中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。
" ~7 I3 A; u, h. e; J+ [$ p( z3 p1 i0 S9 \. X0 ?
什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适； “立”是立法、立机制。0 V9 r- W, T+ v; i- Z6 p0 C4 G# H) H
# @4 a& ]5 H! s( ?2 u, s. T 谈几个问题：8 o: x2 U+ ?+ p
" K2 I9 Z' [. w( E3 b+ k4 S 1.房租上涨的原因。$ y0 P% J5 n$ R& B# Y9 O
5 A# U7 _* o0 T B* C8 w1 q 从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。
' I# Y' V, z! _* s
. O, E+ `# j0 o0 w- w 房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。& `6 Q0 n' o, T5 }! c7 ?, d% X7 `# d
& `& H/ J# |9 Y% j4 h, V
+ ~0 n8 D, u8 i* A
- ^/ Y P6 S {0 O d 过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万－900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。6 P7 M; c) [3 n: ]: l9 o
8 _5 ~) `# j0 h7 L 长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%－40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。
4 D: E0 a- Q$ C7 q
, P7 u2 ] ]' [3 B; ~, n/ k 2.房租高吗？( `3 X5 C# g8 C/ W9 Z% c
. ~1 j' h; I9 a1 t1 y, O N# ~
房租涨这么快，房租高吗？& ]6 V/ J( A) G4 B. J8 R
% E1 }$ J2 U- p3 Z2 b1 E 今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%－6%。+ A+ ^+ N! e/ |* \# a, m
6 z2 g9 n( E) W1 D4 {7 P 所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约(专题)，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%－40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。6 S7 ?! o, ]1 p
9 u: H+ S- \ @8 M7 j2 {2 o
所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！
0 W$ A. U) M# o! Y& H) s4 G$ B5 k4 `2 |9 J* V
如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6％，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。
0 o8 @/ H! W: y/ e# R3 V8 u9 k9 g# ~, \+ [1 c
未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港(专题)出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国 “空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。% X, `# t4 H4 k$ r: D+ }, k
1 y% t/ X A2 T/ f# r 中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。
1 Y# W6 @* [8 Z/ {, s8 E& Y' c( ?: n% Z/ A5 O& S U( C
3.关于长租公寓。
: Q! Z$ I. M" U6 ?- {: f6 S5 M
0 G3 @- P+ V5 u5 g G 长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。% w% P# l6 _" ]3 W( B" |
/ [. W- }" J/ D, { g9 E 长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：' U: M2 X2 @* F0 P
7 q4 C ]' A, V7 ]! j( b8 B& V& Q
第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。
+ S4 o1 Z( H' C% L! l, ]) k/ H& k7 R/ f/ }5 O
第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。2 d. w; X6 ]5 U
) Q9 @2 d8 w6 _: _: h& y) A/ H
4.资本是天使，更是魔鬼。
2 ?9 c/ t4 g. h
7 z+ f! a) ]& T0 J7 N2 P2 V1 C$ M 资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。
; I8 e5 {" K! q& o& k4 R/ U, p+ S* f
以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。
1 x+ q$ P9 C4 v" w, P+ c
- H2 c9 u- _" f6 f6 e 如何解决这些问题？
5 m) X( g$ ?/ o8 k0 x+ \& B: w4 |3 d- N5 Y. g
1） 把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；
' S* Y- u/ Y7 G" C+ Q) l$ n& I3 Y9 L8 c; o4 B( V0 K
2） 通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。
0 X- ?: Y4 Y9 _: K% q! P3 p4 \
" ?/ d2 e# ^% F- j9 p 3） 资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。
/ Z1 Z: C) y% m" G% F; r$ H2 I8 S7 r0 B8 P5 ~' M
|
