央视新闻报道的“全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网”,意味着房地产长效机制的底层基础已经夯实,房产税是真的要来了。) u4 j1 G$ G w+ H2 x2 y
/ B( e5 w+ v. h. y4 r0 } x 具体来说,不动产登记平台全国联网,对房地产市场的影响主要有以下几个方面:; X8 Z& m/ c) C- {8 n
) }! A: q4 ?4 i. w1 _$ d" {# V 第一,房地产市场透明度将大大改善,中央房地产调控部门将对全国房地产市场有更全面、更准确的认识,有利于制定更有针对性的调控举措。( C9 ~6 w$ X+ |1 M: u7 P
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第二,每个购房者、每个家庭的不动产信息、贷款记录将全部公开透明,每处不动产过户记录都清晰可见,限购、限贷、按揭贷款利率调整的政策将更具有针对性和可操作性。
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第三,不动产登记全国联网将成为反腐败的利器,非法获得或持有的不动产,将无藏身之地,相当一部分异地持有的非法不动产将可能被抛售。6 Z$ C1 `0 d+ N0 k0 F/ ^
7 A" f: F* J: c 第四,不动产登记全国联网,为全国范围内开征房产税扫清了障碍。在此基础上,中央和地方政府将制定公开、公平、公正的房产税法规和相关实施细则,并对房产税给各地方财政的影响作出准确、合理的评估。将来房产税征收的办法可能是:某一家庭或个人在缴纳社保的城市,才能享受首套免征房产税的优惠,异地持有的不动产,则要根据当地的实施细则征收相应的房产税。& s: B2 B) h! C- F
& g. u0 i+ r3 y! k; w: p! ]0 @ 综合来看,不动产登记平台全国联网是房地产市场大变革的关键环节,其最大的作用将是向全国性房地产调控、房产税开征提供基础性条件,同时对腐败和炒房客形成有效的震慑。0 z8 G' @" ?( P8 c
* w) J* B2 B2 u8 l. A0 J 房地产改革的方向需高度关注
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刚刚卸任中财办副主任职务的杨伟民先生,近日在陆家嘴论坛上发表的房地产改革的一系列观点,或许应该引起高度关注。& e2 m+ D& @& k; G. H
( ?3 b& L& {- L( ~3 P6 _9 S G 杨伟民指出,“前期房地产市场已经积累了一些风险,近期又乱象丛生,成为最容易引爆风险的定时炸弹,目前的行政性措施已经不能根治。”7 `0 n+ O$ C8 H3 d& y, L& K% g
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同时,他特别提到,我国的住宅空置率,无论是在城镇还是乡村,都高于高度老龄化、少子化和城市化的日本(住房空置率13%),“房住不炒”目标并未实现。
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这些观点或许表明,决策部门对于一二线城市的“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)调控政策和三四线城市棚户区改造、货币化安置去库存政策并不满意。
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% @; `% C. y$ [ 为此,他提出了房地产调控六方面政策建议:
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7 [( k {' Z1 C- z4 ^& I: P3 y 一是扩大居住土地供应,实现供应主体多元化。房价过高城市不仅要增加住宅用地,也要扩大住宅用地供应主体,同时,应改变城市居住用地比重偏低、工业用地过高的结构,解决高地价问题。
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X4 E1 t# O% h7 U) H9 g: J 二是住房供应主体多元化。增加商品住宅供应主体,允许:自然人合作建房;非房地产企业在取得土地使用权的土地上建设商品房和租赁房;农村集体经济组织在闲置宅基地上建设住房;大城市周边生态修复企业开发低密度住宅等。
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: ?- n1 D6 p" s- [9 l6 x 三是发展住宅租赁市场,改变售多租少的结构。在住宅租赁市场立法、租购同权、财税金融政策等方面,支持住宅租赁市场发展,通过税收的办法使空置存量住宅进入租赁市场。 j. a( H2 v8 U* I6 ?' `6 [
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四是改革房地产税,这是中央的既定方针和目标。
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五是设立政策性住宅金融机构,公积金改为自愿缴存政策。
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9 s- u/ ^ w, l! ` 六是改革农村土地制度,赋予农村宅基地的充分物权。* d$ C! B* e8 h" R9 Y) @
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综合来看,这六方面的政策举措或者已经在推进,或者在不远的将来陆续落地执行。6 |- _- F& H8 t
4 l; M3 g! w1 ] B; z. P/ c 这些城市或许也要“二次房改”, k6 i3 ]! e, X/ l
+ }# J, n4 y7 a& I' R 值得注意的是,今年1-5月,全国土地出让收入达到创纪录的22251亿元,同比涨幅达45.9%,无论是金额还是增速都创下了历史同期新高。中央用心良苦、千方百计的去库存政策,可能在未来两年又将面临新一轮的住房库存上升期,其根源在于地方政府对于房地产的偏爱成就了土地财政的“尾大不掉”。
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这种时代背景下,加上上述种种迹象,或许意味着房地产市场正处于大变革的前夜。
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+ x# E. ^/ a( N 对于普通购房者而言,需要重点关注以下几方面政策动向或趋势:& R: c( F% y! y( L: n
, i/ Y0 E$ P& `: R; S 首先,上海、广州等一线城市、“摇号抢房”的六大二线城市(杭州、南京、西安、武汉、成都、长沙)、因人才政策导致人口净流入压力较大的城市(天津、郑州等),出台与深圳相类似的“二次房改”方案的可能性较大,这将改变这些城市房地产市场的预期。6 _8 W( Z( J; [8 l7 z5 i
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其次,人口净流出、人口老龄化、产业竞争力偏弱的三四线城市,这一轮的棚户区改造接近尾声,房价持续上涨的动力也将不复存在。8 F- S- |) [9 e$ R' L0 K, G
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最后,不动产登记平台全国联网之后,全国范围内开征房产税成为必然趋势,2020年前后出台的可能性较大,那些在全国异地持有且空置的住房持有者,需要有在全国范围内缴纳房产税的心理准备。
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