历史总是惊人相似,加拿大房地产崩盘,泡沫比90年代更大

赤条条来去无牵挂，吃进去的都要吐出来

自2022年3月以来，加拿大央行已经连续六次上调隔夜拆借利率，以抑制通胀飙升。在短短七个月内，央行政策利率从 0.5% 上调至 3.75%，大幅推高了借贷成本。

大幅加息立即减缓了房地产活动，根据多伦多地产局数据，GTA 的销售额下降了近 50%，房价下降了 15%。

在上世纪90 年代加拿大房市崩盘期间，利率也在短时间内大幅上升至13%以冷却通胀。

但经济学家表示，但经济学家表示，更令人担忧的是，当前市场的不同之处在于，与收入相比，家庭债务和房价其实更高。

经济专家戴维·罗森伯格 (David Rosenberg) 表示：“债务偿还的支出消耗了超过 14% 的税后收入，而且还不断会增加。而在 1990 年代第三季度，加拿大债务收入比为 12%。”

皇家银行RBC高级经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）表示，加拿大全国房价的飙升幅度远远超过 1990 年代崩盘以来的收入水平，尤其是多伦多和温哥华。

2022 年 10 月多伦多的平均房价为 109 万加元，而多伦多家庭税后收入中位数为 85,000 加元。而在1989 年，就在房地产崩盘之前，当时多伦多的平均房价为 274,000 元，但当时多伦多家庭的税后收入中位数 55,000美元。

换言之，多伦多房价飙升400%，但收入只是上升55%。

根据加拿大国家银行的数据，到 2022 年第二季度，房贷支出占收入的 63.9%，这是自 1982 年以来的最高水平，虽然房价自 2022 年 2 月的峰值以来有所下降。

相比之下，在 1991 年第三季度，用于住房相关支出的家庭可支配收入为 43%。

专家说，当家庭收入不超过 30% 用于住房开支时，才称得上可负担。

霍格说：“虽然1990 年代的利率较高，但现在的房价却高得多，在每月支付抵押贷款方面，现在的房主和首次购房者比30年前面临更大的压力。”

加拿大统计局前首席经济学家菲利普·克罗斯 (Philip Cross) 表示，抵押贷款成本的增加对需求产生了直接的抑制作用，促使买卖双方观望，并将即将要续约或签浮动利率的房主推向边缘。

“抵押贷款的成本上涨了很多，人们无力在房屋上花费相同的金额。平均而言，我们看到每月付款增加多达 600 元，”他说。

加拿大 9 月份，由按揭抵押贷款债务和房屋净值信贷额度（HELOC）组成的房地产债务增加了 77 亿加元，即 0.3%。

统计局11 月 8 日的一份报告称，借贷成本上升立即影响了销售，因为 9 月份现房转售量连续第七个月下降。

经济学家预测，从 2022 年 2 月的峰值到 2023 年春季，房价将下跌多达 30%，从而导致房地产崩盘。

目前尚不清楚预测的房地产崩盘会持续多久，但经济学家表示，现在的房地产泡沫更加严重。

这意味着，泡沫越大，崩盘时间就越长、越严重。

“与今天相比，上世纪90 年代初的情况就像在公园里散步，今天的巨额债务让政策利率感觉更糟，”罗森伯格说。“在这个国家买房需要一个家庭 11 年的收入，这就是泡沫定义的方式。”

罗森博格说，为了让市场自我纠正并变得更负担得起，抵押贷款利率需要下降两个百分点，但这是不太可能的。

另一种选择是房价至少下跌 25%。

“泡沫比 80 年代末和 90 年代初要严重得多，家庭债务和房价泡沫更加严重，”罗森伯格说。

罗森伯格说：“现在问题不是崩盘是否会像 1990 年代那样严重，而是会严重到什么程度？”

而在 1990 年代，房地产崩盘持续了六年，市场用了将近十年的时间才慢慢复苏。

按照专家的说法，现在的泡沫比90年代更严重，崩盘将会更严重。