵活的租房选择。而鼓励住房自有，与这种潮流相悖。好吧，中国的情况也大同小异，我们都市青年，要租房结婚，会具备更坚定的理由。尽管住大房子是最普遍的人性需求之一。

　　总而言之，他认为，在当下，城市要繁荣，不一定就要鼓励人们要多买房子，而且恰恰相反，这一举动有再次诱发危机的风险。以下是Richard Florida在citylab的文章。

　　一旦涉及住房问题，人们有时显得永远吸取不了教训。从许多方面看，上一次住房危机都是2008年经济崩溃的诱因，它引发了长达三年的衰退。而就在美国似乎从中恢复过来时，另一场住房危机或许正显露端倪。

　　目前存在如下一些危险信号。

　　其一，房市从未从大衰退中真正复苏。房地产资讯网站Trulia首席经济学家杰德•柯尔科（Jed Kolko）指出，2014年第三季度，房市的关键数据有一些改善，但无一回归到衰退前的正常水平。现有的住宅销售回复到正常时期的80%，而住宅售价则停滞在正常时期的75%，低于预估3.4个百分点。更令人担忧的是，新建住宅数量的回复情况还不到正常时期的一半（49%）。柯尔科亦指出，经济的基础组成部分，包括就业水平、收入和住户结构，同样改善迟缓。“在这一复苏过程中，就业和房市无法从彼此那里各取所需。”他写道。

　　其二，美国人继续在住房上支出过多。即便经济在逐步缓慢复苏，一连串报告显示，家庭在供房方面时日维艰。部分症结在于，美国人依旧追求更大的住房空间，并不限于郊区，对市区的住房空间也同样如此。根据美国劳工统计局（BLS）的最新数据，2013年，美国人将其收入的逾33%投入到住房上，相比20年前上涨将近13%。下图表示了时代变迁下住房支出的趋势。




　　房屋上的过度支出在某些地区尤其严重，房市的复苏仍然显现明显的不均衡。上月发布的另一份BLS报告表明，华盛顿特区的住户（17,603美元）在房屋上的花销是那些俄亥俄州克利夫兰住户（9,061美元）的近两倍。下列来自BLS报告的图表，显示出住房相关项目的年平均花费：




　　结论自然是，越来越多的美国家庭，尤其是中产阶级与工薪阶层，在供房上日渐困难。正在复苏的市中心地段尤其如此，由于更多收入充裕、受过高等教育的创意阶层抢购最佳的住房空间，特别是那些交通便捷的地段，使得服务业和劳工阶层的人们在居住上更加远离市中心。

　　最后，住房自有率持续下跌，并且跌幅甚巨，为二十年来的最低点——仅在64.4%（2014年第三季度）。以下是来自美国人口调查局的数据：




　　目前美国一些最具生产力与创造力的大都会，像旧金山、纽约和洛杉矶，那儿的住房自有率徘徊于百分之五十至六十出头之间。看起来，这一比率“为迅速更迭的知识经济提供了其所需要的租房与买房的灵活选择。广为通行的住房自有率不再是经济蓬勃发展的关键指标。”我曾经写道。

　　我们正所经历的变革，绝不仅是世代的更替，或生活方式的简单改变，它是一种深度的经济转型——我曾将其称为“大重置”（the Great Reset）。它引发旧型郊区发展模式在经济体系、人口结构与地理分布上的变化，转而朝向一种新式、更为密集、更加市区化的趋势发展，也与今日的知识经济更相匹配。我们仍处于这一重置的早期阶段。若历史可资借鉴，那么这次转型将耗费一代人的时间，甚至更久。

　　正如诺贝尔经济学奖得主埃德蒙•费尔普斯（Edmund Phelps）写道，美国人是时候摆脱他们那股房产狂热了。新型的知识经济，要求我们在住房和汽车上花费更少，在教育、人力资本和技术革新上花费更多——那些投入能够刺激推动新的经济社会体系。

　　但事实上我们并非在朝该方向前进，而是步入歧途。上周末，美国企业研究会研究员彼得•沃利森（Peter J. Wallison）在《纽约时报》指出，联邦立法松动了2010年多德-弗兰克法案严厉的按揭贷款担保标准。立法者希望鼓励更多的住房自有，本质上，这是在重蹈致使08年金融危机发生的覆辙。

　　沃利森提出，这无异于“担保下一轮住房危机。”没错：是时候对担保标准加以更为严格的限制，鼓励知识经济所需的密集化、混合用途、更为弹性灵活的住房选择。

　　在大萧条期间以及二战后，美国的领导人倡导了一系列目的明确、最终改变游戏规则的政策，使旧式的郊区发展模式建立成形，协助推动工业经济的发展，创造了一个由劳工与住房拥有者组成的中产阶级。现在美国的经济面临再次转型，需要对更为密集的市区发展模式做同样的事，创造更为灵活、有助于今日经济增长的房市体系

謝謝，希望再接再厉.....

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