加拿大安省买房 享有新屋保险计划(TARION)

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作者Mark Weisleder是多伦多房地产律师

据估计，市场上约有15％的新房销售实际上是转售交易，建筑商最初是当作自用住宅而兴建物业，建好后又决定出售。在这种情况下，买家需要注意一些重大问题，确保自己权益受到保障。

1.房子很有可能没有在安省新屋保险计划(TARION)注册

若是购买一个在政府TARION计划中注册的新房，代表房子享有1年、2年和7年的保修期。建商就算破产亦无须担心，因为该计划保障在此保险范围内的任何维修。但若买家购买一间没有在TARION保险注册的房屋时，就无法保证交屋后建商还会不会负责该物业的维修了。此外，如果建筑商破产，买方不可能寻求任何保护方案。


2.万一发生房屋需要维修，您该如何事先做好防备，以免支付庞大费用？

如果建筑商没有事先注册TARION，又不愿承担房屋维修费，您亦没有预留任何资金来支付必要的维修，那麽您可能不得不走法律途径来起诉建商。我的观点是，遇到没有注册TARION的物业，您不妨在买卖房屋之前告诉建商，将暂时冻结房屋购买价格的10％，以防物业出现问题需要维修，如果2年后没有问题，当会结清此10%款项。

3.小心HST

按照加拿大税务局规定，出售新屋者需要根据房屋售价缴交HST税金。例如，一间新屋以200万元的价格出售(已包含HST)，税务局会认定该新屋的实际销售价格是178万元加上13％的HST，而建商将缴付全部HST给税务局。

如果您代表建筑商，房屋投放在市场之前，请确保获得法律和税务谘询，以免与税务局的认知有差距。如果您是买家，要白纸黑字确定您的购买价格中是否已含HST。除此之外，考虑在买卖合约上加入一项条款，明确指出卖方声明该房屋实际上属于个人用途，曾是自住或出租给他人的住宅物业，不属于加拿大税务法中“新屋”或“大面积翻新”的认定标准。

4.事先审查建商的信誉

买卖房屋之前应了解建商的信誉，可以审查一下它之前完工销售的物业，在市场上的风评是好是坏。如果一个信誉良好的建商，没有理由不在TARION注册，但如果它没有TARION，就显得可疑了。如果您想买某个物业，一定要顾虑周全，如果不确定该如何做好保护工作，最好请律师提供谘询并审阅买卖文件的条款。

TARION新屋保险计划涵盖哪些项目？

一年保修

•确保房屋符合建筑制造业的标准施工方式，无材料缺陷。

•确保房屋适合居住，并将按照安大略省建筑规范建造。

两年保修

•地下室或房屋地基漏水，将获得保修

•窗户、门、嵌缝的材料缺陷与工人的失误，道致水渗入建筑物围护结构，可获保修

•电气、水管和供热输送和分配系统中的人工或材料缺陷亦在受保范围

•人工或材料上的缺陷，道致外部包层（如砖砌、铝或乙烯基壁板）脱落、移位或变质，获得保修

•违反安大略省建筑规范而影响人身健康和安全的缺陷，可获保障。

七年保修

•覆盖重大结构缺陷

安省新房保修计划法关于“重大结构缺陷”的定义是：任何施工或材料方面的缺陷，包括裂缝，变形，位移，和房屋承重体的问题。如果这些缺陷道致如下结果，都属于安省新屋保险计划中的范畴。

1. 道致房屋承重体失效

2. 对承重体的承载能力造成负面影响

3. 对房屋的居住功能或房屋购买合同上所涉及的特别功用造成重大影响

这种严重的结构缺陷包括：由于地基土层的移动所造成的重大损坏，地下室牆壁严重的裂痕或坍塌，房屋连接位置或屋顶的严重变形，以及建筑材料化学成分所造成的问题。提醒您，所谓的承保期限是从交房日起算，到1、2、7年后的交房日前一天终止。例如，如果你的交房日是2017年6月20日，那麽您的新屋保险计划从2017年6月20日开始，到2024年6月19日结束。上述TARION计划可由该物业的任何后续拥有人转让及承担。

安省新屋保险计划的赔偿首先是由建商承担，如果建商无法履行义务，比如建商已经关闭，保险公司会承担赔偿。因此，建商律师应该在交屋结算费用时，先暂扣一笔金额（24个月），作为建商应支付的保修费用，如果费用都赔尽却还不够支付，亦不代表建商就完全没有责任。建商需同意在交屋前向买方提供关于建筑方面的官方证明，证明其已获得市府所要求的许可证和授权，确保结构、管道、电气、供热和机械工作顺畅。(至少包括以上条款，但可以额外增加。您可参考条款，但建议您还是需寻求独立的法律建议。)