广州房价和深圳的差距真心不大

天使之泪 · 发表于 2017-9-1 09:52:23

比较一下广州和深圳的房价，看看二者究竟还有多大的差距。考虑到政府公布的成交价，往往被双合同、回迁房、限价、限签等各种因素给“均价”了，所以拿这个数据来比较是极不靠谱的，很多文章之所以得出“广州房价低”的结论也是因为采用了官方数据。

从实战经验看，普通人能接受到的最接近真实行情的还是链家客户端发布的价格，这个价格一般是业主自己的报价，而且议价空间很小，是买家真正需要面对的价格。

我对广州深圳都还算比较熟，下面就根据链价数据来比较一下两座城市的真实房价。

很多人会根据行政区域来比较，但行政区划其实并不能反映城市的价值秩序，我更倾向于把城市抽象化，分成中心区、次中心区、近郊、远郊四个档次，然后一一做比较。

1、先来比较中心区，广州的中心区很好识别，那就是以珠江新城第一高楼为圆点，在珠江以北画一个半径为5公里的半圆（珠江以南最多只能算次中心），出了这个半圆，是找不到另一个可以抗衡的中心了，而且离这个半圆越远越便宜，广州楼市的空间秩序是呈金字塔结构的。

那么在这个半圆内，珠江新城东区和中区稍微体面一点的房子都已经接近10万了，西区、天河北、体育西还能找到五六万的房子，半圆内整体的均价到8万没什么问题。汇悦台、柏悦府、凯旋等豪宅项目的话，报价则是10w＋了，有的甚至报到16万。

深圳的话，中心区不是那么好识别，严格来说是福田，但是南山有科技力量支撑，所以在房价上比福田还硬，东部呢还有广州没有的漂亮海岸线，大小梅沙的豪宅也不输给福田和南山。整体来看的话，不论是福田的香蜜湖，还是南山的后海、红树湾、华侨城，还是盐田的海景豪宅，也都是10万左右的水平，这和广州的珠江新城差不多一个价位。

当然，最贵的深圳湾一号据说已经到20万了，这个比广州最贵的汇悦台还是要贵一些的，但其他的像深圳湾公馆、翡翠海岸这些，和广州的几个豪宅项目差不太多。

总体来看，广州的中心区比较集中，深圳的中心则有好几个，但两个城市核心区的均价已经差不太多了，当然深圳的顶级豪宅还是更贵一些。

2、来看次中心，这里次中心的定义是距离第一高楼5到10公里的区间，广州的话，可以选取客村、东圃、同和、公园前几个板块，深圳可以选取水贝、深圳北站等板块。目前，客村（包含赤岗）的电梯房报价5w＋，品质高、朝向好的可以到6w，东圃5w＋，同和、公园前3w到6w都有。

也就是说，广州这几个次中心的电梯房基本上已经5万＋了，深圳的次中心略贵（水贝大概6万＋，深圳北5万＋），但二者的差距同样不大。

3、来看近郊，我对近郊的定义是距离第一高楼10到25公里之间，广州可以选取广钢、牛奶厂、南浦、科学城，深圳可以选取龙华、丹竹头、宝安中心区。目前，广刚、牛奶厂的新房已经接近5万了，南浦的二手房接近3万，科学城的新房3万＋。龙华也能到5万，但三四万的房子也有，丹竹头4万＋，宝安中心区因为靠近前海，最高能到7万＋，但五六万的房子也有很多。

总体来看，深圳近郊比广州近郊要成熟一些，价格也相对高一点，但价差真心不大了，牛奶厂、广刚两大热门板块的价格已经完全不输龙华了。

4、来看远郊，这里对远郊的定义是距离第一高楼25公里之外的地方，广州可以选取亚运城、蕉门河、新塘，深圳可以选取坪山、沙井、凤岗（东莞临深）。目前，亚运城2.5w＋，蕉门河2w＋，新塘2.5w＋。沙井4w＋，坪山3w＋，凤岗2w＋。这么看，深圳远郊比广州远郊还是贵，大约能贵到1.5到2倍。

小结：

综合来看的话，两个城市的中心区已经基本齐平了，豪宅的话，深圳略贵；次中心的话，深圳略微，但差距不大；近郊的话，广州已经赶上来了，和深圳的差距同样不大；二者的真正差距在远郊，深圳的远郊和近郊已经很难靠价格区分了，广州地盘大，远郊才刚刚城市化，所以价格还相对不高，但也普遍2w＋了，这个真心不便宜了。

如果按照买房客通用的划分原则（中心区、次中心、外围区）来统计的话，广州的格局大概是8、5、3，深圳是10、6、4，二者的差距也是不大的。

所以，真正了解两地楼市的人都知道，广州房价真心不低了，不要再认为房价还是广州的优势，更不要拿房价来黑广州了。

当然，同样的结论会有不同的解读。比如，当我把“广州房价即将追平深圳”这个结论跟几个朋友分享时，有的人会说广州房价虚高，得降，有的人则说，这不科学，深圳还得涨，也有人说通胀如水，最终会淌平一切的。

作为一个城市研究者，我不关心房价的输赢，我关心的是城市如何应对日益高涨的房价，如何在高成本的基础上维系城市竞争力。这个问题，对广州来说，更为重要，因为成本向来是广州的一大传统优势，不可丢弃

dsfgaac · 发表于 2018-8-27 05:00:40

值得参考....

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