德国超一半的家庭更爱租房不买房子

大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国......但是德国家庭只有43%拥有自己的房产...似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。

; \0 v. H3 `. \' I" X大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国、比利时、意大利均是如此。

8 o$ t% T& n! h! o: V, O
更有曲高和寡者，在西班牙与爱尔兰，有超过80%的家庭拥有房产。那么德国情况是否也类似呢？
3 Z0 G4 L4 k. e0 A& B


德国的住房拥有率多年来倒数

# u! G  }$ R) X4 v事实令人大跌眼镜！根据2013年的数据，只有43%的德国家庭，拥有自己的房产。德国人不爱买房，更不爱炒房，已经成了不争的事实。
* ]) z- I5 o/ k6 h( g9 t9 t" F1 G

0 h; R: c* i* k% D7 o" B5 H0 ?
2 A: v. v1 i$ I% V0 _; s8 J4 M许多观众会问：2017年，柏林房价涨幅不是全球第一么？那怎么能说德国人不爱炒房呢？
" S4 K# I+ _/ I* X& b


仔细分析后，我们很容易地发现：
3 X- ~! @) d" }- v0 l; V9 N4 A
# v/ L- o  P/ G7 Q
) f5 P$ k6 e, d: n. s
& _5 Z  c7 `. ^; i1 H3 _有42%的买家来自美国、中国和中东这三个地区，更不乏来自欧盟其他国家的买家。另外，国内媒体称“德国本土买家占57%”的说法是错误的，应当是欧盟买家占57%。
! \! s& ^- Q' \


可见德国本土的楼盘，是涌入的资本洪流炒热的，而非德国本土人。很少有人注意到，即使楼市被连年炒热，柏林依旧是西欧“最便宜”的首都。
; F2 v- }8 ?$ }& f" r8 D) h& _
01
- V4 X  d0 S; c' [" J$ U
德国人买不起房？
5 k; x. l2 L2 d3 C+ D5 M
9 S" d- g2 i9 Y9 |% B号称“欧盟发动机”的德国，收入高，税收低，而且就业率稳居欧洲前三。（按照2017年年底的数据，失业率为3.6%，排欧洲倒数第二）


& V( N' G- _' b. @3 B( T+ H# J
更何况，均价25万欧元的境内房产均值，对比上超过2万欧元的居民可支配收入，可谓公允合理。
- U0 K% I, B6 B2 n6 [& j6 J




由此可见，要说德国人买不起房，那无论如何是说不通的。
- }7 ^" D- G- U  [" p! g! W

3 J$ G; w$ ~6 F* J: [" P4 d' ?
: x/ e' |1 s7 C: T: t2 L4 ^1 Y没必要买房？

) N& c/ y9 [2 N5 E
" E: c6 _; q9 L. J6 w1 ^
纵观现代史，日耳曼民族不像吉普赛流民，人口流动趋势不明显。

$ `3 ~( ?9 z) f* |6 X
* g3 x; p! P/ U  C0 c; i! {8 t
相比之下，酷爱搬家的美国人，自有房产比例竟然远高于德国人。（美国人一生平均搬家多次，《美国社会与文化》中的数据为15次，也有中文媒体称是11次）
0 [9 f+ J: q) l+ N% j, c; O1 a
+ C9 D$ e: f" g. x: u2 O6 M

& G  ]9 W2 T6 @% g4 p' a

美国人搬家


6 L* ?7 l- c$ t. H1 j2 J
第二次世界大战中，20%的德国民居被摧毁（不可修复性），另有200万个单位的居住单位遭到破坏。换而言之，不同程度受损的住宅超过35%。


1 @# O7 |: s: R1 z7 F
& t2 f* @* t$ L" Z  E受到重创的不仅是房屋，还有德国的经济。在纳粹独裁统治下，大量中小型企业已经破产，民营经济千疮百孔。想要重建基础设施，必须依托于政府投资。
2 c/ t. _. b3 D% N! a4 C0 ~

5 c3 B4 I  G, w9 s0 |
0 v9 k3 p) l' E- W3 \3 l西德建立于1949年，随后官方立即推出《住宅法》（housing law），旨在建设足够的住宅供国民租用。

) k3 X  ?/ u" e$ ]7 R
6 E- P+ ^* S: L% F5 i
8 u# l- X# f$ q5 Y背靠着有利政策，民用住宅如井喷般出现。西德只花了7年，便缓解了居民住房的问题。1962年时，住房缺口已下降到了60万个单位。


+ Z2 g9 U, P5 o; G$ a/ Y" d! u& Z
% e' ~2 d, {5 W- H4 [+ D为了防止货币崩溃，西德采用了紧缩的手段，导致大量德国人无法申请房贷。自然，新建住宅主要是供出租用的，而且是非营利性出租。
7 @# P9 ]; z( i6 O& L( B1 t
02
4 {9 R8 `& _0 O- F" @
( k5 }  c/ k% q2 Q1 e/ a9 j英德差异
1 f/ A5 I0 ^! T
  [1 N% V! d/ D. L' C7 n值得注意的是，在二战中，不只是德国的建筑物受到重创，英国的情况也不容乐观。奇怪的是，战后购房的英国人，远远高于德国人。似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。

9 l: T3 z, O" P! k8 q
3 l0 m0 h# ?1 b& x! {


西德和英国租房率比较

# @. l- d8 L( A+ e; z, u$ m5 U从图表中很容易观察到：起初，租房的英国人比例，比德国还高接近10%。但随后，英国租客比例不断下降，直到贴近西方世界平均水平。
+ G& l% c3 ?0 l1 z3 H


而德国租客比例，却一直在50%-60%之间来回震荡。即使是战后德国再次深入工业化，国民经济腾飞后，这一比例仍然没有明显下降。
1 K/ X5 w# s' @- d1 b
03
- t9 `" u# @0 O7 l, ]2 t
英国分流原因

英德两国，都建设了公共房屋，供无家可归者租住。
9 {2 t8 S& {+ X& p& C: ^/ o4 v; @" I

3 ]6 _# D) f, m: L; |  ]! U
( G4 w: Q4 r/ T4 n2 w- W7 L3 k

英国对公共房屋开发商，征收严格的税赋，并设置建筑成本上限。在这些限制下，房屋质量受到了影响。


4 k$ o" U4 O0 |( A3 J( y
随着时间的推移，英国公共和私人建筑之间的差异变得如此明显，以至于公共房屋成了穷人的住房。但凡有些钱的人，都搬出公共租房，寻求居住条件更好的私人出租房。
; S; T" R3 j- a% r

7 z8 a& m' y) W# L! g6 l
- N7 C5 V* I# s! C3 A
2 n% Y9 l9 _' ~  S  z0 M7 I. }
英式住房
7 v$ Q! P  A1 h9 @
9 n9 v: m6 ?1 j* x遗憾的是，英国政府对私人出租房的严厉监管，延伸到了20世纪80年代。这迫使房东削减维修费用，并进一步导致房屋质量下降。


# k% G( ?% u. Z1 w3 v
很显然，当经济复苏，多数国民再次拥有支付能力时，他们毫不犹豫地再次搬出私人出租屋，搬进了属于自己的新家。
& k+ Y9 l( a$ q& s6 b, M7 `
04
8 s  k  Q* [- \+ M: s  Z& T5 e
为何德国人愿意租房

* F/ q$ F  U/ j. k0 H①平稳的租赁市场

' w# ^5 @( s' ~1 b8 g# O' x
9 e9 M5 O$ R0 D' J$ S, F
/ j" Y& k, ^: A  ]9 J1 V' H一般来说，政府只会对某些地区进行租务管制。比如，美国的八个大都会中，曾有一半推行过租管。德国的情况恰恰相反，其租管范围涵盖境内所有住宅。



0 e9 S! h3 `5 Z6 c( g——租金管制

在德国，租金是按照行情衡量的，必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金，租客可以向法庭申请缓解措施（例如减租）。
! i: D* w2 O" m* L: P/ U
; V6 V4 y( A' e' T

" G# ]6 f8 I) G, B$ @  g+ f此外，德国联邦政府规定，每三年租金增幅不得超过20%，一些地方政府规定三年增幅不得超过15%（例如巴伐利亚州和柏林州）。
7 ?: E- y4 X" R" y2 k* f
8 s9 V( w5 s: p+ z; \* ?7 E3 L0 I* L

7 y/ G8 M7 Y/ M" p; f- O8 J——租住权保障

《债法》规定，所有长于1年的租约为永久租约，即使是口头租约也是如此。（说实话，这一条有点匪夷所思。难道一旦签订长期租约后，业主很可能彻底丧失选择租客的权利了么？）

8 ]- R; \/ C  w$ {2 W
/ ^# H3 t/ f* U6 P( V9 |; s6 L
* n& a+ X( t, J7 I) j4 j在某些特定情况下，业主才可以签订有时限的租约。比如，房屋日后会被收回，供业主家人居住。再比如，业主希望大规模维修。

( q/ ^1 Z$ \9 r9 \( s
3 Z! y( R2 U$ _( U
8 p+ Y+ ~; }  O; o

业主必须提供合理理由，才能停止租赁，包括：租客严重违反合约内容；或者么，如果继续租赁，会让业主蒙受巨大损失。
& g/ Q, ~  k4 _' }8 q- w
: t; Q1 o6 N( p/ g- O. J3 }2 ?
! B0 ?2 Q6 A3 Z6 Z
1 S) o6 ^: A/ W' U( k0 ?# u( V在支持租管的人士看来，德国的租管机制是全球最成功的。另外，《2013年联合国人权委员会特别报告》认为，德国的租管机制为租客提供了高度的保障权，并确保私人租房投资仍能带来利益。
) a' B1 Y. }, f# b* |2 O

7 ^: p- ^4 N- r- @


德国法规对租客利益的保障，极具吸引力。永久租房和购买房产之间，没有太大区别，这是德国人甘愿租房的原因。



②对借贷的理解
6 Q: F! v6 `" b3 M- q: x
; P$ i1 f2 j0 R国内媒体曾持有这样的观点：德国人被犹太人的高利贷搞怕了，所以极其厌恶债务的概念。
2 Z4 P$ r" ^8 `9 _
2 ^. t1 \5 ~! U/ i1 w) d

事实上，这么说也有一定的道理。德国人不喜欢借贷，以至于信用卡使用频率，不足英法的一半。从另一个角度来看，德国的居民储备水平相当之高，总量常年位居欧洲第一。
+ \; c/ K" V9 y; o. ~* |9 K, Q

2 I4 D1 O3 L- ]) Y- x& \5 X
1 e6 L7 l' n9 U从历史的角度来看，德国只用了30年，走完了英法百年工业化的道路。期间，资本主义疯狂扩张，导致高利贷横行，不少德国工业资本家负债累累。工业化的红利被贷方分享去了一半，导致国民收入不堪入目。
' ]5 o4 `1 ?# ?0 [& L
1 z% `7 a# S& c1 i' ~) g+ D
0 M( |2 e3 t3 U& H  d; z1 A0 X
希特勒入主政府十年内，大刀阔斧地改革，以违反社会契约的方式进行债务缩减，使工薪阶层收入暴涨九倍。削减债务，保障民生，是支持希特勒上台的民意所在。

) C: r3 ~# s! \- b5 c' l( R

如今，德国的债务规模，低于英法。而且相当一部分债务是国家层面的，而非企业债和个人债。由此可见，德国人对债务的概念并不感冒。他们即使要买房，也喜欢全款付清，否则更偏向于租房住。
2 E. U2 y7 h8 `+ k- G% B
笔者曾经提到过：
5 f2 @# B. Y  F0 a

# S/ ]! _" \/ f/ G: m. Y
一个社会的财富增长，最终要依靠生产力的进步。倘若一个国家的主要资金被楼市吸住了，那又有多少资源能支持科技的进步呢？
$ z# P7 R6 t2 i! ~* @% e


德国新建房屋数量逐年下降
2 q3 a6 T. S$ S5 M8 D: w
/ B2 g# ^& q% \! |二战后，德国和日本的经济崛起，背靠着全民投资工业和科技。广场协议后，日本开始“玩虚的”，经济也从此一蹶不振，给我们以警示。

谢谢分享！