中国投资者赴美投资房地产日渐增多，中国人在美国楼市大赚特赚的报道又让更多人动了心思。不过，记者采访时了解到，如果出于资产保值增值和投资多元化，美国房地产或许是不错选择，但其投机空间其实并不大，且蕴含着不小风险。如果抱着“淘金”、“大捞一笔”的念头进入美国楼市，最后弄不好鸡飞蛋打。
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弄清收益率并不简单
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“我们这有很多中国客户，来了就要问收益率。我对他们说，还是建议去别的地方找，因为曼哈顿楼市的收益率很低，一般就是2%到3%，好一点3%至6%，最多不会超过6%，”纽约乐为房地产公司金融分析和亚洲市场总监、房地产经纪人王瀚告诉记者。7 j; d X, c& d* e$ c0 t
- w2 w" _$ f6 D) R% C值得注意的是，上述收益率是基于租金产生的现金流计算出来的。如果纯粹投机倒卖，最后收益率能有多少是个大大的问号。. _' C* L( U# s: `0 Q. \
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“作为个人投资者，在美国买一套房，出租两三年，然后再卖掉，最后的收益完全要看市场走向，”王瀚说。7 q3 X- s2 F9 h% i+ W
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针对近期一个中国人在北京卖一套房在美国休斯敦买六套房的报道，美国毕达哥拉斯投资管理公司董事总经理米切尔·董告诉记者，如果房子不卖的话，在休斯敦实现8%的收益率是可能的。“但在纽约不太可能实现8%。纽约收益率大概是3%，波士顿大概5%。”6 @% D5 i; Q. c6 y/ s: E J" M
- ^' D' q3 B0 |& z- w! j- y他同时强调，上述收益率是在房子不卖的前提下，如果把房子抛售掉，谁也无法保证收益率，可能挣一些钱，但也可能亏得很厉害。“要想倒房挣钱，你必须非常聪明，且要有个好的本地投资顾问。”
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“投资美国房地产的收益率能达到多少？这个很难讲，”万科（美国）控股公司董事及法律顾问徐维嘉说，要看个人情况、税务安排，无法笼统的分析和下结论。/ N' |# k* C0 X+ d( T+ Y$ R
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实际成本不能忽视
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. Q4 X0 [2 b- S' s0 D美国的房地产市场环境与中国有显著不同。中国投资者在投资美国楼市之前，需要对美国相关的税收、物业管理等法规有个清楚的认识。业内人士提醒，这些税费成本不是个小数目，特别是对于国外投资者来讲。+ O- }. {0 U( B0 K* r
3 L: x5 u% `- M. U( t8 f% W w徐维嘉说，投资美国楼市，人是不是在美国很重要。“对于外国人，钱要从美国出境，一下子要抽掉30%的税，成本很大”。
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0 K9 B. Q. U c) m; M/ Z, U而王瀚介绍说，如果中国投资者拿现金来美国买房，交易费用很高，包括律师费、手续费等要在5%左右。如果一买一卖，就是10%。其次，物业费很高，特别是具有独立产权的公寓。一些房子物业费一个月高达2000多美元，甚至更高，并且物业费没法抵税。此外，还有房产税、资本收益税等。; R9 J# W4 N9 Y8 d8 }: r ^
& u& L( O4 m: {1 [: y6 |“用房租抵掉物业费没问题。但如果有贷款，就比较难了。买得不好，很可能亏。我会和国内客户开玩笑说，想在曼哈顿挣6%的收益率还不如在国内开个淘宝，余额宝都差不多能达到6%，”王瀚说。$ X9 Q! T: w. ^1 H
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关键是投资目标和时机
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北美华人科技工商联合会近日在纽约举行一场“视野与创新”年会房地产主题论坛。参会的不少业内人士说，美国房地产正在复苏，但应关注美国房地产市场存在的风险，要对本地市场有充分的调研和了解，不能盲目投资。& h; f* @, w" {5 A" ^
0 a" U2 `7 ^& {. g# Y w! @徐维嘉认为，现在美国楼市总体不错，特别是纽约、旧金山等一些较大的城市，但同时也要看到地价上涨的风险。“美国房地产价格变动其实很大，这是（投资时）最大的风险，投资收益如何要看能不能把握好时机，作为投资者一定要承担市场风险。”
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! ` x t$ c" K" G) Y2 i米切尔·董说，如果中国的投资者想使投资组合更为多元化，来美国投资房地产或许是个不错的选择，但其中的风险因素必须充分考虑。
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! Y" @+ {, J$ W, C5 k2 F' @8 u, T# N$ o6 C中国复星地产控股公司战略投资总监梁雅娜告诉记者，现在中国投资者应不应该来美国买房要看具体情况。首先，对于小投资者来说，要看对本地市场是不是足够的熟悉。其次，要看投资目标。“如果是想追求两三年翻一番、然后再转手，是不太可能的。在美国没有那么快的增值预期。但投资美国楼市的现金收益不错，如果长期持有，每年拿5%到8%的现金收益还是不错的。在中国，房屋租金和买价比可能只有2%至3%”# T, O6 T) x3 e, G/ K5 ~
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