12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。0 u, K7 C7 v' k" p [' r
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中介们的新一轮狂欢又开始了！
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对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：
! P4 q( c/ Y: @! C# Y# U
) f9 x0 W* L6 w% \1 W$ F3 k2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......
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“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!+ r3 Q8 S) ?; d1 Q5 U2 m
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新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了... T F% X; o9 a5 H: q
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首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。+ s: i6 H' M$ x0 t
8 R( E( G* S' S4 w% @! ?/ [/ y$ X既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！* x6 _; O/ Z; f! h7 U a
) A5 J @5 q) j, L2 ?其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。
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4 b0 v: t& d! l而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。
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也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。3 v: a7 V4 @ |
, ~7 g- `' C# q ^: [+ b2 g4 ] N/ ]利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。
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2019年，能到那种程度吗？% M) o8 U X: Z* j: R# P
8 F4 a+ _2 x% G1 C6 Z0 U绝不可能！
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12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。
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但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。' s2 j& k+ n, M( b' R
2 B; T2 h/ ?# e+ v6 b4 ]* f8 w另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。
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, r( A( S! S* `4 L* g, p7 E人生在世，还是现实一点比较好！# K7 m- T$ e) A
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菏泽为什么会突然宣布取消限售？# w& |, Y) K8 q( T0 h
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很简单，因为扛不住了！
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. S3 O3 r7 F, V那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？
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也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。& G7 j2 B6 Y1 R" q/ {
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菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！
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) H8 m5 m: U# @3 p有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。: b. [+ [& a* X7 F
6 A1 r% Z0 \3 E其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！
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然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！+ l/ k6 W& l6 Y/ x% d
- ^& X' m% ?5 c1 s$ C4 c笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。
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然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。) o0 D8 ^& p: E: f* A
) S W8 M4 D/ @" i' K8 h特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。4 S2 W- G/ T- _9 B
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那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。" p) g. I% K, b$ w7 B8 [3 A, X
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所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。, u, S9 J' s H' x) V
1 u$ p7 z5 r& y万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。
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但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。& |% [: U4 Q# e. a
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而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！
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! d1 S+ B- J U: q3 {% Z% ^# s所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？
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5 Q8 b7 q% E6 ]3 ]% V6 M. P这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。
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从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。
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$ ~1 j9 u& ?8 J1 m4 {* O8 m来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：
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% N) M4 p6 o! g9 P2 m. N$ F( {* ]泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连.... O0 N- n K- h- y. B
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怎么样，是不是有些连名字都没听过？$ g: ~* C) G" s" O- b! k- d- T; Z
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这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。0 V, J) P4 [ H) s
% y& j, O9 m8 J5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。* T% e9 I$ t* S& ~& t- X
7 I2 `* g* `. x* {9 C6 G但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？
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棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！
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6 u0 `4 H7 S) w& [对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。
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4 l# w- w: @" R& G4 F在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。
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哪里最安全？' n/ U0 Q, i+ t: n3 P0 h( T
0 }3 {8 G; L3 A" v当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。( L; D; ]3 v5 S9 z0 F7 S
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据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。+ ]/ G, {; S# X6 y: d
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不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！( s! b6 z+ a* ^! I- s! P
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: k9 g/ Q, C( }9 ~再有10多天，2018年就结束了！+ f7 D! E+ Q6 W) }/ K
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如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？
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对此，笔者的看法是，部分城市会！
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2 k. O8 X$ R4 \2 C* |. G, w6 {6 J其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！
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明年，最重要的就是：维稳！7 B3 ~# Y, U% k# q
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所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。' E) H' X0 B( w+ n5 j
) s( k6 n/ p: ` ^& x1 D' [' C6 ~比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。
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' y8 `) K) n: s- \+ }1 u注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！
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1 f8 v9 t; a/ A0 H: s" S套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！
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7 z0 |) l9 ?, k1 B此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。) G1 W5 M j$ U3 _! @1 A1 f$ l
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怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。
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2019，我只能祝你好运！
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