加国央行降息 加元汇率大跌 GTA房价无惧 二线城市顶不住

随着央行降息、加元汇率大跌，温哥华、多伦多两地房价迎来新的高峰，这令不少人再度呼吁联邦政府通过政策打压房价，以便国民更容易地负担房屋。

可是，收紧政策真的可以打压温、多两地的房价吗？如果我们关注一下过去几年的历史，就会发现并非如此。

过去几年中，联邦曾连续出台收紧按揭条例的政策，对多伦多和温哥华影响都是微乎其微，真正受打击的却是二线城市的市场、特别是公寓房市场。由于大量的新建住宅无法及时被消化，一些城市甚至已到了“兴建过度”的边缘。

* v" b( V  ~# @; ]1 B% F1 L& Q2008年美国房市大跳水之后不久，联邦财政部便收紧了按揭条例，将最长按揭期限定为35年，取消了零首付，购房者首付至少为5%，必须有一定的信用记录。

随后，财政部分别于2010年4月和2012年6月两度收紧按揭条例，将最长按揭期限进一步收窄至25年。2013年8月，加拿大按揭及房屋公司（CMHC）也推出限制措施，把按揭相关的证券保证金额，在本月限制于每间金融机构3.5亿元，以提高银行的借贷成本，令房主的按揭费用上升，以期让房市降温。

每次政府部门收紧政策的时候，都会有不少“专家”发表一通评论，说此举会令本国房市降温多少云云。可是从数据来看，这些措施根本没有对本国两大房市（温哥华和多伦多）起到多少打压的作用，每次都是令销量稍微缩减，然后很快恢复。至于房价，则一直呈现向上，连放缓的迹象都没出现多少。
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/ x/ u1 ^: x1 h* P! {魁省的房地产分析专家卡丁纳（Paul Cardinal），联邦政府收紧按揭政策，很多人想当然地以为房价最贵的地方最受影响，实际上却不是这样。收紧政策打压的其实是首次购房人士，而在多伦多、温哥华两地，支撑房市的主力并非这些人。即便首次购房人士受到政策的打压，资本雄厚的其他类型的买家仍旧足以支撑起市场，
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! J7 J7 {0 Z( ^- M1 v- u# Q9 l可是，在本国二线城市，由于连续收紧政策造成首次购房人士买家大幅减少，房市已大大冷却，特别是公寓市场的行情，几乎已近萧条。
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/ R) d( P5 E) y: R* `例如，魁省在2011年至2012年曾迎来一次新建公寓楼的热潮，很多年轻的买主打算趁着低利率入市。这些买家中有差不多三分之一都采用的是30年期按揭，而在蒙特利尔，这一比例更高达四成。可是，就在2012年的年6月，联邦将最长按揭期限收窄至25年，这相当于让利率提高了一个百分点，一下子打碎了很多年轻人拥有房屋的梦想。
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整整两年过去，魁省几个主要城市的公寓房市场仍未能恢复。仅去年，蒙特利尔市场上已积压了近3000套待售公寓，而新公寓楼的动工量却增长了19%；在魁北克城，每出现一个公寓买家，就对应着将近20个卖家；而在紧靠着渥太华的加蒂诺市（Gatineau），公寓房的价格已下跌了14%。

2 L$ P" }1 W! m# h0 Q" P5 B# }8 H5 h/ q其他省份的情况并不比魁省好许多。在2012年，曼省推出了新的省提民移民政策，吸引了大量新移民，其省府温尼伯也兴起建楼热潮，但是由于首次买家受到政策打压，销售行情一直低迷，市场上待售公寓的数量一直上升之势。可是，开发商仍然不愿意停止新建楼盘的脚步。在去年，该多单元住宅（multifamily units）的兴建数量30年来首次超过独立屋，这引起人们该城市公寓市场“兴建过度”的担忧。
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- `4 `4 `' `& r在萨省省府里贾纳（Regina）和经济重镇萨斯卡通（Saskatoon），市面上待售房屋数量达也到30年来最高，其中多数是公寓。
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在大西洋省份一些主要城市，如新不伦瑞克省经济中心蒙克顿（Moncton）、新斯科舍省省府哈利法克斯（Halifax），情况同上面几座城市差不多，也面临这公寓房过剩的窘境。
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* g: q+ a* r. S, Z9 f9 j" ^加鼎银行（Desjardins Group）首席经济学家贝金女士（Hélène Bégin）表示，在今年本国二线城市可能都将迎来新建公寓退潮的现象，如果开发商还不停下脚步，那结果可能会很不妙。
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另一方面，如果联邦再度收紧按揭条例，那可能将导致首次购房人士进一步减少，而二线城市的待售房屋就更难被消化掉了。
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