在英国脱欧之后，爱尔兰作为唯一一个在陆地上和英国接壤的欧盟成员国，将成为连接英国与欧盟之间的特殊桥梁。* q/ c5 b+ ? e" b. j$ c( v
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行动敏锐者早已向爱尔兰投去了关注的目光。0 v+ T5 y6 I2 e, P
, j/ ] h2 w' e3 `7 d; w p. _为了继续留在欧盟，部分对脱欧不满的英国人选择加入爱尔兰国籍。爱尔兰驻伦敦大使馆数据显示，2018年上半年，大使馆共收到约4.5万份护照申请，相比英国2016年公投脱欧前的数据几乎翻番。此外，原本驻伦敦的不少金融机构，比如美国银行也选择把欧盟总部搬迁到都柏林。
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0 K2 h4 E' Y u3 K6 `英国脱欧火了爱尔兰楼市：都柏林房价翻番，成中国买家新宠
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, j) T' P0 |8 a( e% f3 r: S z史密斯咨询公司的联合创始人李敬利告诉第一财经记者，他近期刚接待过一位刚需客户——来自中国的客户打算明年开始在都柏林长居，并把孩子送过去上学。3 a2 _( @' t) K2 B
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这位客户和一个英国人同时看中了一套三居室的公寓，为了拿下这套公寓，他们开始竞价，75万欧元的售价被抬高到了86.5万欧元（约合686万元人民币），最后他的客户如愿以偿。
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外来人口迁入和工作机会的增加，则助推了爱尔兰本来就已十分火热的房价。在今年11月初全球知名会计师事务所普华永道（PwC）发布的《2019年欧洲房地产新趋势》报告中，爱尔兰首都都柏林的房地产投资前景仅次于里斯本（葡萄牙）和柏林（德国）。 U) f: W: |! f* S0 ?
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海外房产网站居外网向第一财经提供的数据显示，当前都柏林的询盘热度正处于历年来的巅峰。1 d$ B8 Y4 k/ ?- e$ m1 R$ @. c
0 [. P' }6 `6 [2 j近6年上涨逾九成1 _0 Z$ f8 C; I: |) i( g
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与多数欧洲城市类似，2007~2008年都柏林房价达到了顶峰，但在2008年全球金融危机爆发后，都柏林房价出现了长达3~4年的下跌探底过程，均价几乎遭到腰斩。
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房地产服务商第一太平戴维斯（Savills）爱尔兰新房业务总监布朗（David Browne）对第一财经记者表示，都柏林房价自2012年初触底以后开始稳步上升，年均涨幅达8％；若考虑通胀因素，直到今年以来涨幅才有所放缓。
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$ R% X: c6 W" U7 B& C7 Q; @+ p英国脱欧火了爱尔兰楼市：都柏林房价翻番，成中国买家新宠$ m3 }' O$ }. h- V5 [( j `
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5 {# J* {: s$ w$ W5 c; a) d p爱尔兰中央统计局（CSO）数据显示，今年8月，都柏林住宅价格同比上涨6.1%，与2012年2月时的最低点相比，已累计上涨94.5％。; e4 f, u, Q/ \+ p
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居外网的都柏林询盘指数显示，2017年开始询盘数量增速明显，该年第二季度询盘量环比增加了三倍。2018年第三季度创下了统计以来的最高纪录，同比2017年第三季度翻了两番。
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就职于英国某知名房地产基金公司的Nina告诉第一财经记者，2008年金融危机造成了爱尔兰房地产开发商持续数年的资金短缺，无力兴建新房，同时爱尔兰人口保持持续增长，导致房地产市场严重供不应求。
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7 a ?# U4 I2 C h9 d6 M“在2012~2013年左右，爱尔兰经济逐渐复苏，当时是最佳投资期，我们公司正是在那个时候进入都柏林房地产市场的。”Nina说道。
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2013年7月，为刺激经济复苏，爱尔兰政府修正了移民法案，允许在爱尔兰境内投资一定数额（后在2016年12月修正为100万欧元，约合790万元人民币）的非欧盟国家公民获得居留许可，这吸引了不少外来的投资者。
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布朗表示，都柏林楼市最近几年中国买家人数明显增加，主要以自住的家庭式住宅为主。据他透露，当前都柏林市面上每套新房（含期房）均价为46.7万欧元，每平方米均价约6000欧元，其中最贵的是邓莱里-拉斯当区（Dún Laoghaire-Rathdown）超过60万欧元。
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Nina告诉第一财经记者，她有一位朋友，2014年花费几百万欧元在都柏林郊区投资了一家拥有100多个房间的小型酒店，目前经营状况良好，不计房价上涨，仅每年的租金回报率已超过了5%。+ w. a* Z1 t `. t- E( t
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“在过去两年，大量的中低端楼盘（包括社会福利房）进入市场，拉低了都柏林的均价。根据地区不同，新房价格平均要比二手房高出15%。”布朗说。% y# t: E; [0 k
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梅林资本集团（Merrion Capital Group）的首席经济学家麦奎德（Alan McQuaid）认为，都柏林房价上涨的主要原因是供不应求，这一现象已经持续多年，并且不可能在一夜之间得以修正，因此房价很难停止上涨。
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人口红利是核心因素2 l2 U a" O: t) _6 u& }
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都柏林房地产市场的供不应求与当地人口红利密切相关。爱尔兰中央统计局数据显示，该国当前人口约485万，较10年前增加了35万，预计到2040年，爱尔兰人口将达到575万。
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爱尔兰是欧洲人口最年轻的国家，25岁以下人口占总人口的三分之一，34岁以下人口几乎占总人口的一半，而爱尔兰近40%的人口生活在都柏林及其周边地区。都柏林对爱尔兰人口的虹吸效应，除了由于它是首都之外，还因为都柏林有着“欧洲硅谷”之称。
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普华永道在报告中提到，世界领先的科技公司正在都柏林“快速扩张”，这是为什么这个相对较小的城市，在欧洲房地产投资前景中排名靠前的原因。& d- @# m3 h* w# ^1 b& x1 `9 i
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11月8日，Facebook宣布计划扩大在都柏林的办公室区域，使办公面积翻两番，让该公司在当地的员工人数增加一倍以上。Facebook目前在爱尔兰雇用了4000名员工，但仍然不如苹果和谷歌，这两家公司在爱尔兰各自拥有6000名员工。; C \" o$ U; Q, B2 U, A% n' m
3 W& Y( W4 a6 T9 m Z5 L; f3 [! ~美国科技巨头纷纷选择在都柏林扩张，这与当地较低的企业税率和低成本的避税措施有关。2015年，爱尔兰一度成为美国最大的海外投资（FDI）目的地。3 m0 h0 e6 `9 }- L( C
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/ W8 a* u: R, x* }7 p此外，英国选择脱欧也刺激了这一趋势。普华永道在报告称，都柏林机场、港口地区的物流行业增长势头强劲，英国脱欧促使爱尔兰的出口商和零售商重新配置物流供应链。
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+ |& C9 h6 V" q4 a7 | |) X李敬利表示，由于英国脱欧临近，过去一年中来自英国公民的咨询数量大幅增加。同时，爱尔兰对于海外投资者的态度也十分友好，并没有针对外国投资者的限购政策，也不存在额外的海外买家印花税。
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; O! W m- ]3 m& z: Z; w, O大量且质优的工作机会刺激了不少年轻人来都柏林学习、工作和生活。李敬利对第一财经记者表示，相对于爆发式的人口增长速度，新屋建成速度远远无法满足市场需求。2016年，爱尔兰新建住宅不到 1.5万套，仅是近20年平均水平的65%，同时爱尔兰住房库存较低，每年至少需要额外增加 5000 套住房才能勉强满足市场的需求，而在都柏林房屋供应不足的情况更为严重。
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+ i; n; W$ k1 T+ SNina对第一财经记者表示，在英国脱欧之后，爱尔兰将成为欧盟唯一一个主要语言为英语的国家，因此有不少投行及其他金融机构选择把欧盟总部搬到都柏林，包括中国银行也于2017年6月在都柏林设立了分行。
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8 C; a% k: a7 C6 Z. \& i: W“经济复苏之后，不少爱尔兰人选择回到自己的祖国。近年来，去爱尔兰留学的数量也有所增加，其中包括不少来自中国的留学生。这些因素都直接推动了房价。”她说。, C4 ?# [9 h- W& G7 e3 i3 x& n
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据悉，目前约有3000名中国留学生在爱尔兰留学，其中大部分都在都柏林，较为知名的大学有圣三一学院（Trinity College）、都柏林大学（UCD）和都柏林城市大学（DCU）等。
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每年租金回报7%~10%
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世上没有只涨不跌的资产。都柏林的房价已连续快速上涨了5~6年，未来空间还有多大呢？
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三大评级机构之一的标准普尔今年9月发布的预测报告显示，爱尔兰的房屋供应量正在追赶需求量，预计未来三年内的房价增长将有所缓解。2018年的房价增速为9.5%，2019年放缓至8%，2020年为7%，2021年为6%。, q# O) C+ v: S* S! X% ?
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爱尔兰最大房产网站Draft.ie的数据显示，都柏林的房价几乎已恢复到了金融危机之前的水平，当前有5000多套房产在售，数量同比有所增加。
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Nina对第一财经记者表示，房产投资周期通常为10年左右，现在已进入中后期。她所在的基金公司当初投资都柏林时设定了5年的投资期，已全部退出。
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不过，Nina认为这并不意味着都柏林的房价将要下跌，未来仍有一定上涨空间，因为市场需求并没有减少太多。她表示：“现在的投资机会肯定没有前几年那么好，但如果有刚性需求，比如孩子在当地上学，仍然可以考虑，主要还是要看地段。”
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英国脱欧火了爱尔兰楼市：都柏林房价翻番，成中国买家新宠
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0 r& ^8 ~$ t% L) t6 {/ D布朗也认为，保守估计，未来几年都柏林的房价仍将保持每年3％至5％的上涨，取决于当地市场的供求水平。6 h8 s2 w3 N" Y5 F' ^6 M2 X
. [- j p$ U- U0 k- m& m, U李敬利则认为都柏林房产仍十分具有吸引力，尤其是其超高的租金回报比率。据统计，都柏林房地产每年的租金回报率在7%~10%。这与爱尔兰的人口红利和科技巨头抢滩入驻息息相关。他认为，如果想去都柏林投资房产，应优先考虑公寓或别墅，二者租售比较高，当然地段也很重要，在市中心或者较好的区域，出租率高，租金也高。- ^ w2 v! t6 |1 l8 O
% p4 B1 I4 H# x, k“普遍来说，都柏林南区的住房无论质量还是环境相比北区都有很大优势。都柏林市北部1区、7区和南部2区、4区、6区、14区等都是当前投资的热点区域。” 李敬利如是说$ u7 d4 ~1 X$ |
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