大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国......但是德国家庭只有43%拥有自己的房产...似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。
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大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国、比利时、意大利均是如此。
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更有曲高和寡者，在西班牙与爱尔兰，有超过80%的家庭拥有房产。那么德国情况是否也类似呢？0 ^# L8 V- ^2 q9 k
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$ o# X6 D/ Q# Z$ }德国的住房拥有率多年来倒数
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7 _$ F) M1 x: D! E" C事实令人大跌眼镜！根据2013年的数据，只有43%的德国家庭，拥有自己的房产。德国人不爱买房，更不爱炒房，已经成了不争的事实。
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, z& l8 _& T1 f7 ]" k2 Z' [
I" ]( k( Z$ ~+ Y; q许多观众会问：2017年，柏林房价涨幅不是全球第一么？那怎么能说德国人不爱炒房呢？
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仔细分析后，我们很容易地发现：+ W. H0 G% N- w
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有42%的买家来自美国、中国和中东这三个地区，更不乏来自欧盟其他国家的买家。另外，国内媒体称“德国本土买家占57%”的说法是错误的，应当是欧盟买家占57%。3 R# R$ p0 E: Q/ A' h
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* g; I. q+ s0 t( `可见德国本土的楼盘，是涌入的资本洪流炒热的，而非德国本土人。很少有人注意到，即使楼市被连年炒热，柏林依旧是西欧“最便宜”的首都。9 Y+ B$ ^; I+ Q
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德国人买不起房？
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7 R5 r+ J; e. M% k号称“欧盟发动机”的德国，收入高，税收低，而且就业率稳居欧洲前三。（按照2017年年底的数据，失业率为3.6%，排欧洲倒数第二）
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% Z' u5 g6 l+ I8 V6 z, r9 {更何况，均价25万欧元的境内房产均值，对比上超过2万欧元的居民可支配收入，可谓公允合理。
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由此可见，要说德国人买不起房，那无论如何是说不通的。
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没必要买房？# L) O6 s! `1 W8 l5 K* b9 W
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纵观现代史，日耳曼民族不像吉普赛流民，人口流动趋势不明显。
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相比之下，酷爱搬家的美国人，自有房产比例竟然远高于德国人。（美国人一生平均搬家多次，《美国社会与文化》中的数据为15次，也有中文媒体称是11次）$ l' ~ }* g7 Y) Z
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{1 }$ {" q# W$ r" p+ c0 _5 E美国人搬家. o, G% i$ F3 v5 \5 h- q0 G( I
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$ C6 y1 c. f2 W# u( o1 H: K# V; U第二次世界大战中，20%的德国民居被摧毁（不可修复性），另有200万个单位的居住单位遭到破坏。换而言之，不同程度受损的住宅超过35%。
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受到重创的不仅是房屋，还有德国的经济。在纳粹独裁统治下，大量中小型企业已经破产，民营经济千疮百孔。想要重建基础设施，必须依托于政府投资。$ b, a5 |3 O! m9 f, P
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L+ {1 E, K7 H' h6 p. _5 o: T西德建立于1949年，随后官方立即推出《住宅法》（housing law），旨在建设足够的住宅供国民租用。4 ]+ a1 m1 p' f! s/ O
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背靠着有利政策，民用住宅如井喷般出现。西德只花了7年，便缓解了居民住房的问题。1962年时，住房缺口已下降到了60万个单位。1 W h9 Z0 S. W0 X6 Q! Q3 n+ t
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1 G" m z/ _$ C1 @) c为了防止货币崩溃，西德采用了紧缩的手段，导致大量德国人无法申请房贷。自然，新建住宅主要是供出租用的，而且是非营利性出租。 L6 `, G9 t0 q& \
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英德差异- i# R. D4 M' x; D0 R) N
- G4 I7 N$ i3 y' D7 A5 Z值得注意的是，在二战中，不只是德国的建筑物受到重创，英国的情况也不容乐观。奇怪的是，战后购房的英国人，远远高于德国人。似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。
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( e4 B/ p: h" C! ~5 L4 U西德和英国租房率比较
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, ?. `4 h$ C$ F* O8 {3 Z从图表中很容易观察到：起初，租房的英国人比例，比德国还高接近10%。但随后，英国租客比例不断下降，直到贴近西方世界平均水平。
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2 P+ O( V! Y3 _而德国租客比例，却一直在50%-60%之间来回震荡。即使是战后德国再次深入工业化，国民经济腾飞后，这一比例仍然没有明显下降。
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7 o$ M2 G6 g2 w6 i英德两国，都建设了公共房屋，供无家可归者租住。' K4 C& x/ N& G& `- |
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英国对公共房屋开发商，征收严格的税赋，并设置建筑成本上限。在这些限制下，房屋质量受到了影响。
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随着时间的推移，英国公共和私人建筑之间的差异变得如此明显，以至于公共房屋成了穷人的住房。但凡有些钱的人，都搬出公共租房，寻求居住条件更好的私人出租房。
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' A4 `. g G5 o- y8 y英式住房
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' Q/ {& a1 b5 ]# w遗憾的是，英国政府对私人出租房的严厉监管，延伸到了20世纪80年代。这迫使房东削减维修费用，并进一步导致房屋质量下降。
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% ~. J" U* @! C很显然，当经济复苏，多数国民再次拥有支付能力时，他们毫不犹豫地再次搬出私人出租屋，搬进了属于自己的新家。" X! j* o z( A) F# V( C9 y! S
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为何德国人愿意租房0 i5 P( K% s- r2 u* S
/ X2 u8 E( L- n: } h3 t3 c+ X. o" P①平稳的租赁市场
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6 b6 |: K9 G, @+ p+ k( k一般来说，政府只会对某些地区进行租务管制。比如，美国的八个大都会中，曾有一半推行过租管。德国的情况恰恰相反，其租管范围涵盖境内所有住宅。* v" a6 _& F2 \7 b0 O4 a* b' ~
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, _ K( q8 Z. X* q. _; d' M7 Z- y: ]——租金管制
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( u7 D' \& _6 T% [- K6 ]& o% J在德国，租金是按照行情衡量的，必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金，租客可以向法庭申请缓解措施（例如减租）。- E' j! e# u6 H: Q% f/ d4 ?
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此外，德国联邦政府规定，每三年租金增幅不得超过20%，一些地方政府规定三年增幅不得超过15%（例如巴伐利亚州和柏林州）。
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6 W! A* ?* [# v' q [5 T——租住权保障0 }& _6 F2 C, J* j, x
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《债法》规定，所有长于1年的租约为永久租约，即使是口头租约也是如此。（说实话，这一条有点匪夷所思。难道一旦签订长期租约后，业主很可能彻底丧失选择租客的权利了么？）5 J5 ^' v! {6 G
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在某些特定情况下，业主才可以签订有时限的租约。比如，房屋日后会被收回，供业主家人居住。再比如，业主希望大规模维修。; n& a8 B4 q+ Y5 K5 g6 V
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! v6 R* t0 n- T业主必须提供合理理由，才能停止租赁，包括：租客严重违反合约内容；或者么，如果继续租赁，会让业主蒙受巨大损失。: d, f) Y* s) H; c/ i/ W
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在支持租管的人士看来，德国的租管机制是全球最成功的。另外，《2013年联合国人权委员会特别报告》认为，德国的租管机制为租客提供了高度的保障权，并确保私人租房投资仍能带来利益。
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9 w$ j3 j- B E* M9 D德国法规对租客利益的保障，极具吸引力。永久租房和购买房产之间，没有太大区别，这是德国人甘愿租房的原因。
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x& ?2 s/ G3 _: C: s6 s②对借贷的理解0 |! L6 |; W- V" h. T
5 ^7 O3 Q J* D2 n% h国内媒体曾持有这样的观点：德国人被犹太人的高利贷搞怕了，所以极其厌恶债务的概念。
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/ c$ E5 P6 @; o/ S/ i事实上，这么说也有一定的道理。德国人不喜欢借贷，以至于信用卡使用频率，不足英法的一半。从另一个角度来看，德国的居民储备水平相当之高，总量常年位居欧洲第一。* f3 z. c* z& b
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# S( ]: I, ^* P+ e7 m% ^* A从历史的角度来看，德国只用了30年，走完了英法百年工业化的道路。期间，资本主义疯狂扩张，导致高利贷横行，不少德国工业资本家负债累累。工业化的红利被贷方分享去了一半，导致国民收入不堪入目。9 `* u: X( p8 Z* N" l
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- j& f7 `: G' v' l/ c希特勒入主政府十年内，大刀阔斧地改革，以违反社会契约的方式进行债务缩减，使工薪阶层收入暴涨九倍。削减债务，保障民生，是支持希特勒上台的民意所在。
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如今，德国的债务规模，低于英法。而且相当一部分债务是国家层面的，而非企业债和个人债。由此可见，德国人对债务的概念并不感冒。他们即使要买房，也喜欢全款付清，否则更偏向于租房住。
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笔者曾经提到过：6 q- x; H8 Q- r5 D- q1 \
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一个社会的财富增长，最终要依靠生产力的进步。倘若一个国家的主要资金被楼市吸住了，那又有多少资源能支持科技的进步呢？$ O8 p; J6 s: p$ X# H( H2 J
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" [+ b& a% d6 S/ J德国新建房屋数量逐年下降
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3 S) d7 ?& r, F$ f: J二战后，德国和日本的经济崛起，背靠着全民投资工业和科技。广场协议后，日本开始“玩虚的”，经济也从此一蹶不振，给我们以警示。5 F2 j6 _% B6 S
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