加拿大公寓Condo管理费来龙去脉详细分析

一个Condo其实就是一个公司, Condo的Board主要负责的就是根据Condo的运营情况确保Condo的收支是平衡的，Condo的正常收入就是每个月交的管理费。

Topic 1： 管理费到底包含了哪些费用？


A Condo的日常运营费用(Operating Fund)，具体又分为以下几项：

a. Condo的各种Utilities： 水，电，气( 照明，电梯，空调，水泵，排气等）

b. 各种服务人员的工资：保安，清洁工，垃圾清理服务费，洗玻璃，电梯日常维护，电话，空调日常维护等等

c. 各种设施的日常维护

d. General & Administration Fee: 各种杂项

e: 北边的大Condo会有摆渡Bus


B Condo的资本维护费用-储蓄金（Reserve Fund），一般用来支付Condo的各种资本支出（Capital Spending）：

电梯修理，地毯地板更换，门锁更换，各种标示的更换，各种设施的设备更换维修。

Reserve Fund调拨的钱，是直接来源于Operating Fund的，具体调拨多少，要根据政府每3年强制制做的Reserve Fund Study和Condo实际需要来决定。



Topic 2: 管理费如何计算？


所有上面AB包含的费用，最后肯定都是Condo的Owner来付钱。现在大多数的Condo，Parking和Locker是会收管理费的，占管理费的比例也是有相对的计算方式。剩余的管理费除以住户的实际使用面积（不算阳台）就是分摊到每尺的费用$/sq.ft.。最后的组成就是：Condo面积*单位管理费+车位+Locker。



Topic 3： 什么因素会影响管理费

#1 楼的年龄

楼越新，需要花钱的地方就少。每过3年，Condo需要的Budget都会根据Reserve Fund Study来调整。当Condo过了5年之后，很多潜在的更换项目会被仔细考量，为了应对未来的资本支出（7-8年），可能Board会决定提前增加管理费来充裕Reserve Fund, 保证需要钱的时候，钱是足够支取的。10年+的楼，需要换的东西可能更。多所以买楼的话，3-5年新的房相对比较保险，新房虽然管理费地点，但是售价肯定更高，这个看买家最后的取舍。



#2 楼里的设施

这个之前讲过，道理很明显：多一个游泳池，多一个保安，多一个Shuttle Bus，管理费自然就会上升。



#3 建筑本身的建筑质量+管理公司的水平：

房子本身建的好，管理公司管的好,不必要的支出就会少很多，所以开发商过往的历史和名声就成了很重要的参考指标。



#4 住户的密度

我还是比较喜欢拿Concord的楼来举例，我觉得它们实在是太会赚钱了。一般的Strategy是建4-5个楼，然后共用各种还算不错的设施，分摊下来管理费就会便宜点。总结下来，住户越多，管理费就不会那么夸张。就一栋楼，设施很Fancy，那不好意思，管理费肯定不低。


Topic 4： 管理费的合理范围？

大多数新房可能做到0.5-0.6每尺，市面上的二手房（3-8年），0.6-0.7也算是合理范围。再老一点的房子，价格便宜，但是管理费差不多就在0.65-0.75的范围里了。



Topic 5： 其他需要注意的地方：

A. Nothing is Free:

买什么样的Condo，是自住还是出租，这些都是要考虑的。设施和服务都没有免费的，选一个经济实惠的，还是选一个面子上让你舒服的Condo也是需要取舍的。原来10年新的房子都会Cover电费，但是后果就是大家都没有节约意识，省钱的结果可能就是管理费的电费支出会增加。羊毛出在羊身上，表变便宜了，实际支出却增加了。



B. 管理费和房价往往成反比：

这句话有两层意思：

1. 确实，很多时候买家会根据管理费来选楼，管理费越低，买家可能会更喜欢，卖价就更高。

2. 房价越高的房子，比如那些$800+/sq.ft.的房，管理费在每月支出（管理费+房贷月供+地税）里的占比就越低。这时候，价格的主要考虑因素就变成，房型，朝向和楼层了。


C. 确实有很多人抱怨Condo的管理费在上涨，但是管理费的上涨有很大一部分也归功于正常的通货膨胀。在所有东西都在涨价的时候，楼价其实也有上升。一个50W的房，（800尺，$0.6）极端的情况每月管理费从$480（$0.8)，涨到$640，实际多出的支出为$1920。相比Condo的增值，管理费的增长真的只是很小一部分。所以那些抱怨Condo管理费坑爹的朋友，我只能说这都是在可控的范围，重要的还是选一个不错的building。


Condo存在有它存在的道理（利率太低，如果你在租Condo，我建议买），增值是赶不上TH和H，具体买卖行为，要根据个人情况做决定。

最后风险提示： 投资Condo楼花有风险，有好Deal，也有烂Deal，请谨慎选择！

匪夷所思