都是汇率惹的祸，日元还能绝地反击起死回生吗？那真的是要看运气了
) H. W3 L5 t' v9 Y& R# G8 W1 P7 X# D4 j9 h. q
据彭博社报道，受到日元疲软和房价相对平稳的“鼓舞”，香港富豪，包括一些普通的香港投资者，正在日本寻找房地产，尤其是在东京和一些海滨城市的小户型公寓。
4 O. z. b/ M4 N B) E0 r3 R' g$ x* t5 m7 [: w3 t
国际房地产经纪人表示，由于近期日元兑港币的汇率跌到了数十年来的最低点，因此2022年香港人在日本买房的总金额显著提高。- M3 D: ^6 x3 q+ t$ x( q
1 l: K7 k2 C: P/ E还有个利好消息是：美联储提高利率，但日本央行继续维持超宽松政策，短期内也没有加息的迹象。日本也在逐渐开放边境，让香港人、包括其他地区的人入境变得更加容易，海外买家已经“蠢蠢欲动”。
* P$ y8 q& s7 v1 z3 m% ]
) f3 `# j7 d' z' Z$ }据日本当地经纪描述，一些香港富裕买家甚至在还没能来日本的情况下，就已经买好了1套甚至多套公寓，并且随后出租。在他们看来，中短期的投资回报率是非常可观的。
. a3 _4 G! a- Q0 I$ p4 j) C: F: t- a6 I0 c1 _
日元贬值和开放，让日本吸引大量关注
% Q1 x( Q4 @* K' f4 f: K* W
. Y6 Y4 r7 m, c" M+ N$ R9 c- _- P如此表态的，是日本Hana Real Estate驻香港的联合创始人Jason Lam，他还指出：“日本对海外人士来说，已不再只是旅游目的地，而是投资热土。”4 D# Z( V% u$ O% b7 _
: T) s; V* K5 p/ {% h c; j
还有一个现象耐人寻味：随着东京奥运会的召开，东京、包括周边城市的公寓价格已经超过了1990年日本资产膨胀泡沫时代，创下历史新高。但香港买家却认为应该追高，因为价格还有不小的上涨空间。0 h- q' d z6 s2 c+ ]% I
! d0 Q3 x# ^) b: x
0 V4 s0 A( g( z/ {, _3 K
在香港买家看来，即便日本大城市公寓已经很贵，但相比于伦敦、纽约、香港来说，价格还是动辄便宜了三分之一到二分之一，可负担性更好。! p7 b5 y; L; K+ J6 g; r
. K4 p ?6 k8 N8 Y, ~
仲量银行的一份数据则显示：“2022年，香港居民对日本房地产的询价，比去年猛增了70%，实际公寓销售额增长了30%。”
! q& l& y/ E/ K+ i) F# @# G; S9 ~) q% T4 F& y4 {; b
已经有一些顶尖豪宅，被香港买家买下/ J' B% L7 [# |* X! u" F6 [, z( J
& i$ r' Z" h, w
香港买家除了青睐日本的公寓，还有一些富裕的买家盯上了城市屋和独立屋。近期有很多上盘的豪宅被香港买家购入，比如一套价值17亿日元，约合1250万美元的三居室联排别墅、由隈研吾设计的靠近明治神宫的顶层公寓等等。
" U1 z3 f3 R: c' ^/ i8 }% M( S+ H
% P6 `$ @( ?% l$ S9 P6 a在东京滨水芝浦区，有一些三居室的景观公寓，售价6400万日元起，同样吸引了大量香港买家的关注。
0 Q, T h% Q8 W. Q0 x4 n
G _* {, g: j, w4 O/ T8 }有些买家认为东京的操作空间已经不大，因此将目光转向了大阪、京都、福冈，还有一些香港买家则在北海道购买度假屋、度假村，用来经营滑雪和温泉。4 O$ v0 N( X. Z- O
; c" ? ]: p5 y1 G% D2 n% E& y
如前文所说，无论是购买什么样的房子，这些香港买家在日本买房的主要目的都是出租、经营，而不是长住。在他们看来，温哥华这类城市是居住型的，而东京大阪们则是投资型的。
8 w( ]7 K" p4 m6 C5 P& F
3 W' }( i2 c8 I香港买家：钱与其放银行，不如在日本投资
7 h. ^6 l2 E9 t M6 @% g
. [5 @1 S# e7 M7 [4 l7 _! w/ f30多岁的香港银行员工Grace Lau分享了自己的经历：2021年在福冈购买了两套公寓后，她惊讶地发现日元暴跌后，再买一套房的话，实际价格比之前还要低20%！$ A1 ]* i! _5 o) r+ O' n' j8 Q+ t
8 j- c0 T2 R; [1 f0 [" n8 F于是，虽然手头资金已不宽裕，但她在2022年6月又以30万港元的价格购买了一套200平方英尺的工作室，如果日元持续下跌，不排除再买一套小户型。
9 `1 X7 Z. S8 `: V2 d3 Y3 b1 d0 s+ i: N; z' I: l
Grace表示：“如果把钱放在银行，没有任何好处，但在日本购买这种小户型，每年5%以上的收益是毫无压力的。”
( q9 l% c' l! R. k+ r. N
1 j2 @- ?/ m% x. S40岁的香港某餐厅老板Sam Wu则认为：“与香港相比，日本的房地产市场更加平稳。”2022年初，Sam和妻子在大阪标志性购物区心斋桥附近，以400万港元买下了一家餐厅，运营良好。* I w0 r& U- P) U: o. ]. \
. a) V5 _. g3 x) r6 F. S7 _5 g3 b
$ B- S( A$ W. Q$ @" l( p) B* j
Sam表示，日本买商铺的收益率可以超过6%，在香港则不到3%，在一些北美城市回报率虽然也比较高，但有个问题不得不谈：距离。4 ?! T9 M( e' \; J# b1 i4 q( f
2 f9 @* K1 l: n$ w
当防疫措施放开后，从香港到日本单程飞机不过3个小时左右，而飞北美城市动辄要13、15个小时，注定无法经常往返两地，照看生意。很多香港买家赞同这一点，在一个离自己家近、且回报率高的地方投资，何乐不为？
w7 J: G) z& r6 X y
6 u- H1 u& ?- ?: k" p! Q' ~, x也有香港买家相对谨慎，认为投资日本房地产是存在风险的，比如当地人口流出大于流入，以及建筑物贬值速度比较快。
7 }' m& \' b1 y2 @# Q/ }" j2 q$ n9 |8 |" P/ G' S+ d' e% F
p8 B! A( }, y7 T% I三井住友信托研究所研究员Shun Ogishima就提醒香港投资者，包括其他海外投资者：“如果你没有在日本生活过，甚至没有来过日本，那么你不一定能把控未来趋势。”: x7 E- K& L6 d, O0 b
# N' _8 m5 l5 q% B C& n- N, U话虽如此，但香港投资者们普遍想利用低利率和低汇率来做短线投资，那么就算不了解日本，也不用担心出手的时机。
. {$ b# o$ a' K9 n) ^/ D
" y; W" i" \3 Y: U |
