来源: 投行资本论坛6 h% Q; t8 N# K! {
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近日，“苏州湾壹号直降9000元/平”的消息被传得沸沸扬扬，刚听到这则消息的人们肯定懵了，因为春节以来一直火爆的楼市行情几乎让人忘记了还有降价这回事！! H, l. F7 @$ r- M. ?0 t
: U, s! Z* ~- Z* s$ v- S* ^ 9000元啊！如果消息属实，这可算是全国首个真正降价的楼盘了。但这样的降幅，是否意味着全国房价的转折点已经到来？1 g. T: P+ f. k( i
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直降9000元/平到底是怎么一回事？4 y# `9 b% J/ v2 l. J
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为求探消息的真伪，《每日经济新闻》记者以购房者身份打电话到其售楼处求证，销售人员表示，这并不是降价，“我们一开始售价26000元/平方米的是精装修，这个月7日推出的17000元/平方米的户型是毛坯房。”
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另外，据苏州新浪乐居消息，该盘新推批次在户型位置、采光上较前一批次有差距。0 d( g! u/ V% L5 [/ B
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虽然两种类型的房屋类型导致价格有差距，央视财经评论员、知名地产评论人薛建雄却认为，这个就是降价，“26000元／平方米的房子，装修就要9000元/平方米，占到1/3，这个在苏州是不可能的。在苏州两万多的房子，装修标准三、四千已经很厉害了。”
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是个案还是普遍现象？% a0 Y r" {) v+ _
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南京克而瑞总监王新科表示，这种“降价八九千”的只是个别现象，许多项目成交依旧火爆，比如龙湖某高端项目，5月6日开盘当天就揽收35亿元。4 }3 n. F& Y% t+ Y* V
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但从市况来看，据扬子晚报报道，今年4月苏州市区(不含吴江)商品房共计成交7886套，其中住宅类房源共计成交6483套，环比下降32.83%，降幅较去年同期扩大10.22%。同样，二手房成交量也环比下降了41.16%至10044套，其中住宅成交量9297套，环比下降41.83%。
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' W5 P7 P9 H- b 中原地产苏州总监程杰指出，从4月份开始，连续几周出现的交易量下滑很大原因由于投资客减少引起的。" p* {" R7 N: Y, i( r( @7 \) _
" h" B Z, f" s" _* W9 b" x! y 王新科表示，不只是苏州，包括南京、无锡均出现了来客量减少的情况，“这主要是由于市场高位增长不是持续性的，短时间内出现了周期性调整。此外，政府的调控预期明显加强，使得市场观望情绪浓厚，增强购房者对于后市下跌的心里预期。”. {& a G9 O. T z9 O. b
" L# S' U" j, Y4 `$ |% V/ T 但王新科还指出，成交量的波动在房地产运行周期中，相当于一个短周期的变化。而这是合理的现象，“市场格局变化导致的成交量变化并没有到来，如果这种情况出现，那最先受影响的将会是土地市场。”" Z4 C7 t: \5 \0 b* H$ n
1 v. [% x. z8 W; ?! {1 b- ~! d& N 南京苏州地价风险已经非常大; U/ p3 h, j! O( Q& P! b2 W
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地价可谓是房价的先行指标，地价的成本终究会被分摊到房价上面。今年以来，除了飙涨的房价外，“地王”的频繁出现也是一大奇观。北京、上海均出现过一日三“地王”，此外，南京和苏州的“地王”也不少见。" G. U+ u. Y8 ~- W: C, H7 [* h
3 {+ C" d0 x5 a, m# l 对此，融创中国董事会主席孙宏斌表示，“苏州、南京地价是不对的，杭州曾经比上海还高，因为地价高，很多开发商在杭州亏钱的，南京是步杭州的后尘。”他认为最近南京和苏州地价“肯定不对”，市场风险已经非常大了，房价不可能每年都往上涨，这一轮房价涨这么快，已经把后面好多年的上涨空间消化掉了。在他看来，不像上海，南京土地供给大，房价一直在每平方米2万余元，现在楼面价动辄超每平方米3万元是不合理的。买房最佳期过了？何时买房最划算？, | b; O/ C# \8 f# ^0 E R' A
9 k+ `& X8 A, e; C/ |6 a/ T% F 市场仍然在涨，但是个别实质性大幅降价的案例已经出现，显示出房价的顶可能已经显现，往后再度冲高涨价的空间不大。那买房的最佳时期是否已经过了？投资者何时买房最为划算，不妨可以关注以下这几个信号：
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/ e4 K; t& Q4 N s5 U7 i& X4 ` 信号1：媒体报道中或生活中出现房企破产、倒闭、合并重组，或房企老板(非中介公司)逃跑或跳楼，员工集体要工资，购房者可等2-3个月再入市。9 c" O( I8 \9 l
g# ~; L8 _: G- \) ^+ Z 信号2：政府接连出台优惠力度更大的利好鼓励老百姓买房，这预示之前的优惠政策没起多大的作用，但要等新政策实行至少1个月以后，市民可考虑出手。0 j I. P8 o7 v4 K8 f+ C0 g& h t
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信号3：在公开的信息上看到有拍卖公司刊登银行拍卖楼龄1-3年的新普通住宅的信息，在你工作、生活周围经常听到有人供不起楼了或找人卖楼了，中介那里1-3年楼龄的新房卖盘明显增加且价格比去年低(说明他在亏损甩卖)。6 | _7 L- h) I& s
% B3 ^+ v1 u- O5 u1 [( o" w/ l: V 信号4：在你工作、生活的周围听不到或很少听到有人再想炒房子了。
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/ t2 k6 y& R& l) b# w 信号5：有土地和房产方面的政府官员大量落马后，再等至少2-3个月。（本文观点仅供参考，不构成投资建议）
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