卖北上广深能买下美国,卖掉新一线能买半个美国

“卖掉北上广深现在能买下整个美国啦！”的新闻席卷网络。如今，不到一年的时间，强二线城市(主要是新一线城市)房价飙升，不需要卖掉北上广深买下整个美国，只需要卖掉15个新一线城市，就能够买下半个美国了。
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. \! P. {9 [' c- v* u. d7 ^( f　　首先来看看美国的房产总价值。根据美联储发布的美国家庭净资产数据，截止到2016年底，美国家庭总资产108万亿美元，房地产占了26.5万亿（其中居民住宅占了23.1万亿），房地产占总家庭资产的比例约为25%。
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0 |& Z. k/ k! j9 a: i　　按照6.6533的汇率计算，美国家庭房地产总价值为176万亿元人民币。

$ N* P, B9 e  j7 E, J& H6 F9 \　　接下来我们重新计算下北上广深的房地产总价值。同样采用“卖掉北上广深现在能买下整个美国啦！”一文中的主要算法，但是引入城镇化率，因为农村人口持有的房产变现价值较低，且总资产相对整体来说是占比较小。


) z& Y/ a# J9 t$ d5 d　　以北京为例，截至2016年底北京常住人口2172.9万人，假设城镇化率为90%，则城镇人口为1955.61万人。同时，假设这部分城镇人口人均建筑面积为30平米（统计局数据显示，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米，城镇居民人均住房建筑面积为36.6平方米，四大一线城市人均建面相对会少一些，均按照30平米人均建面假设，新一线城市则按照33平米计算），则北京商品房总建面为5.9亿平米，和引用文章中的数据相差不大。接下来用商品房总建面乘以平均房价，即可得出商品房总价值。根据中房协会发布的数据，北京平均房价为62385元/平米，则商品房总价值36.6万亿元。
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) c5 k5 |* @0 f2 y( ^7 E: x+ N　　同样的方法计算上海、深圳、广州的商品房总价值，分别是34.54万亿、19.03万亿和12.1万亿元。另外，非盈利组织持有房产方面，北上广深除了北京按总价值的0.5倍计算外，其他3个城市均按照0.3倍计算（新一线城市按照0.2倍计算）。最终，北上广深房产合计总价值为140万亿元。事实上，按照美国非居民住宅占总资产比例10%左右来看，中国上述城市非居民住宅价值按照0.5倍、0.3倍和0.2倍来计算，具有合理性。
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3 Y/ k+ s- Y4 w; f& L　　在上述假设情况下，北上广深房产总价值为140万亿元（考虑到广州房产价值明显偏低，实际上这个数据应该更大），基本上可以抵得上整个美国的房产价值了。
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9 n( o2 g) M6 ^1 U/ R" l　　同样方法计算15个新一线城市的房产总价值。其中，天津房产总价值达到14.56万亿元，南京、杭州、武汉、重庆、成都、苏州等城市房产总价值均超过5万亿元。合并计算后，15个新一线城市超过80万亿元，基本上抵得上半个美国的房产总价值。

( Z, U" \) A& T6 H3 O* n　　上述数据会与实际情况有所出入，但整体大幅低估的可能性较大。一是人口可能比实际的偏少；二是人均预估建面可能比实际的偏低（深圳是个例外）；三是房价平均数据可能比实际偏低。
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　　因此，“卖掉北上广深能买下整个美国，卖掉新一线也能买下半个美国”这一结论基本可以确认。


' R* k9 P$ `$ U/ [　　在这里更加需要提及的是房价被低估的可能性。由于种种原因，房价平均数据可能低估市场实际水平，从而导致上述各个城市房产价值数据可能是低估了的水平。毕竟，这一年时间以来，上海、北京、广州三个一线城市房价涨幅较大（启动最早的深圳，房价变动相对较小），新一线城市中的成都、重庆、武汉、郑州、杭州等城市房价涨幅更加惊人，不少地区房价可能一年翻了一倍。一般来说，平均房价的统计具有一定的滞后性，那么上述房价数据或仍有上调空间。

　　先来看看一线城市代表北京的房价情况。小编选取了北京链家地产通州板块的两个楼盘，一个是次新电梯盘瑞都国际南区，一个是老小区旅游新村。通过对比最近成交价和去年同一时期的成交价，可以得出一个非常保守的结论，近一年北京房价涨幅超过20%。

; Z0 K0 [3 `0 P, i; g　　次新电梯盘瑞都国际南区大部分成交价在4万以下，如今基本在5万以上。一个84.19平的两室一厅去年3月成交价324万，84.9平的两室一厅今年3月成交价480万；老小区旅游新村去年8月份成交均价在3万刚出头，今年户型差不多的成交均价基本在4万以上。84平左右的二手房去年8月份成交价为265万，今年6月份成交价364万。


　　如果说北京过去一段时间房价还算是“稳定成长”的话，那么新一线城市代表，杭州则可称得上是爆发式增长了（事实上，据小编所了解到的，包括成都重庆武汉等地，房价上涨幅度也非常惊人）。

　　杭州房价暴涨有更加确凿的证据。2014年，杭州房价暴跌导致民众打砸售楼处的消息，引发全网大讨论。其主要降价内容如下，德信·北海公园项目，均价从每平方米19000元降至15800元，天鸿·香榭里均价从17200元降至13800元，阳光郡均价从17500元降至13800元，保利·梧桐雨从16200元降至12800元，万科·北宸之光从16800元降至13000元……

　　现在来看看这些楼盘二手房价格水平。小编选取了上述部分楼盘二手房成交情况，详细如下图所示。除了北宸之光最新成交价“只有”2.4万以外，北海公园、香榭里、阳光郡最新成交价已经突破3万元。按照网文最高卖价对比，主要楼盘涨幅大致在50%水平，对比最低价则最多涨幅超过100%。


$ s4 R% P6 \) i) d' K) r　　当一个城市的郊区房价达到5万以上时，其平均价只有6.2万是不太合理的，比如北京；当一个城市的郊区房价达到2.4万甚至3万时，其平均价只有2.7万元同样是不太合理的，比如杭州。因此，从某种程度上看，在计算各城市房产总价值时，用上述平均房价来计算会导致整体数据偏低。
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% u2 a$ [2 w' q8 E; K# {2 w9 g2 Q　　并且，新房市场的涨势可能远比二手房来得更加猛烈。有段子曾言，全款的往里走，贷款的不要堵在门口，公积金的把车挪走。就是说，现在开发商卖房子已经看不上那些贷款的买房人员，只接受全款买房者。这从另一方面体现了当下一些城市楼市的的疯狂。
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4 i0 ]/ N% }$ d: `" {8 |7 q9 g　　本着“房市问天涯”的原则，小编梳理了很多的帖子，发现不少涯友发布了某些地区新房秒光的信息、或者直接被内部认购的信息。
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/ ?+ c) W2 j: e" q1 Z% D  c' z2 r　　各位宝粉们可以留言，说说各自所在城市的房产信息哦！其实，小编倒是觉得，不管中国房产比美国房产价值几何、房市是否泡沫化，有一套房的还是安安心心的住着，千万不要抱着高卖低买的心思。比如有人曾称今年初卖了广州唯一的房产后再也买不回来，更悲剧的是有人2008年卖掉北京一套房产……
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谢谢楼主辛勤劳动！