12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。
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$ @9 m& z2 { ?( u. X; L) D. K; ^' @9 k中介们的新一轮狂欢又开始了！/ n9 V. h1 {; q' r% I$ T
% j, X+ i9 I$ a$ B" [: T( o9 v对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：; N5 P; n2 S1 U4 F1 U
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2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......
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“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!
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新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了..." J' D9 H6 S2 x3 y0 L
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首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。3 t* |. Z% g2 g% X4 p3 R
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既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！5 n% V: H& `0 u+ @+ T
+ E# i0 e' f% q& A" l其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。
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而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。1 t" X! U4 }9 g; S- W
9 W" N! b9 A8 [; K$ ?也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。# ~1 E- R1 O. z- s" M4 U
. j" k# V9 ~; h( H利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。
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2019年，能到那种程度吗？
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& z; V. v' e) o k% I! W1 G1 ~绝不可能！
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12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。
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但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。0 }. j' i" @ f# x% `' w9 f" o% B
& O& v8 p: `) h( o" T4 }另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。
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5 B6 Z' G L2 X2 C人生在世，还是现实一点比较好！
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菏泽为什么会突然宣布取消限售？ h* b# T. a, |- |
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很简单，因为扛不住了！
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* `- a& Z8 x. B$ r8 a! y那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？
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6 N; ]* v) W5 n( O1 ^6 G0 T9 e也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。
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菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！" G5 E& S7 l/ `3 A: I) f* S
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有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。
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4 l1 F8 m5 A, ~* z4 K/ }% ?其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！
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8 A5 `5 s# J+ e$ G0 p) u8 J然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！$ D( M+ @% k, N
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笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。+ E. W8 o# v8 N, G1 @
/ K3 t$ i7 E, m! I% P9 e! Z0 W然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。; O4 F7 Y; A1 ^+ E& P1 _5 E; f( [
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特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。- A/ y6 B( K9 q( G4 b
# U! o: W5 V' g那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。
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所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。0 x; ?9 ]% ^% u. P' v
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万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。2 V- s" {' M. a2 {- }4 Z! v
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但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。
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而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！5 ^* W$ o+ w$ ]" C6 t% O. j
# n$ ]% i# {" j: `2 F$ _所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？7 |4 c+ q' {* P# z: \1 B
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这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。" J8 ^$ f4 U' d8 X& U ^
8 c, O; j/ l( H* V" M5 G( A* I从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。7 k+ A) i. i$ I6 X; }
6 r: r+ \8 A, \5 n来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：. g" v5 a9 H/ b) M
6 _# `( p6 s5 `* M泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...
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0 l% H: E. f0 J4 B0 f) h% c$ _怎么样，是不是有些连名字都没听过？# x% a6 N, W+ Y4 v$ a, G- [) i
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这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。
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5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。- w2 q1 J. h% k2 [( Y
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但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？5 J9 p1 `" E/ J" i& L$ l
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棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！2 F! E$ _: p/ {) u) T2 z
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对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。5 `" M" O$ B+ U. A3 y/ h/ V6 L
2 j, o9 B7 p9 c3 y在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。
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哪里最安全？/ S# `2 Y3 `0 |
5 ~0 M& p& g/ `7 A% [- {当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。3 N* V, j6 I7 b: Y7 }& K
9 |$ p- g; S! |# _' Q0 q% f! G据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。
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4 S) ~: v6 G, ?, R2 ^7 p) o不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！2 F3 |$ Z, W9 j* v/ m. R. O
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再有10多天，2018年就结束了！3 j! {/ p' X0 {1 f' O5 {4 J
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如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？! r: ~' X5 h4 I' A6 G3 L
) A9 ~* E+ Z5 H, H对此，笔者的看法是，部分城市会！
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: n2 x) o$ k; q7 H3 k3 e5 c: s其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！
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( k) m+ ^2 P; Z0 j0 [3 g明年，最重要的就是：维稳！0 M0 C& l K+ D$ R$ S0 W/ D: A
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所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。# f6 s) E! i8 W0 R
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比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。7 h2 M9 y3 N+ h* E* |
- [" {! X7 } R; X9 h/ ^& J注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！
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& ?+ E) U8 d. u# s% W. _套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！
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7 q2 V" H% b6 G$ `1 h此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。4 w' U: F. W: R. g3 j' z
# M! B& B8 P' I F怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。
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- X# P& V8 v, l" B/ r4 O L2019，我只能祝你好运！
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