许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。* W1 D: z. z6 T! y
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一、政府为什么拼命印钞票？
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归根结底还是美国在印。
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美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。
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) w- ~1 B7 M7 |2 K" E$ T8 ?二、多印的人民币怎么办？- Z: W$ v$ Z5 U4 u2 O
1 [3 K1 p- Z# H- e美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。
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中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。
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因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的）
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" Z) h% e, v" M! h0 Z9 T三、严重的通货膨胀后果是什么？5 M' D& h9 X. F# t9 n' X* p+ T
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参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。" N) J: g) |; ~4 M& I- _2 U
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严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。3 C* S( k8 `+ x9 h! a' q
( p( u8 l0 n2 E3 e四、如何处理严重的通货膨胀？/ N6 n! P8 H4 f) B/ n9 d
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政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。( K: h( j( N% n3 u
# Z! o7 y% U: U1 U% s这就是周小川（中国人民银行行长）一直在做的事情。. a( c/ V, `8 T+ ^, Y% i/ c A
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房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。
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五、房价恶性上涨的后果是什么？
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房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。0 s* {! E2 r& }
3 ]7 a$ h- z6 Y: T+ d& u政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。0 ~8 i: N F; o) q) {; k; [
+ x0 f* ?. d5 I2 s& O- o% q让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。$ Y( h' l# A# t1 X" G( }$ [
& [: |/ ~' E+ m( R六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？
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# h9 `% C7 l% U" K: T$ \& Q0 k后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。% D+ e. h9 C9 ~8 Z
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同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。
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' E) o' ~# |" J3 h所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。
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七、关于房产税( n: W' y0 L9 C5 W6 s9 F/ [
1 S! ~* J' r/ P* s6 O L大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。. `% t) |% Q1 H0 }
- a. C* j; n% G/ F+ _因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。& s' c3 Q+ s. n9 K$ h W
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所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。
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但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。
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2 N$ e1 H) L2 o2 a' p5 U八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？( z5 e# i6 t& Y2 \& e
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不会。
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* O! h3 `* ^ E) ~! U. j2 k$ P看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。
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: n2 P- |# c* n6 `0 c房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。* J. R, }5 U5 A1 b
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再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。6 g( u) s: c* C9 w
# {8 i p% d! M; j# \" Q$ o政府不可能放弃他们。
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九、政府调控的目的是什么？' U0 O4 T1 g( T" N* Y
, k, E) ^8 W; P7 `; k2 F- [上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。, h. W) s8 o9 w9 W: {
! I- b: z5 o& A/ G! ]/ k' K* @* m目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。9 o" x6 U& Z5 _% e; B+ X
3 u- [0 ^+ b" [) E* o7 U" [* E十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？
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因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。
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! P- I# [; V p; Q- @$ y交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。( R( T3 `( p* U2 M- b
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打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了。# l3 O B# g" p% \* r8 w$ ?
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后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。' Y0 ~+ W: l% ?- c O
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所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。7 f' S0 w1 l; O' y
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十一、房价取决于什么？ p. }! V; V+ d# u% F* A/ E% j
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房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。0 k6 C' [' ~4 o: {2 G+ c( A
9 Y F( m- f1 W' w) p* c' K如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。
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$ z. j* X# L r2 T0 G所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。
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