中国投资者赴美投资房地产日渐增多，中国人在美国楼市大赚特赚的报道又让更多人动了心思。不过，记者采访时了解到，如果出于资产保值增值和投资多元化，美国房地产或许是不错选择，但其投机空间其实并不大，且蕴含着不小风险。如果抱着“淘金”、“大捞一笔”的念头进入美国楼市，最后弄不好鸡飞蛋打。
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弄清收益率并不简单 r8 H- m3 `, S; I1 e1 w
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“我们这有很多中国客户，来了就要问收益率。我对他们说，还是建议去别的地方找，因为曼哈顿楼市的收益率很低，一般就是2%到3%，好一点3%至6%，最多不会超过6%，”纽约乐为房地产公司金融分析和亚洲市场总监、房地产经纪人王瀚告诉记者。' P' L! u( e4 @3 D% L3 k3 s; N7 u
6 U8 L8 M& \8 m7 Q2 i0 c$ Z1 o0 m4 q8 e值得注意的是，上述收益率是基于租金产生的现金流计算出来的。如果纯粹投机倒卖，最后收益率能有多少是个大大的问号。
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0 C+ {# K2 C5 S( `- B& D“作为个人投资者，在美国买一套房，出租两三年，然后再卖掉，最后的收益完全要看市场走向，”王瀚说。* n5 k2 W/ T' v0 Q: q4 N
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针对近期一个中国人在北京卖一套房在美国休斯敦买六套房的报道，美国毕达哥拉斯投资管理公司董事总经理米切尔·董告诉记者，如果房子不卖的话，在休斯敦实现8%的收益率是可能的。“但在纽约不太可能实现8%。纽约收益率大概是3%，波士顿大概5%。”
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# c- _2 V" X/ G! z7 K: D他同时强调，上述收益率是在房子不卖的前提下，如果把房子抛售掉，谁也无法保证收益率，可能挣一些钱，但也可能亏得很厉害。“要想倒房挣钱，你必须非常聪明，且要有个好的本地投资顾问。”, B4 l3 m9 K R% u) i8 S0 B7 u2 h
* ~+ @4 p. @4 x% e- @. h& a& [“投资美国房地产的收益率能达到多少？这个很难讲，”万科（美国）控股公司董事及法律顾问徐维嘉说，要看个人情况、税务安排，无法笼统的分析和下结论。
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3 Q6 w/ _9 m6 F. c% G% R" A实际成本不能忽视
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美国的房地产市场环境与中国有显著不同。中国投资者在投资美国楼市之前，需要对美国相关的税收、物业管理等法规有个清楚的认识。业内人士提醒，这些税费成本不是个小数目，特别是对于国外投资者来讲。# L" ` U" c. X% e3 z$ a& H8 i0 {, |
) z% [& W+ a/ \- j6 x, J徐维嘉说，投资美国楼市，人是不是在美国很重要。“对于外国人，钱要从美国出境，一下子要抽掉30%的税，成本很大”。
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而王瀚介绍说，如果中国投资者拿现金来美国买房，交易费用很高，包括律师费、手续费等要在5%左右。如果一买一卖，就是10%。其次，物业费很高，特别是具有独立产权的公寓。一些房子物业费一个月高达2000多美元，甚至更高，并且物业费没法抵税。此外，还有房产税、资本收益税等。 c; L3 ]5 a* @/ t" h2 c
2 S' M$ _( a+ A- e0 G9 o“用房租抵掉物业费没问题。但如果有贷款，就比较难了。买得不好，很可能亏。我会和国内客户开玩笑说，想在曼哈顿挣6%的收益率还不如在国内开个淘宝，余额宝都差不多能达到6%，”王瀚说。# y# M. b+ J' d
& N4 B! |4 j6 ^ \* J; U1 j关键是投资目标和时机- t# U8 j* Y5 G1 W
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北美华人科技工商联合会近日在纽约举行一场“视野与创新”年会房地产主题论坛。参会的不少业内人士说，美国房地产正在复苏，但应关注美国房地产市场存在的风险，要对本地市场有充分的调研和了解，不能盲目投资。
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! @ I) \* |6 _4 m1 p* e# T; Z+ V$ Z徐维嘉认为，现在美国楼市总体不错，特别是纽约、旧金山等一些较大的城市，但同时也要看到地价上涨的风险。“美国房地产价格变动其实很大，这是（投资时）最大的风险，投资收益如何要看能不能把握好时机，作为投资者一定要承担市场风险。” ^; N% O! j* T! X
/ ]2 D0 ~/ I, j% Z% s0 ~5 o米切尔·董说，如果中国的投资者想使投资组合更为多元化，来美国投资房地产或许是个不错的选择，但其中的风险因素必须充分考虑。8 p- h d# Y7 o* a5 h4 L) o
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中国复星地产控股公司战略投资总监梁雅娜告诉记者，现在中国投资者应不应该来美国买房要看具体情况。首先，对于小投资者来说，要看对本地市场是不是足够的熟悉。其次，要看投资目标。“如果是想追求两三年翻一番、然后再转手，是不太可能的。在美国没有那么快的增值预期。但投资美国楼市的现金收益不错，如果长期持有，每年拿5%到8%的现金收益还是不错的。在中国，房屋租金和买价比可能只有2%至3%”
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