大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国......但是德国家庭只有43%拥有自己的房产...似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。9 O1 r0 b9 w! o' n
( G1 H1 m1 U, u% i9 |% W大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国、比利时、意大利均是如此。
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- h7 Z1 @2 j+ `/ R+ c4 p更有曲高和寡者，在西班牙与爱尔兰，有超过80%的家庭拥有房产。那么德国情况是否也类似呢？8 I# B7 K8 F7 D q
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& A r' ~( g. e: I, ]: N. ~德国的住房拥有率多年来倒数& X4 w: w' N4 z! {0 b. h+ O5 _
: U% x( Q) p6 ?" `! B C; a; _* B事实令人大跌眼镜！根据2013年的数据，只有43%的德国家庭，拥有自己的房产。德国人不爱买房，更不爱炒房，已经成了不争的事实。
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许多观众会问：2017年，柏林房价涨幅不是全球第一么？那怎么能说德国人不爱炒房呢？) x; |4 m3 I" X! ?
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6 E5 }! }. E3 D# [+ ^* y仔细分析后，我们很容易地发现：
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有42%的买家来自美国、中国和中东这三个地区，更不乏来自欧盟其他国家的买家。另外，国内媒体称“德国本土买家占57%”的说法是错误的，应当是欧盟买家占57%。
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0 C) t4 [( ?8 D# q5 U: {可见德国本土的楼盘，是涌入的资本洪流炒热的，而非德国本土人。很少有人注意到，即使楼市被连年炒热，柏林依旧是西欧“最便宜”的首都。! k# U$ ~# L9 l& F, [7 O$ t0 F) x/ \3 M
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: g) ~1 _2 Y5 P2 w2 t s& N德国人买不起房？
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6 p& W% X! S& D/ D8 j% w号称“欧盟发动机”的德国，收入高，税收低，而且就业率稳居欧洲前三。（按照2017年年底的数据，失业率为3.6%，排欧洲倒数第二）. }: M! G* K- E/ A$ |3 J
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4 O i' t. O4 o1 h6 Q# _+ ?1 K更何况，均价25万欧元的境内房产均值，对比上超过2万欧元的居民可支配收入，可谓公允合理。9 x/ |4 j4 b! a( G6 X+ w$ k) ~
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4 c2 K6 V# C' n0 ~由此可见，要说德国人买不起房，那无论如何是说不通的。
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没必要买房？) S5 _ K3 u% ^) t" w. F1 H# \
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纵观现代史，日耳曼民族不像吉普赛流民，人口流动趋势不明显。
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7 I. L' k: T/ a相比之下，酷爱搬家的美国人，自有房产比例竟然远高于德国人。（美国人一生平均搬家多次，《美国社会与文化》中的数据为15次，也有中文媒体称是11次）
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+ y; d( M5 _' V* a$ z0 L. h, S美国人搬家! n% }9 q# }' U6 Q; D
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& u6 \9 Z& w/ z5 P( J第二次世界大战中，20%的德国民居被摧毁（不可修复性），另有200万个单位的居住单位遭到破坏。换而言之，不同程度受损的住宅超过35%。( [8 a4 z& [! j7 o: p# G0 i* {
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受到重创的不仅是房屋，还有德国的经济。在纳粹独裁统治下，大量中小型企业已经破产，民营经济千疮百孔。想要重建基础设施，必须依托于政府投资。+ h' |6 g& z8 s: w: m
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7 Y M3 x( F! Z0 y! W4 T& H' |西德建立于1949年，随后官方立即推出《住宅法》（housing law），旨在建设足够的住宅供国民租用。& e' j" u* G& Q
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. p8 q8 ]3 ]# c5 @背靠着有利政策，民用住宅如井喷般出现。西德只花了7年，便缓解了居民住房的问题。1962年时，住房缺口已下降到了60万个单位。9 ]$ z+ X3 n' R4 C; k7 ~' I* \
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为了防止货币崩溃，西德采用了紧缩的手段，导致大量德国人无法申请房贷。自然，新建住宅主要是供出租用的，而且是非营利性出租。
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英德差异
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值得注意的是，在二战中，不只是德国的建筑物受到重创，英国的情况也不容乐观。奇怪的是，战后购房的英国人，远远高于德国人。似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。& N% N0 A: e& w6 X: |
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西德和英国租房率比较& @. v5 X$ ^; P6 S! `
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从图表中很容易观察到：起初，租房的英国人比例，比德国还高接近10%。但随后，英国租客比例不断下降，直到贴近西方世界平均水平。
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! l" X6 z/ }" x( W, D, e; b# ]! R8 Z而德国租客比例，却一直在50%-60%之间来回震荡。即使是战后德国再次深入工业化，国民经济腾飞后，这一比例仍然没有明显下降。/ k+ G- z+ _$ R, C
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" Y: W C {3 z* G英国分流原因
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9 I; V7 Y. h+ x. r3 s$ y英德两国，都建设了公共房屋，供无家可归者租住。7 ]" v3 c1 z8 u" L. C. w
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英国对公共房屋开发商，征收严格的税赋，并设置建筑成本上限。在这些限制下，房屋质量受到了影响。# w+ m- s W' ]. _$ X% Y7 ~' E0 O/ D
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随着时间的推移，英国公共和私人建筑之间的差异变得如此明显，以至于公共房屋成了穷人的住房。但凡有些钱的人，都搬出公共租房，寻求居住条件更好的私人出租房。 L. k7 X' m, D4 |( r
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英式住房
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5 D. J& ~( w; R" v遗憾的是，英国政府对私人出租房的严厉监管，延伸到了20世纪80年代。这迫使房东削减维修费用，并进一步导致房屋质量下降。
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% n, K% ?3 Y: v5 N很显然，当经济复苏，多数国民再次拥有支付能力时，他们毫不犹豫地再次搬出私人出租屋，搬进了属于自己的新家。
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) u* I5 N' n2 F" T. u为何德国人愿意租房' P. I0 B% u+ \, n% E' r
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①平稳的租赁市场 O) ~/ L3 t% S
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6 T% c0 g$ u( S8 J& B' H6 w% z一般来说，政府只会对某些地区进行租务管制。比如，美国的八个大都会中，曾有一半推行过租管。德国的情况恰恰相反，其租管范围涵盖境内所有住宅。
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——租金管制
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在德国，租金是按照行情衡量的，必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金，租客可以向法庭申请缓解措施（例如减租）。
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此外，德国联邦政府规定，每三年租金增幅不得超过20%，一些地方政府规定三年增幅不得超过15%（例如巴伐利亚州和柏林州）。
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——租住权保障
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0 H9 }! T# V! }1 o+ x! D5 }% G《债法》规定，所有长于1年的租约为永久租约，即使是口头租约也是如此。（说实话，这一条有点匪夷所思。难道一旦签订长期租约后，业主很可能彻底丧失选择租客的权利了么？）
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, w4 j5 ]' F6 ?2 m# `在某些特定情况下，业主才可以签订有时限的租约。比如，房屋日后会被收回，供业主家人居住。再比如，业主希望大规模维修。
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. F9 b t- m: w2 W8 l5 C业主必须提供合理理由，才能停止租赁，包括：租客严重违反合约内容；或者么，如果继续租赁，会让业主蒙受巨大损失。. }0 H- \( y1 S- z8 o
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在支持租管的人士看来，德国的租管机制是全球最成功的。另外，《2013年联合国人权委员会特别报告》认为，德国的租管机制为租客提供了高度的保障权，并确保私人租房投资仍能带来利益。( I. S6 l) j3 [( ~' p! K7 _: H' C8 q
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德国法规对租客利益的保障，极具吸引力。永久租房和购买房产之间，没有太大区别，这是德国人甘愿租房的原因。+ r( z7 \6 J4 o8 ^7 E+ @
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②对借贷的理解9 E- L$ C6 S$ W$ Z
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国内媒体曾持有这样的观点：德国人被犹太人的高利贷搞怕了，所以极其厌恶债务的概念。* n% v1 T0 J J3 ?& b m
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事实上，这么说也有一定的道理。德国人不喜欢借贷，以至于信用卡使用频率，不足英法的一半。从另一个角度来看，德国的居民储备水平相当之高，总量常年位居欧洲第一。
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从历史的角度来看，德国只用了30年，走完了英法百年工业化的道路。期间，资本主义疯狂扩张，导致高利贷横行，不少德国工业资本家负债累累。工业化的红利被贷方分享去了一半，导致国民收入不堪入目。
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希特勒入主政府十年内，大刀阔斧地改革，以违反社会契约的方式进行债务缩减，使工薪阶层收入暴涨九倍。削减债务，保障民生，是支持希特勒上台的民意所在。7 a/ b& N8 i* {4 t! M8 i
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如今，德国的债务规模，低于英法。而且相当一部分债务是国家层面的，而非企业债和个人债。由此可见，德国人对债务的概念并不感冒。他们即使要买房，也喜欢全款付清，否则更偏向于租房住。/ f/ b8 @( f. o/ k( e" ?
, b2 l( p7 ~1 U/ [笔者曾经提到过：
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一个社会的财富增长，最终要依靠生产力的进步。倘若一个国家的主要资金被楼市吸住了，那又有多少资源能支持科技的进步呢？
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' W6 Z8 o- M& ?1 p, W德国新建房屋数量逐年下降' G \% q" m6 W
9 ~) n1 q1 o3 G: Y4 {! x+ ?7 I二战后，德国和日本的经济崛起，背靠着全民投资工业和科技。广场协议后，日本开始“玩虚的”，经济也从此一蹶不振，给我们以警示。
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