中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。+ z% I5 U) M: D/ m5 s3 ?- c k
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什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适； “立”是立法、立机制。
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谈几个问题：, V1 a9 c6 c( g
" \$ _2 n) R7 s/ [ 1.房租上涨的原因。* C" I" s# K) ]: T, M4 E0 E& N
/ x! z0 j6 g) W 从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。# g+ D+ x/ E0 L& U! Z
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房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。) E Q9 s) x! ]$ q
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过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万－900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。
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( u, D( u0 b! m$ P, u# d 长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%－40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。 ?$ M: n* p0 e4 u3 h) s q, m3 N
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2.房租高吗？
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房租涨这么快，房租高吗？ e6 B9 e0 L! c4 Q7 b
3 L6 \5 m% e( w q5 g9 j 今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%－6%。4 ?; _% s6 C. b& _# ^
& d' t2 T. |% w 所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约(专题)，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%－40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。" z0 X2 N) G# j
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所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！2 ?; J: `2 [2 @* |# f; y& X+ y
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如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6％，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。
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% ~$ y) ]) o7 L- ~+ S. | 未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港(专题)出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国 “空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。
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3 T; k( F. k5 o: d. J, t0 Z 中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。: n- X- r' x' P% J
D( h) k9 _& F3 r1 R, ? 3.关于长租公寓。
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4 n# p+ v: i2 g$ M7 ~( l/ j 长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。8 B, _' R2 ]8 _) D
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长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：. W5 `: A8 X S5 I- Z2 W# S z
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第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。' j" v% e3 r9 ]1 a$ H5 F+ i& B
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第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。0 v! E' M' F& ^4 w( p! k' e
0 m) B' K; P# ]! q: r9 } 4.资本是天使，更是魔鬼。# b( d# q$ [. ^' @$ k3 Q$ f4 a
8 S" f6 `+ T0 r& X 资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。& T: D; [! k1 V* m
% ], O6 q* j" V 以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。
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如何解决这些问题？
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+ W$ L: }" {, V3 b, B' n4 S 1） 把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；& b9 e* H) L- h
8 q/ h& J/ k q# C7 ?9 C+ { 2） 通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。
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* n! s" ~% h* q) d1 Q1 c 3） 资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。: M4 B' ^+ |7 S$ s. k5 C M
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