房地产证券化,中国政府出招消化中国楼市天量库存

在房地产库存高企、融资难的大背景下，住建部一份关于培育和发展住房租赁市场的意见再次提及REITs，这使得市场对一直蠢蠢欲动的房地产资产证券化业务再次燃起希望，希望在前，可难题亦在前，真正的再出发还有待政策继续完善。
4 r6 @- i5 T% w( }1 @! E1 h
9 q6 |0 W$ U% ]# }& w
　　中国开发商巨量的库存有了新出路。

# D0 [- C$ {6 d$ R# _& e! [
　　1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。

3 u7 ]0 u; @4 U. _8 I
8 D+ p& \, F8 T0 u2 {8 Z　　截至2014年11月底，全国商品房待售面积达到近6亿平方米的历史新高；硬币的另一面则是，2015年保障房任务量为700万套，融资一如既往地困难。


　　住建部上述《意见》找到了一个解决办法：允许各地政府回购商品房作为公租房，帮助开发商去化，开发商也可以自行经营租赁，且可以将租赁房打包为REITs进行融资。

% Q! u  y& v5 y5 W2 P
! W' E' M) S3 A6 b　　多位地产和金融界人士认为，这可能将成为中国内地真“REITs”业务的起点，但其中仍然存在政策的障碍和盈利的难题。

1 a7 z0 X6 @. P3 i
! r) G8 g( \% C4 C8 |　　　楼市另类去库存
  d, I$ C* l/ p+ y8 A8 n. e" w6 V7 V
% Z9 [* a* `( a/ K3 w0 y5 H( ]
　　“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。”上述《意见》与住建部去年以来调控思路一脉相承：千方百计去库存。


　　上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的，过去可以由投资投机者接盘，但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化，就能实现较快较多的去库存（主要是现房），对房企利好。
0 P8 F, a2 W' X& A* d

　　此外，政府还可回购社会房源，能够降低此类住房的空置率。尤其对于一些拆迁户来说，在郊区有好几套物业，但是碍于文化、信息技术运用等，并不能很好地寻找到租赁者。地方政府通过收购并统一管理，能够加快此类住房的出租，对于盘活存量住房资源有益。
. a& ^) E- w! j+ x) G
- @8 L  B+ O$ J; r
! I" k, w: C# O7 n# j5 s7 G& ~6 h& \& w　　风险点在于，如何对此类物业进行定价是一个难题。随着物业价格的上升，如果政府高价收购，未来出租后租金回报率可能会变差。
% j- A' F6 @) B" V4 c, q7 z
0 f# U) f( J8 w, B' ]
　　整体来看，银河证券分析师赵强认为，《意见》提到的措施，不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新，也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系的重要环节。预计在不久的将来，将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构，以及住宅产品租售并举的盈利模式，甚至能看到房地产投资银行的出现。
" O5 t: R& N2 f* J

- z1 I2 g# x7 p) W　　严跃进指出，要实现长期运营，无论是企业经营租赁还是公共房屋租赁市场，均需要配套的金融措施，即REITs。上述《意见》指出，在大力推进经营住房租赁机构的同时，探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。
4 N, v8 `. R3 ^& K7 o
2 N" c( p# R2 V, p( q1 F
% J$ s3 j/ Y# G5 ^- m( h　　事实上，公租房或保障房REITs早有机构在做。北京一外资房地产机构人士说，2012年该机构曾在上海某区打包了公租房资产做REITs，就在快成行的时候因为政府换届而暂停。
, t6 b, P! T" S. `6 E6 |4 w; e9 p
4 y- j9 A' C- [
　　接近住建部的人士透露，住建部倾向于首先进行公租房REITs的实践。北上广深的国资房企或城投公司，有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务，他们手中的政策性住房资产，可以作为REITs的打包资产；并且，试点企业还需要兼有国企、地产、金融等资源。

( {  Y8 x  m$ j, H
　　试点需要突破的一个环节是，需设立“特殊目的公司”（SPV）用于REITs公募以及挂牌交易。此前《公司法》尚不允许通过设立SPV发行REITs并上市。


　　对于试点单位来说，他们更多的还是希望推进商业地产的REITs进程。国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业，如华润、保利、万科、中海等，其旗下持有物业均以数百万平方米计；近两年来，这些开发商已将轻资产提上日程。


% u( G9 H( H: O6 c$ L　　盈利难题
& D5 _& @( }6 g& ^

  t4 P* x8 A' N" B: z　　无论是公租房REITs还是商业地产的REITs，目前推行的难度都不小。

. p: P( C! v$ Z. w3 M
　　北京中原地产研究总监张大伟就不看好公租房REITs，“中国物业租金收益太低，还不适合做REITs”，他说。
5 G) [' V  u/ s! y8 J
% p0 j: a& D: p. R  }
　　严跃进也认为，公租房的租金回报率并不高，保守估计最多在5%左右；而且现实中租赁群体并不稳定。在目前租赁市场上，对于资金投入的渴求很大，但很多资金不愿意也不敢进入。
! D( j7 c  V% Z9 _/ }+ b; [% f
9 l4 @3 ?5 B% l3 V1 O
　　严跃进说，通过鼓励此类REITs产品的创新，在前期提供一定财政补贴和优惠，或鼓励寿险等资金和大型房企进行合作，有利于推进公租房项目；如果政策大力支持，不排除地方政府会给予一定的财政补贴和土地方面的优惠，或许能达到10%的水平。
% e$ s* ~; X1 _
/ p6 u$ [% l4 d& p1 \/ S+ @
　　前述《意见》称，要积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。通过发行REITs，可充分利用社会资金，进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点，并逐步推开；但对于如何推进支持，如何进行优惠和补贴，并未提及。


　　而商业地产的REITs同样不容乐观。根据广发证券的测算，当前国内的商业地产除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外，其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率，尚无法全面推行REITs，其中税收优惠缺失和法律制度不健全是两大原因。

6 q# @6 v  J0 M! n) A3 S7 k3 y! @7 T
　　最大的障碍在于税收体制。在REITs 最为盛行的美国，REITs无须缴纳公司所得税，REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在中国香港，根据香港证券及期货条例第104条，REITs豁免缴纳香港利得税。
% f9 T  Y- V1 e1 @  X* b# k
( i9 ~9 d% c3 g1 F2 E/ m& [0 \
3 r8 A$ T& O2 J( l: ^& ^　　但国内税收体制对商业物业公司不利，导致中国商业物业租金回报率不足以支持发行REITs。

) q: z# y* G( g, J
　　另据协纵国际总裁黄立冲测算，以国内商业地产巨头万达为例，如果仅使用投资物业项目作为资产价值，万达租金回报率约为4.36%；而在国际通行的REITs回报率要求中，这个数字在7%-8%左右。

& d$ a3 P4 S8 J
　　金融界人士指出，如果要发行离岸REITs，回报率要求更高。海外投资者并不熟悉内地物业，会在本地物业回报率的基础上再加上一个风险系数，比如1%～2%；在加息背景下，看高至9%以上。
( [3 I3 H6 u/ @  ?7 u

" b! F* z- L" p, q+ ~9 t　　开发商的轻资产试验


# P6 b8 V' [. _1 L. }　　尽管推行REITs困难重重，但国内开发商在转型压力之下无不在思考如何“轻资产”。

* c) x. Q, ~9 |4 d4 P
. }8 N5 P; X! _' Z5 _" A- X8 _　　其中动手较早的是万科。早在2013年，万科便将北京金隅万科广场股权售予麦格理，万科负责操盘管理运营，实现商业地产资本化。


! y& o/ B, G& \! p. h/ \　　2014年8月，万科公告称，公司与凯雷投资集团有限公司签署战略合作意向书，双方拟成立资产平台公司，用于收购万科所拥有的9个商业物业。
/ F3 z- d0 ]. y, w0 y
; B; A" F7 ~. t5 Z: S
　　根据公告，凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权。预计资产平台公司将长期持有商业物业，未来将以资产证券化为目标退出。

- ]" N% Z, X  T

2014年12月25日，针对旗下的社区商业，万科联手深圳东方藏山资产管理有限公司（以下简称东方藏山）宣布进行一项商业资产管理的合作，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。

6 ]* F/ v. @- A2 \1 q  G& m1 G- s! v
　　东方藏山表示，双方联手将要打造第一只中国社区商业REITs。

, h3 E% @* l4 b
# D4 ?3 `& F) \( T) ?% w7 n( w; P　　作为国内持有物业的老大，万达亦不甘落后。2015年1月14日，万达商业与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20座万达广场。

2 V" s" D% j1 w' |) v+ j+ R
, x- D9 m1 h* Q6 c8 j  h: ~; d　　与此同时，万达还在与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，今年上半年将宣布更多类似的投资计划。
$ ]# j" M6 U& e
1 x/ ^) Z0 F6 g% H! }6 T
　　就在2014年底，由全经联等发起的中国REITs联盟成立。21世纪经济报道获悉，联合发起人中包括中信证券、华润信托、金融街控股、北科建、易方达基金等众多地产、金融机构。

. J/ w+ |2 ?2 n% E6 {, h! q0 D
& Q3 u( u7 u, K2 n0 E3 g$ W& v　　中国REITs联盟秘书长王刚称，REITs全球市值超过1.4万亿美金。但在中国，长期以来，由于REITs这种合理金融工具的缺失，不仅推高了融资的成本，也造成了房地产业和金融业难以解决的死结，中国的商业地产、养老事业、公租房乃至城镇化的发展，都遭到掣肘。
9 E- w) L- Z& q% K3 f# m

- B/ _# o1 F( w  s5 ~　　“未来中国版REITs的推出还有很多基础制度要去完善。”王刚说，中国REITs联盟就是希望开发商、金融机构、中介机构的力量团结起来，与中国证券投资基金业协会、证监会、央行等监管机构保持沟通，致力于REITs早日落地。
: B, m! o0 V1 S$ F

　　注释：
- |5 W% K8 w4 v; ~* c4 I! v% T
1 x/ o) P' Z4 a6 x! K
: C/ x  Z$ q+ D3 [5 H! I7 H　　REITs：中文名为房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
/ x$ T+ v: U: ?0 P
& ]4 x2 i5 P, Q
　　REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。
, O4 l' d- ?) ~" W; H" U5 y# b

　　REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。 REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。[2] 近二十年来,北美地区的REITs收益最佳 (13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。


　　REITs的魅力在于：通过资金的"集合",为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性

值得参考....