北京约100万套房子空着未租也不自住

中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。

/ I1 t* V1 W, n2 d* E0 f' f　　什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适； “立”是立法、立机制。
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7 K  a1 B& g; m　　谈几个问题：
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　　1.房租上涨的原因。
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" |- z# m6 f1 {　　从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。
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　　房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。
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　　过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万－900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。
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5 o6 N7 L" o7 t, P　　长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%－40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。
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　　2.房租高吗？

, t8 Q" S% p  z! ~: D  z1 k, z( ~/ S% S　　房租涨这么快，房租高吗？

- C! J6 h5 q2 _　　今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%－6%。
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　　所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约(专题)，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%－40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。
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! o& e, T. T6 ~" a  i) J/ w　　所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！

　　如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6％，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。
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& n: y9 i' T4 E8 y　　未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港(专题)出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国 “空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。

　　中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。
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) S* @; ~' z, k" |, y4 V  G- m6 ?　　3.关于长租公寓。

& b$ f5 t% j6 L4 V: a　　长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。

　　长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：
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* O1 D/ _3 X( A/ _$ ~, F　　第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。

: A+ P; _% F- |0 e# ]( n. v　　第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。
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　　4.资本是天使，更是魔鬼。
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- b) L* C( v" R+ r3 }' `7 E9 @6 C　　资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。

　　以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。
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* G( b. w9 C4 M+ N! n& [- s　　如何解决这些问题？

) X+ [3 c! f  G7 C" W) q8 m　　1） 把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；
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" K2 @0 z+ Q- d: ]* Q　　2） 通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。
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　　3） 资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。

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謝謝，希望再接再厉.....