12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。- ` B2 K7 J% k$ B! W
5 H" K1 X$ I9 v1 H* o中介们的新一轮狂欢又开始了！2 ^ }+ c' D- u. X' ^; _
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对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：" j% ]* c: _0 L6 m1 E9 d' p9 X' o5 x
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2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......
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3 X3 F0 o8 T. w% B$ v4 l( [! S" G) C“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!
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新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了...
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+ ^' P/ R9 W2 I' V首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。4 s) [: [# ~ F/ D, v
9 G6 {* B% d9 E7 G; x) e既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！
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其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。; }! I% T2 _: F+ V! Z& k! E8 o
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而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。
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也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。
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1 x* ?* w8 A# f- U3 J" X0 _0 H利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。
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2019年，能到那种程度吗？# T8 D3 J- U k1 ]
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绝不可能！1 I# q) Q7 [! k @$ K- v
. A. u J" l" M! M; g' ?9 c12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。
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但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。
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) W2 ?9 B0 [4 \- l: ~另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。
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人生在世，还是现实一点比较好！
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0 t7 j7 |9 y+ z; Q菏泽为什么会突然宣布取消限售？
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% h$ u9 k$ G0 { ~, ]( L$ K6 S很简单，因为扛不住了！, A9 A7 f. e3 @9 |; g' L6 ]% h
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那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？
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也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。
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" w2 }- W1 g- R- n5 G8 c, T% ~菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！
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! u7 s0 R# E( w9 i: M: I有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。
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k, L, I4 _# L其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！) {- g9 Z( _9 j9 `
/ e) w' l o' I然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！
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6 X; Y4 n' Z6 r9 f笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。
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然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。
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特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。
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3 W7 H) m* ]- M- ?. e4 v/ |那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。
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# I; T1 `5 R) f9 p$ K1 X+ |" J' @所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。% k* j5 h9 `0 c+ I
' H4 ^$ @4 R% w$ M+ T* A万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。
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但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。
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而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！
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6 o: }# [) g/ C5 n V6 n所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？
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5 q" E& s! u# F* v$ ]$ c! t A这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。
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从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。
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O7 d: r- W( e8 ~3 w来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：( |2 [, d( V5 E j
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泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...: `/ Q& T) Z6 g, I. d0 y
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怎么样，是不是有些连名字都没听过？1 C' I' o/ e/ u9 p" b
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这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。$ Y' N" y2 I9 E9 I0 C7 y9 p
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5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。
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" z) f% Y& ^; S/ S: J N但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？
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w/ s, ?6 D# X6 Y) B6 D棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！, Y9 y+ ^4 @0 |
( ?4 \1 I( S9 ]7 r对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。6 E+ U. w$ T& M
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在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。
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6 m, Z' U3 w# a哪里最安全？ b) K/ C6 X9 y2 G9 s
, n. y+ W3 W8 O5 C F当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。
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) u: c% N) h0 O据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。# L* D2 O; x) }
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不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！
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, b1 N- Y, L P; f# ?9 v) \" |, T4* l! z" H6 K$ \7 G
7 }& u& J/ N/ r' N8 z再有10多天，2018年就结束了！1 u/ `2 ]! n& C/ U2 M
! [# ^. S7 [9 t8 |) Y J$ p1 ~" H& M如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？
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8 W0 h8 O; Q7 n9 K' \对此，笔者的看法是，部分城市会！
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. G0 \8 s8 c$ Z" b2 \( l* F其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！! `# k3 D! x# T* f
6 d. |5 h0 ^! ^; ^明年，最重要的就是：维稳！1 `3 A/ |/ {6 m/ y# T4 H2 d9 b4 [, `8 v
& d% P% {. m9 x3 ?% f/ M所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。
5 N! |* ]/ W( D; [$ `. c
2 H( b/ M, r) G% a5 d; g比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。
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注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！% N+ D: q7 R. h, H
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套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！$ X8 F" Z/ Y$ l$ K2 F5 K
6 F& |6 X$ ?; _( g& X此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。
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怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。
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2019，我只能祝你好运！
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