《澳洲金融评论》获得的新州财政部文件《房价与移民流动》显示，由于移民人数减少，悉尼和全澳房价将低于预期轨迹。3 t7 d5 G* R6 ?) G, @: n
" s* B3 u+ c/ B" u$ s4 a3 p/ v# \/ f
在模拟情景下，如果5年内澳大利亚每年净移民人数暂时减少6.4万人，全澳房价将下跌7.8%，新州房价将比常规“基准”低6.8%。8 C9 K+ q1 B* e( U- D V' ^ O
+ ^. X: S! \7 z
去年，州政府撰写的一份文件表示：“即便是暂时减少海外净移民数量，也可以缓解房价上行压力”。 ?# Q- l6 d0 W
6 w3 ^0 ]- t' `- H8 g
! U* F7 J0 y- Y+ `% H+ u( q* n. U
/ e+ a7 N) z4 S2 r$ v莫里森政府表示，计划将每年永久净移民人数上限从19万人降至16万人。新州州长Gladys Berejiklian呼吁将该州每年90000的移民人数减半至45000人。- [, j5 e+ R$ ^: D5 f
& B( m; z& n- |' h2 e& S
Grattan Institute估计，10年内每年净移民人数减少3万人，将使全澳房价下跌约3%。Grattan首席执行官John Daley表示:“移民减少意味着寻找住房的人减少，因此房价会下跌。”9 K- m/ b6 t! H- r$ B, H- n# D" i
' e0 }- c5 x0 C
^9 e% P x2 U
' l& N1 r" R2 j( ^: l1 E
负扣税% T8 f# ^/ _: K9 a+ Y- S# t
$ V+ m# Z6 F! d" ?$ k n
他还表示，移民减少导致房价下跌的估计幅度，大于Grattan对工党削减负扣税和资本利得税减免计划导致房价温和下跌的预测。6 P& f4 v% `) x* d& o' n
! j T& C0 g. |$ L9 _4 U* i
由于银行业监管机构收紧了投资者贷款规定，房地产贷款需求下降，以及人们对目前房产市场信心减弱，全澳房价已较峰值下跌约5%。
0 P, N* ^) {$ | f. v) Y
* e& ]; ~& V' F) }: `# m k但花旗集团经济学家Paul Brennan在一份新报告中指出，人口增长放缓存在经济风险。“推动潜在住房需求的一个关键因素，是移民带动的人口强劲增长。”
; J! m ]0 _8 `# { R
; J: a- [7 V) \9 |9 c. E/ l花旗集团预计，澳洲房价将从峰值下跌10%至15%，悉尼和墨尔本的跌幅将更大，因为这些市场过去5年的涨幅巨大。所以如果海外净移民减少3万多人，房价跌幅预计会更大。
$ I# B7 u3 X0 f K; v0 Q+ T* l5 T3 S$ [( y" K
“我们预测，家庭需求因素在移民放缓中已经开始发挥作用，但如果悉尼和墨尔本的移民人数在未来几年减半，则房价降幅将会更大，并将延长这些城市房价疲软的时期。”. v$ q# B* f" t" Y+ ]" w2 Y
' M5 w' A3 b: R. y3 C+ U2 e3 i, \" y- `! w% o
临时签证/ j4 v& D% A: p
4 T: K3 h p7 j# p9 n/ C( v4 }然而，Grattan的Daley告诫称，削减永久性移民并不一定会降低整体移民率。“这完全取决于你对临时签证的控制力度。”
* Z( x4 W$ p0 F2 F
0 a6 e P7 A# t, N7 S目前澳大利亚至少有160万人持临时签证者，根据Capital Economics的数据，上一个财年的临时工作签证数量增加了12000个，学生签证数量增加了35000个。- y1 _+ K) v6 P* G6 I, [1 d6 A
4 G1 g4 [/ P ?# SCapital Economics高级经济学家Marcel Thieliant说：“房产市场、道路和火车拥堵的重要因素不是永久居民，而是整体净移民率。”
# V; {+ c: i9 E2 d7 ]) Q' Y- ~( U0 H$ {+ Q/ s
“除非政府也开始限制临时移民，否则永久移民摄入量的减少都不一定能降低整体净移民率”。" j3 l$ G) d8 {+ Q) a0 a7 l5 _& M
' g% `3 G' x# C3 |7 V
“我们最乐观的猜测是，未来几年，净移民人数将略微减少至20万左右。”' i( F0 z$ F4 ^5 S# `
+ y% K C9 D+ V+ j# m. u0 M7 t# K
|
