德国超一半的家庭更爱租房不买房子

大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国......但是德国家庭只有43%拥有自己的房产...似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。

5 D4 J$ O, j6 T; S# \7 q, G大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国、比利时、意大利均是如此。
" ^' i) {0 Z  h4 H2 I/ C) }  T- ~

更有曲高和寡者，在西班牙与爱尔兰，有超过80%的家庭拥有房产。那么德国情况是否也类似呢？

3 x# `& z. q. U3 @9 b

德国的住房拥有率多年来倒数
+ i' p* O# f7 _+ F. f, f
1 {  C, E/ @( w  R" e& c事实令人大跌眼镜！根据2013年的数据，只有43%的德国家庭，拥有自己的房产。德国人不爱买房，更不爱炒房，已经成了不争的事实。
0 X6 K4 t7 e. J6 S3 v" K

* Z1 V1 p  I$ e! E; b  f/ `) W( h
许多观众会问：2017年，柏林房价涨幅不是全球第一么？那怎么能说德国人不爱炒房呢？



仔细分析后，我们很容易地发现：
; B: a/ J2 X' ]4 c6 }% }

/ s! u( {& k* H& e- I* |0 }
9 O# D. _' B2 W9 Y+ @% }有42%的买家来自美国、中国和中东这三个地区，更不乏来自欧盟其他国家的买家。另外，国内媒体称“德国本土买家占57%”的说法是错误的，应当是欧盟买家占57%。
3 I6 [) k8 H. X, ?+ s* j
5 D9 ^* T% q; f! |; U9 x; w1 H
" z! o4 Y; k" R
5 T8 ?6 r( V; R5 U! F; E+ Z可见德国本土的楼盘，是涌入的资本洪流炒热的，而非德国本土人。很少有人注意到，即使楼市被连年炒热，柏林依旧是西欧“最便宜”的首都。

8 x* n! h, G6 `3 p3 G01
: t% d: u0 V" v) T
3 {$ w+ \6 z  C德国人买不起房？
6 G& p, ~( M9 b, I, m; A+ |4 W
号称“欧盟发动机”的德国，收入高，税收低，而且就业率稳居欧洲前三。（按照2017年年底的数据，失业率为3.6%，排欧洲倒数第二）


# B9 y+ D( T  e
更何况，均价25万欧元的境内房产均值，对比上超过2万欧元的居民可支配收入，可谓公允合理。

, b; K7 X9 n& @" j, b+ u
- B" ^( d" a8 u& @! W: b: A* I

2 q3 D% C- R6 f
由此可见，要说德国人买不起房，那无论如何是说不通的。
  e! R' v( v- P% d4 G

: f9 a1 E1 I( f- E: M8 J. v
没必要买房？

, v0 Z  A0 ~1 W1 e0 Q( X

纵观现代史，日耳曼民族不像吉普赛流民，人口流动趋势不明显。
" r. V2 S  r; R& U' m$ d. K/ z

1 J% Z5 h/ Y9 J( W* h
相比之下，酷爱搬家的美国人，自有房产比例竟然远高于德国人。（美国人一生平均搬家多次，《美国社会与文化》中的数据为15次，也有中文媒体称是11次）
- [, J- q4 Z/ }+ O


( R# L2 }) M; |+ I( H' u' P- W/ u8 F

( ~/ ^5 h8 S9 b$ j# ?; p$ ]! n美国人搬家



% k4 N1 `1 F  {  m! Z% {; @. R第二次世界大战中，20%的德国民居被摧毁（不可修复性），另有200万个单位的居住单位遭到破坏。换而言之，不同程度受损的住宅超过35%。

4 B" X0 x! O3 e

& O; k" {  M1 O! O9 ]受到重创的不仅是房屋，还有德国的经济。在纳粹独裁统治下，大量中小型企业已经破产，民营经济千疮百孔。想要重建基础设施，必须依托于政府投资。

7 r0 H/ S2 R  N6 |0 m" ]

: `! n* E( n7 V% F& L2 M8 M. L- k西德建立于1949年，随后官方立即推出《住宅法》（housing law），旨在建设足够的住宅供国民租用。
0 R1 K. b' U1 v' h6 y


背靠着有利政策，民用住宅如井喷般出现。西德只花了7年，便缓解了居民住房的问题。1962年时，住房缺口已下降到了60万个单位。
& R, b! D4 m% V
! [* h2 X, K! {% D

为了防止货币崩溃，西德采用了紧缩的手段，导致大量德国人无法申请房贷。自然，新建住宅主要是供出租用的，而且是非营利性出租。
  P# Y9 H6 P* B3 s$ F
2 s4 ?0 `  i8 F) l02
; {: u' j, |( T: Y2 k
英德差异
% @4 i" U: l+ k8 [. J0 {# S1 K
) I  ^; s! P6 G6 r6 o值得注意的是，在二战中，不只是德国的建筑物受到重创，英国的情况也不容乐观。奇怪的是，战后购房的英国人，远远高于德国人。似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。


' c0 Y* F9 w2 u& N% _  N


西德和英国租房率比较

从图表中很容易观察到：起初，租房的英国人比例，比德国还高接近10%。但随后，英国租客比例不断下降，直到贴近西方世界平均水平。


5 L7 a7 I2 e) P- p
- y/ `1 d, }4 S7 c3 s" U: ]而德国租客比例，却一直在50%-60%之间来回震荡。即使是战后德国再次深入工业化，国民经济腾飞后，这一比例仍然没有明显下降。

3 c9 @& W: F# F. t0 E, a0 ~03
) f' M4 L8 v0 }
英国分流原因
/ L% o1 x$ l0 ]5 y7 f
英德两国，都建设了公共房屋，供无家可归者租住。


$ Y1 q' E% w4 Q- u% B
* W" t9 \4 a8 Z- A" t" ]
# X  Q) L: I  c
  X  i& B8 K9 N3 z6 ?# ]- R" y" U英国对公共房屋开发商，征收严格的税赋，并设置建筑成本上限。在这些限制下，房屋质量受到了影响。


+ \- q9 d* M0 \) g% h
6 a1 h7 @* L7 t# E4 D随着时间的推移，英国公共和私人建筑之间的差异变得如此明显，以至于公共房屋成了穷人的住房。但凡有些钱的人，都搬出公共租房，寻求居住条件更好的私人出租房。

$ |8 z: u/ E, b8 }
: v4 f" c4 N. L0 @7 l# W: |


8 _2 `) {( @8 S7 A  E# |5 N9 A英式住房

9 }3 L$ ^' r0 _' n( C$ k7 C遗憾的是，英国政府对私人出租房的严厉监管，延伸到了20世纪80年代。这迫使房东削减维修费用，并进一步导致房屋质量下降。
/ g% o2 q! p& L$ n; v

; ^  s& G  `3 j. x4 ^0 v
, J( d' b, M4 V& x; I# u很显然，当经济复苏，多数国民再次拥有支付能力时，他们毫不犹豫地再次搬出私人出租屋，搬进了属于自己的新家。

- ]! E# r3 T" \# U04
: G8 h* m! F; t' N6 v( B. c4 A- J9 M
) b; L- a4 p0 |) F2 A! z为何德国人愿意租房

6 J& [5 O  d2 E1 z5 a①平稳的租赁市场
8 V: S' |" y8 [7 V0 y
! e' j  P1 Q0 O# ^+ z& k1 {1 ?
2 U1 Z2 c8 ]7 n9 M7 E7 r1 Q; A
一般来说，政府只会对某些地区进行租务管制。比如，美国的八个大都会中，曾有一半推行过租管。德国的情况恰恰相反，其租管范围涵盖境内所有住宅。
! h6 f2 J5 D9 L6 A
; M* `* l' J: v' ^" ~9 j1 h8 v& o
# ^# |( ?" i' t; T, ^7 y
- _% j' b0 G3 t% @& F——租金管制
/ X& s* [" N) `" E+ k+ |4 z" ]: w
在德国，租金是按照行情衡量的，必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金，租客可以向法庭申请缓解措施（例如减租）。

1 Q0 k8 f  z( q9 A! @3 ~
. a5 N, n) p/ N( J6 r$ R
此外，德国联邦政府规定，每三年租金增幅不得超过20%，一些地方政府规定三年增幅不得超过15%（例如巴伐利亚州和柏林州）。
- t, F2 v0 ]$ e5 z1 m1 W
& E' {' M# M; M; Q2 J3 p1 R
: w% U9 r9 n! I5 _
1 c  i0 m9 ~, ~9 `* c——租住权保障
: V5 [2 F6 I/ u3 h" Z7 C
《债法》规定，所有长于1年的租约为永久租约，即使是口头租约也是如此。（说实话，这一条有点匪夷所思。难道一旦签订长期租约后，业主很可能彻底丧失选择租客的权利了么？）


. {2 \( _$ a" K! v+ b  C
( j; x+ K- e8 s/ n5 o# L在某些特定情况下，业主才可以签订有时限的租约。比如，房屋日后会被收回，供业主家人居住。再比如，业主希望大规模维修。

( j! L" p: d( L. d2 D  D
5 O4 u% z0 n6 g, ?

& d, P( ]0 j( s4 d, g3 y% ^
( e5 ^# ~, `5 j4 A业主必须提供合理理由，才能停止租赁，包括：租客严重违反合约内容；或者么，如果继续租赁，会让业主蒙受巨大损失。

' g$ M! r/ \0 U
! U% w! e5 x. `6 n+ B( K
5 i/ G* G, K( T5 K在支持租管的人士看来，德国的租管机制是全球最成功的。另外，《2013年联合国人权委员会特别报告》认为，德国的租管机制为租客提供了高度的保障权，并确保私人租房投资仍能带来利益。
4 r' ]$ h- Y, g  B, @7 [2 Y$ ]" w- |  o




8 q* O8 f  x' w, F) F德国法规对租客利益的保障，极具吸引力。永久租房和购买房产之间，没有太大区别，这是德国人甘愿租房的原因。


6 G, ~! J, k- E! H
8 T2 o6 I5 ]: J②对借贷的理解
- t. j" g1 S+ i6 Q4 |$ |
国内媒体曾持有这样的观点：德国人被犹太人的高利贷搞怕了，所以极其厌恶债务的概念。


1 X3 c, \3 ?" s8 F4 A( c
) n* A- K8 H" U8 S" y6 T事实上，这么说也有一定的道理。德国人不喜欢借贷，以至于信用卡使用频率，不足英法的一半。从另一个角度来看，德国的居民储备水平相当之高，总量常年位居欧洲第一。
* t- u. q' l! b' ~: F) c8 h

, e% X$ ?8 [; q
) X3 s: V; p9 k& F' d- O& @" X% X; N从历史的角度来看，德国只用了30年，走完了英法百年工业化的道路。期间，资本主义疯狂扩张，导致高利贷横行，不少德国工业资本家负债累累。工业化的红利被贷方分享去了一半，导致国民收入不堪入目。

0 A3 Z6 w" }; k" V0 t

% b0 M3 u& q8 R8 `4 k9 l4 o; H* {希特勒入主政府十年内，大刀阔斧地改革，以违反社会契约的方式进行债务缩减，使工薪阶层收入暴涨九倍。削减债务，保障民生，是支持希特勒上台的民意所在。



如今，德国的债务规模，低于英法。而且相当一部分债务是国家层面的，而非企业债和个人债。由此可见，德国人对债务的概念并不感冒。他们即使要买房，也喜欢全款付清，否则更偏向于租房住。

. {$ Y  M4 ?9 `笔者曾经提到过：

* h; o3 N, r% q" W, u* F5 ^" v$ u

一个社会的财富增长，最终要依靠生产力的进步。倘若一个国家的主要资金被楼市吸住了，那又有多少资源能支持科技的进步呢？

; b( C( G5 H$ C5 f  G9 [
  B! o3 V; ]! T- G/ [. u0 ?
( b$ o1 z6 V! c1 I德国新建房屋数量逐年下降
* U' f; t; K8 Y! H5 y
% r( h- b( v* x8 N) Z5 ~二战后，德国和日本的经济崛起，背靠着全民投资工业和科技。广场协议后，日本开始“玩虚的”，经济也从此一蹶不振，给我们以警示。
+ \- x4 L# ~' z  k* j
  w# m6 s: R8 s: E6 P

谢谢分享！