加拿大一华人分割2房为9房分租给9名麦马大学生

一名姓江(KONG，音译)的华裔将一间只有2睡房的小房子改建成9间睡房，该分割房地址还是与12间分割房是邻居，距离麦克马斯特大学只有数百米距离，步行只需10多分钟。

2房独立屋改建9房分割房

9 E  b- j6 J$ S. K0 \" V/ }2 s这间两层楼的小房子原来的设计是二楼只有两间卧室，一楼厨房，还包括一个地下室。


9 N! i$ A, K# j" O: C随后，业主对该建筑物进行大装修，二楼还是两间卧室，一楼主层装修出三间卧室和一个厨房，地下室四间卧室和一个厨房。

. m+ ?" L( J  S' b$ a9 [* L& @# Y最后这间小小的独立屋变成九间卧室和两个厨房。
1 x: e: V! s$ r# z. g- l: U
6 X7 _& x: L+ N* D3 {3 n江先生把卧室分租给麦马的学生，但他自己并不住在这间房子里面。
0 e* d  m  H% m& D

* V, ], r4 W' o; I" S发生火警，分割房曝光
( r8 X9 l) J4 y/ u7 H+ D6 X
根据法院文件显示，2014年10月，该物业发生火警，当时房子里的所有九间卧室都是麦马的学生租住。

起火位置发生在通往地下室的楼梯处，并且是故意纵火的。

# P" r/ n' }/ C' v) N- S9 o2011年11月11日，汉密尔顿消防局发出两项“命令”，勒令物业拥有人或占用人采取必要措施，以确保该土地及房屋的消防安全。

. v; H2 ?0 T& |' O% M, B消防局发出的命令将建筑物描述为“家居式出租屋”(residential lodging home”)，并要求采取措施，以符合寄宿，住宿房间的“消防规则”要求。
8 B# h* h$ x  c/ t
( H9 @* j; u4 \1 u4 q  K( N房东江先生不服，于是向安省消防部队提出上诉，2015年5月22日消防委员会复核后表示，该物业符合“家居式出租屋”标准，并确认汉密尔顿消防局“命令”中的大部分要求。

该命令勒令业主修复这间物业，包括：

*修复墙壁和天花板的开口;

! [' m4 z4 [' V4 A( j: D*维护出口照明和灭火器;

*提供额外的灭火器;

*制定一个可接受的消防安全计划;
/ Z+ N+ f( R# C. ^
* _( h6 f* w, P. O; ]0 r*楼梯间出口需要建造隔火装置;
& H- `. J' ^$ Z5 K$ d0 a$ @
*地下室需要提供第二个出口。
6 @( w% |' t0 S4 z: e2 l$ Q
江先生于2015年6月3日再次向消防安全委员会提出上诉。理由是该财产是个人住宅单位(individual dwelling unit)，不属于“家居式出租屋”。

) s" {- V# x% A5 Q& J法院分析

! A) ~* [! g: o2016年9月28日，聆讯在安省安全、牌照上诉和标准仲裁法庭(Safety, Licensing Appeals and Standards Tribunals Ontario)的消防安全委员会进行。
5 u) t0 T6 Z2 R  ]
, _( R" O. k6 e+ V5 c* _8 l6 L2 E

* T  [. c/ Q+ v0 V0 ]0 Z* j消防安全委员会指，任何住宅单位必须符合至少3项标准：
; _+ j0 H! u$ `
(a)它必须包含一个单独的房间或一系列补充使用的房间。
! y( K( B, i. m# v
1 e; F. q  U5 d" c; ~* [9 q(b)必须在单一租约下运作。
* q/ p+ C, V" N! f
) z9 e2 w: V9 {' Z& D(c)必须作为管理单位运作。
/ z) s9 y: n$ F0 e9 T
5 D% G, I. T/ t. l& |% {' P$ C

至于“家居式出租屋”，消防规定不提供正式定义。但根据“守则”B部分第9.3.1.1(1)条规定，寄宿舍( boarding houses) ，出租屋(lodging houses)和分租屋(rooming houses)的要求适用于：

+ X7 B6 N& P; H+ Y(a)建筑物高度不超过3层，建筑面积不超过600平方米，
% x1 i8 _1 k. \) y8 E
& V* S3 B: O  ^1 {. n(b)为四名以上人员提供住宿，以换取报酬或提供服务

(c)没有专门用于个人的浴室和厨房设施。

- q" M' J: O1 {最后判决
! O" R8 E. A4 ^, O9 o/ d# w0 S! n
最后，委员会指江先生未能证明房屋是单一租赁，因此最后裁定该房屋不属个人住宅单位(individual dwelling unit)。
, u4 j2 _) A& Z; i# E2 M) A/ t

江先生最后必须需要遵从“命令”的要求，在指定时间修复房子。

+ k+ b7 q5 ]7 G+ e9 s

百尺竿头更进一步...