12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。
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中介们的新一轮狂欢又开始了！' V, c" R. i6 n
6 b0 F. T: B X" g T对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：0 b" F q- X- { e% _
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2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......8 N$ V l+ }$ A+ t$ S1 m
4 b3 Q# n8 S# r+ E$ J# j( D. y6 a“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!" g) t: E5 [/ l! z. b& J
+ ^7 M3 _, a( Z2 e) Q7 y新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了...7 X$ ]9 Y& @# u6 s
; R b$ |3 ^8 o" P! h首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。8 H% ~0 D; h0 o8 z5 ~
) I6 Q. f+ d, t3 B- t/ g" Y9 l既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！; E* G' Q( r9 e k
% R0 \% N( T; v4 @其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。
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+ A0 u3 a' D6 [2 N4 `3 s. y; _而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。
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) q! w: V$ D# E也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。
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利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。
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" z$ ^" P- {& \% K) Q y) a% J, \2019年，能到那种程度吗？
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5 g; _8 E) W `9 B, y" q8 A3 {绝不可能！
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0 B) U; I- P9 H12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。
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但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。
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另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。3 C7 W" x1 l0 G* u; L; s o8 ]
$ F) F7 K! |" m, \3 ?. J% W# }. h人生在世，还是现实一点比较好！! H" G- d( R* \# v
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. G/ t2 R" ]5 E9 z! G6 O菏泽为什么会突然宣布取消限售？
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很简单，因为扛不住了！' y) o- {8 Z, r7 M) e% _0 _
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那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？
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6 S* W* A4 H9 J6 K/ m) F& d: Y! n也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。
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H% \1 W2 {- q- B: p# _菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！3 t% Z" P' \5 A% e. f5 M
* U- r5 [, T9 D: Q有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。8 t9 A1 P( g5 s8 F8 _3 M
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其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！
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然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！
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笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。( M9 n. h( A; G+ V O1 F5 q
! S7 }9 t% o) s然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。
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) T# }' ]; r6 c* M% _' h3 K特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。
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那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。
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所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。2 E4 A: X: Z. n: S9 ?
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万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。0 O8 h4 b; E( }1 f' u2 R
7 g( f+ A3 J" G. N; T% A但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。' t1 H2 i q* p' O! c! k$ F
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而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！
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" ~: R$ u1 B4 O1 f8 r& t所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？
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这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。
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/ M7 V! q6 _' @$ D- n7 S C从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。, h8 w0 G4 v5 f6 V m3 \
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来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：
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3 K, P' F \, X$ E- c8 U泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...3 c& Y' B: O+ I! d. B
9 ]5 V0 |, u# a6 h. R) l/ q/ F7 A+ M怎么样，是不是有些连名字都没听过？8 \2 A3 z1 r0 ?7 t
9 H$ i, B8 g9 H这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。) Q5 H: S! L2 I, R1 Y6 ~
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5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。$ o! y+ q( d& Y( z+ L5 y. P+ l+ b
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但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？7 h; y+ B$ x8 s/ N5 S
# d! |; y, j: \& h7 i2 o棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！
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! r4 c7 I+ ?( I- p/ f9 l. t对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。
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在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。+ W9 q8 z2 [8 x
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哪里最安全？& U2 a2 p4 t) {
e1 p4 K; i1 h6 g当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。
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据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。
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不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！5 |3 g8 l0 M) w0 \* ]0 E0 U/ r6 y
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再有10多天，2018年就结束了！
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如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？8 x: w4 ]! g6 x& C% O( [
0 [5 u$ Z# K) b) X+ @对此，笔者的看法是，部分城市会！
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其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！
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3 \; R+ E7 A" g0 `1 `. v |' c2 R明年，最重要的就是：维稳！: _) {! n8 ]4 {1 v: f
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所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。# [7 G% n% u+ T' O% O4 x" k
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比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。
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注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！
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7 L d1 y/ K3 m3 R4 Q套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！+ z! \- R" f \# x* L$ P, K. v
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此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。
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7 {' [9 V4 }6 @8 v, m怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。' c3 H- d8 H- W6 j
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2019，我只能祝你好运！
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