来源: 投行资本论坛
6 a& \& ~: w( N: P- b9 H9 q+ w0 X' Q
" A1 F5 f, Z6 t4 B9 _, x
近日，“苏州湾壹号直降9000元/平”的消息被传得沸沸扬扬，刚听到这则消息的人们肯定懵了，因为春节以来一直火爆的楼市行情几乎让人忘记了还有降价这回事！# C1 f& n; c$ k' C
9 D0 @2 [4 O y# B 9000元啊！如果消息属实，这可算是全国首个真正降价的楼盘了。但这样的降幅，是否意味着全国房价的转折点已经到来？4 K( L4 _1 a, M6 j4 j
' \6 n: E7 x* ]# C, j7 w
直降9000元/平到底是怎么一回事？( [- g4 u, I, I9 F8 {" R- ?0 q: C* _
4 e7 A0 v( u$ h1 N9 C
为求探消息的真伪，《每日经济新闻》记者以购房者身份打电话到其售楼处求证，销售人员表示，这并不是降价，“我们一开始售价26000元/平方米的是精装修，这个月7日推出的17000元/平方米的户型是毛坯房。”
7 o# T' h" I! c% o j3 z1 n1 s+ e5 H( N- N1 R# X6 X. {
另外，据苏州新浪乐居消息，该盘新推批次在户型位置、采光上较前一批次有差距。
0 q" Y$ Q" g5 Q8 z7 g5 O5 ?( M) r; E* A* n; M* b; c6 K0 e! N
虽然两种类型的房屋类型导致价格有差距，央视财经评论员、知名地产评论人薛建雄却认为，这个就是降价，“26000元／平方米的房子，装修就要9000元/平方米，占到1/3，这个在苏州是不可能的。在苏州两万多的房子，装修标准三、四千已经很厉害了。”
4 {; x. k5 C1 A' n$ X
9 M( o# \# e5 Y0 ~$ S. A( W 是个案还是普遍现象？2 C' n. u9 v5 Q% U8 t
- U# `4 Q1 y6 }3 k! r
南京克而瑞总监王新科表示，这种“降价八九千”的只是个别现象，许多项目成交依旧火爆，比如龙湖某高端项目，5月6日开盘当天就揽收35亿元。
) p" T2 A" s: i" h+ t) ?
" i2 o! e p; _) e 但从市况来看，据扬子晚报报道，今年4月苏州市区(不含吴江)商品房共计成交7886套，其中住宅类房源共计成交6483套，环比下降32.83%，降幅较去年同期扩大10.22%。同样，二手房成交量也环比下降了41.16%至10044套，其中住宅成交量9297套，环比下降41.83%。+ H8 e9 t$ T `
6 T5 l+ ~& T# D% b9 j# ^6 b+ J/ v& w
中原地产苏州总监程杰指出，从4月份开始，连续几周出现的交易量下滑很大原因由于投资客减少引起的。7 n% {5 |2 t9 `8 w: x! v% h, ]
2 x: U. a+ ]3 o8 @. @$ k
王新科表示，不只是苏州，包括南京、无锡均出现了来客量减少的情况，“这主要是由于市场高位增长不是持续性的，短时间内出现了周期性调整。此外，政府的调控预期明显加强，使得市场观望情绪浓厚，增强购房者对于后市下跌的心里预期。”
- |5 L" ?; w% G" u% o# Q) h
8 Q% D- A+ _& |) s) X: O0 _ 但王新科还指出，成交量的波动在房地产运行周期中，相当于一个短周期的变化。而这是合理的现象，“市场格局变化导致的成交量变化并没有到来，如果这种情况出现，那最先受影响的将会是土地市场。”
/ g5 U" }6 ~% o# d H7 C( o
$ X3 x# R ~6 Z4 |/ I& s# s ^ 南京苏州地价风险已经非常大
. r% t O6 h) a u" z6 b: ]& B7 P4 o9 ^! @$ u' L8 }
地价可谓是房价的先行指标，地价的成本终究会被分摊到房价上面。今年以来，除了飙涨的房价外，“地王”的频繁出现也是一大奇观。北京、上海均出现过一日三“地王”，此外，南京和苏州的“地王”也不少见。" W( K2 k) `0 C; [
" ` b; [0 @/ ~* @+ I! N" L' P
对此，融创中国董事会主席孙宏斌表示，“苏州、南京地价是不对的，杭州曾经比上海还高，因为地价高，很多开发商在杭州亏钱的，南京是步杭州的后尘。”他认为最近南京和苏州地价“肯定不对”，市场风险已经非常大了，房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。在他看来，不像上海，南京土地供给大，房价一直在每平方米2万余元，现在楼面价动辄超每平方米3万元是不合理的。买房最佳期过了？何时买房最划算？0 \( h) J) D' X$ U! ]0 Z
1 _9 @& N4 Q$ H' ]6 S; ^7 K$ N
市场仍然在涨，但是个别实质性大幅降价的案例已经出现，显示出房价的顶可能已经显现，往后再度冲高涨价的空间不大。那买房的最佳时期是否已经过了？投资者何时买房最为划算，不妨可以关注以下这几个信号：
! j- e7 b0 P/ _ t( f! g8 b* I: p2 l2 j
信号1：媒体报道中或生活中出现房企破产、倒闭、合并重组，或房企老板(非中介公司)逃跑或跳楼，员工集体要工资，购房者可等2-3个月再入市。
6 x& N+ l/ h7 h2 P5 y! M% L5 H9 S$ B) Q1 |* A7 X. {9 s* K
信号2：政府接连出台优惠力度更大的利好鼓励老百姓买房，这预示之前的优惠政策没起多大的作用，但要等新政策实行至少1个月以后，市民可考虑出手。7 a- d* W* {! }# g, s: E) Q
1 p) l8 @6 B6 g0 ~$ T$ e
信号3：在公开的信息上看到有拍卖公司刊登银行拍卖楼龄1-3年的新普通住宅的信息，在你工作、生活周围经常听到有人供不起楼了或找人卖楼了，中介那里1-3年楼龄的新房卖盘明显增加且价格比去年低(说明他在亏损甩卖)。
! X y- j- Y. N
7 I) n9 r6 c2 I* ^7 ~* K$ k 信号4：在你工作、生活的周围听不到或很少听到有人再想炒房子了。% `. o7 P0 v1 B4 r5 |4 e
9 \1 v7 N# X1 \6 S7 z" b) n 信号5：有土地和房产方面的政府官员大量落马后，再等至少2-3个月。（本文观点仅供参考，不构成投资建议） % k: P+ F L. \% ~! D
: x+ }- Z6 G1 C6 \" R8 h
|
