泡沫严重加拿大地产市场会不会发生美国那样次贷危机？

近日，加拿大知名房地产资讯网站Point2homes撰文比较了最近十年加拿大和美国的房地产市场，看看他们是怎么说的。

总体来说，相比于十年前，买一个或租一个能负担得起的房子，无论是在加拿大还是在美国，都更加富有挑战性，对家庭来说都是一笔不小的经济负担。Point2homes比较的关键数据有平均房价、租金、住房自有率、收入中位数以及可负担性的变化。

加国房价涨速是美国的两倍


过去十年，加拿大的平均房价上涨了56%，房屋均价从30.5万加元上涨至47.6万加元；美国房价上涨了24%，房屋均价从24.5万美元上涨至30.3万美元。美国的房价涨幅更温和。


如果是租房子，过去十年加拿大的平均房屋租金上涨了25%，美国则上涨了23%，两国差不多。

当然，房地产永远有很强的地域性，各地区、各城市的差别很大。美国房屋最贵的两个城市分别是东海岸的纽约和西海岸的旧金山，纽约曼哈顿的平均租金为4119美元。美国平均房租超过3000美元的城市有四个：加州旧金山（3590美元）、麻省波士顿（3379美元）、加州圣马特奥（San Mateo，3234美元）、麻省剑桥（3112美元）。



加拿大房价最贵的两个城市也是房租最贵的两个城市，即西海岸的温哥华和东部的多伦多。但它们的租金相比于美国最贵的几个城市，还是要便宜多了，平均租金在2000加元左右。

美国住房自有率下降更多

一直以来，在华人圈流传着一个误解，那就是华人喜欢买房子，而西人更喜欢租房子。但美国的多项调查表明，大部分美国消费者将拥有自住房屋看成是实现自己的美国梦的一部分。虽然加拿大目前尚无类似调查，但西人的文化有一致性，而且加拿大的房屋自有率略高于美国。这说明，不管是华人还是西人，如果有能力的话，还是想拥有自己的住房。

美国的住房自有率曾经在2004年达到最高峰，为69.2%，这一数字一直稳定到2007年次贷危机爆发，然后开始不断下降。到2015年，美国的住房自有率跌至62.9%，是1965年有统计数据以来的最低点。之后的三年，自有率又稍稍回升至64.2%。


加拿大的房屋自有率曾经稳步上升了40多年，在2011年达到最高点，为69%。2014年石油价格大幅下跌导致加拿大经济走软，房屋自有率下跌至67.8%，是加国过去50年来首次下降。

收入增长跟不上房价
相比于十年前，加拿大的收入中位数上涨了15%，美国的收入中位数上涨了18%。对比加拿大和美国的房价上涨速度，显然加拿大的收入与房价的差距要显著大于美国。


如果以房价中位数除以家庭收入中位数表示房价可负担程度（越高表示越难以负担），这十年，加拿大的住房可负担性已经从4.9恶化至6.7，美国则从4.7恶化至4.9；加拿大房地产市场已经从“严重不可负担”变为“极度不可负担”；但美国仍保持”严重不可负担“的状态。

最近加拿大RBC银行的一份报告也指出，加拿大的房屋可负担性已经低至1990年以来的最低点。


前面小编已经提过，房地产的地域性极强。加拿大可负担性最低的城市无外乎温哥华和多伦多。温哥华的房屋可负担率是17.3，美国最贵的地区纽约曼哈顿为15.6。

正是由于房价与工资之间的差距，以及次级贷款的增长，有观点认为加拿大的房地产市场会经历与美国类似的危机。

不过，也有经济学家认为加拿大的住宅房地产市场依然健康，理由是加拿大2018年的GDP有实打实2%的增长，而且全国房地产市场在经历春季的疲软之后已经有所好转。尤其是密度较高的公寓以及城市屋的购买数量在增长，会缓解加拿大房地产市场的供应紧张状态