加拿大楼市面临巨大问题

加拿大消费者支出和房价继续攀升，但上升速度显示零售销售正在恢复其作为住宅房地产市场先期指标的角色。
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  u, U$ F, b" f0 `6 N消费者支出对经济增长的短期变化更为敏感，因为去购物中心至少部分是自由决定的，而还贷款可不是这样。
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, |! z' d0 Y3 `, [) V+ i; E我们能够预计，在楼市出现重大调整之前，零售销售将显著减弱。面临高额负债的加拿大人将首先减少支出，以继续支付抵押贷款。
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以下附图显示，我们还没有处于这种可怕的地步。零售额和房价的同比变化仍处于良性区间。

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加拿大统计局上周五公布了3月份国内消费数据。乍一看，结果很有希望：环比增长0.6%，轻松超过经济学家估计的0.3%。
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然而，仔细观察，发现表面下存在一些问题。
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CIBC经济学家Avery Shenfeld写道：“整体零售额增长0.6%，但没有算汽车经销商的销售额，销售量远低于市场预期，下降幅度为0.2%。零售量依然没有2017年年中高，因此我们是否跑赢了最近的消费疲软没有明确结论。”
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# {& T" |$ x- x: Z* _6 l$ B! c过去，零售支出增长往往是房价的先期指标。
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, g- g* d& P  s7 B4 m  C% ^从图表可以看出，2010年3月金融危机达到顶峰后，零售支出增长迅速，而3个月后的2010年6月，住房价格增长开始放缓。
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5 D/ g& c2 D; K6 g+ J从2008年至2015年这段时间里，零售销售增长模式首先发生变化，然后住房价格体现出变化，趋势大致一致。
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) A" d; z+ r+ U' ~# w# N/ Y事后看来，从2016年1月底至2017年6月底的17个月，国内房地产市场正处于真正的疯狂时期。在消费增长放缓的同时，房价同比升值速度从6%上升至14.2%。
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现在房价上涨急剧放缓，目前5.6%的增长速度与消费者支出同比增长的4.1%大致相当。

如果目前的模式持续下去，图表主要能看出两点。
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其一，零售支出增长方向的变化通常会在几个月内体现在房价趋势的变化中。数据还意味着，当零售支出增长的路径与房地产价格增长不同时，加拿大人就应该注意了。

Shenfeld先生所警告的“我们是否跑赢了最近的消费疲软没有明确结论”，对于指望房价持续快速上涨的加拿大人来说，不是什么好兆头。

. p/ j( t; {9 d8 i' g, k/ t如果零售支出的改善为未来收益铺平道路，那么房主和潜在买家听了应该会感觉更加舒服。

值得参考....