旱涝保收只赚不赔,加拿大楼花成交量暴跌1/3项目被取消

开发商永远立于不败之地，受伤的永远都是屁民房奴

根据MLA Canada发布的最新数据，2022年6月在大温哥华地区和菲莎河谷地区总计推出15个预售项目，发售2004套楼花。但整月时间只消化了32%的房源。

相比之下，本轮房市爆发的最高点2022年3月，大温哥华地区和菲莎河谷地区总计推出17个预售项目2350套楼花，当月就成交了其中的59%。

二者相差27%！

要知道，楼花销售不是买蓝莓玉米，在正式开盘之前都有很长时间的预热，这样才能在开盘时博到一个好彩头拉动之后的销售。否则就很容易把项目做成一潭死水。

很显然，2022年6月的市场已经让开发商力不从心了。

2022年7月和2022年8月的数据尚未发布，但可想而知不容乐观。

对已经买到楼花的投资者来说，如果锁定了较低的利率，那买到高点也不用担心月供问题。

但Urbanation发布的报告显示，由于开发商成本飞涨，预计j加拿大三分之一的楼花将无法按照原计划预售、施工、交付。

这意味着有的楼花项目无法如期预售，有的楼花项目无法如期开工，有的楼花项目无法如期交付。

对尚未出手的投资者而言，可以在接下来的一段时间采取观望态度，但那些已经购入楼花的买家，恐怕有相当数量要准备好维权措施了。

但根据过往经验，在加拿大买楼花出问题的维权难度无限大，至今没听过大获全胜的案例。

MLA Canada指出，加拿大楼花预售市场出问题的后遗症非常严重，除了烂尾纠纷之外，开工量严重不足也将导致加拿大房地产市场未来的供求关系更紧张，长期将加剧可负担问题。


黄三水介绍说，加拿大楼花预售和中国商品房预售还有所不同，在中国开发商因为成本问题烂尾跑路，政府和执法部门会积极干预协助买家减少损失。

但在加拿大，开发商有免于亏损的权利，而且这种权利通常会在楼花预售合同中以白字黑字的形式固定下来。

由于加拿大三级政府都没有将楼花销售纳入监管，所以楼花预售环节没有格式合同可供参考，买家得到的就是由开发商单方面起草的合同，同意就买，不同意就别买。

据黄三水的直观感受，很少有华人买家会找律师审阅合同，而地产经纪由于能力和立场问题，也很难做到为客户详细解释合同中有关延期、取消等条款。

所以，只要开发商能证明自己因成本上涨不能继续履行合同，那买家只有两个选择：

1、接受开发商成本上涨的现实， 重签一份涨价合同。

2、开发商取消项目并退款，然后换个公司开发涨价。

至于索赔吗，就不要想太多了，能拿回本金算成功。

CIBC也发布报告指出，开发商的商业逻辑是保证自己不亏损而不是坚守信誉使命必达，所以只要有风险，开发商一定会选择项目延迟或者取消。


根据CIBC的报告，现在加拿大开发商普遍面对几种困难：

1、加息抑制了需求，开发资金压力陡增。

2、通胀导致建筑材料和人工成本激增。

3、土地并购成本、项目审批成本增加。

CIBC直言，很多开发商在2022年初踌躇满志，但现在认为糟糕的情况看不到尽头。

CIBC预测，加拿大新房预售市场最快在2023年恢复正常，但目前还无法准确预测时点。

想买还没有买的可以继续观望，或者关注本地知名开发商。

而已经买完的，请祈祷自己购买的项目不会取消或者延期吧。

据环球邮报报道，多伦多开发商预计今年将推迟交付1万套共管公寓，原因是借贷成本上升导致公寓的预售销量大幅下滑。同时，通过租金收入来收回支出的新建公寓的买家将面临亏损。

这一迹象表明房地产放缓已经蔓延到预售或楼花市场。

在楼花市场，买房者是对未来的住房押注，因为在房子建成之前要等上好几年。

据公寓研究机构Urbanation Inc.的数据，今年年初二手房价格飙升时，开发商曾计划在多伦多地区推出3.5万套新的公寓单元。

但是之后5个月市场经历了动荡，加拿大央行(Bank of Canada)将利率从0.25%上调至2.5%以遏制通胀，开发商纷纷缩减了计划。

Urbanation估计，目前预计未来6个月推出的公寓不到1万套。今年上半年，约有1.6万套公寓投入市场。这意味着大约有1万套已经被搁置。

报道称，楼花买家大多是投资者，虽然在购买共管公寓楼花时并不需要立即支付抵押贷款，但是他们被利率飙升吓坏了。

通常情况下，敲定楼花交易时要支付20%的首付。买家在公寓建成后再支付剩余的款项。

Urbanation在一份报告中表示：“未来加息的预期及其对价格的影响，让楼花买家的信心大受影响。”

今年第二季度有6,792套楼花销售。这比市场飙升的第一季度下降了18%。同期，在买家开始动摇之际，楼花产品涌入市场，开发商推出的新楼盘数量增加了63%，至9,924套。

投资公寓平均每月亏$700！

预计需求将进一步疲软，高房价和增加的贷款费用将导致投资者出租公寓的收入，将无力支付抵押贷款成本和其他房地产相关费用。

Urbanation估计，今年下半年，那些试图通过租金收入来收回支出的新建公寓的买家，将面临亏损，损失金额约为每平方英尺平均每月$1.06元，相当于一套650平方英尺的公寓每月近$700元的缺损。

Urbanation预测，到2026年，这一缺口或负现金流将达到每平方英尺$1.87元。

报告称：“这意味着投资者会比过去更多出售公寓，特别是如果通过价格升值产生的回报下降的话。”Urbanation补充说，考虑到利率上升，这是一种可能的情况。


Urbanation还预测，由于利率和建筑成本上升，开发商可能取消多达5000套公寓的建设。

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