来源: 星岛日报


如要徵税 怎样界定 迄无共识 效果成疑

大温空置房屋议题争论未休，有分析指购买后的空置单位日增，或加剧「有屋无人住、有人无屋住」的现象，不利于真正用家需要。几年前曾有前市议员建议，政府开徵空置房屋税。但空置屋如何界定、空置多久才应徵税等，迄未有共识。加通社报道，欧洲国家目前针对空置屋做法，或可供大温参考；好像法国的房屋空置税、巴黎由市府代表私人业主租出空置屋，以及荷兰的空置物业监护模式等。但本地分析人士认为，欧洲做法未必在大温行得通。

卑诗大学(UBC)城市规划学系客席教授甄瑞谦(Andrew Yan)的研究发现，坐落温市社区、有多达四分一的房屋单位，一年有部分时间都空置着。智库都市未来(Urban Futures)的研究显示，温市跟其他大城市一样，只有5.4%空置单位。温市府已聘请顾问，通过人口普查和用电量等数据，分析市内空置房屋变化。目前，已有一个名为「温哥华美丽空置屋」(Beautiful Empty Homes of Vancouver)的网站，贴出所指空置屋图片，并且经常更新资料。

研究指温柏文平均7.7%空置

甄瑞谦的研究揭示，温市平均有7.7%的柏文单位属空置或者由非居民拥有；但温市中心高豪港(Coal Harbour)的高级柏文大厦，空置率高达22.8%(见地图)。

温市府首席住房官员拉蒂夫(Mukhtar Latif)，曾列出一些常见房屋空置原因(附表一)。事实上，倘设立大温空置房屋税，除了如何定义「空置」，争论角度还包括空置多久才应课税等(附表二)。

法国:两年内连续逾30天无人住

加通社报道，1998年法国对人口超过20万人的城市实施空置税，课税标准，是过去两年内连续超过30天没人居住。该空置房屋税率以同类物业租金为标准，第一年是物业租金的10%，随后逐年上涨。据统计，1999年约18万住户缴纳税款，至2007年降至约9.68万户。

巴黎政治学院前经济学及公共政策学生布洛瑟(Felix Blossier)在2012年完成的论文指出，缴纳空屋税住户减少了，可以有两种解释，一是空置率下降，二是业主知道如何避免缴付空置税。他发现开徵空置税，对该地区空置率仅有微弱的0.13%作用。

学者指空置税收效小支出昂

布洛瑟认为：「徵空屋税计划是无效的，或者没有甚麽影响。」他也指出，执法也可能失败，因为一些业主用假证件表明其单位无法居住。当局如要证明房屋空置，过程困难并且费用昂贵。因最初税制收效不大，法国于2013年提高空置税率(附表三)，影响及效果有待观察。

此外，巴黎市府有一项名为租屋团结(rent solidarity)计划，由市府代表私营业主承担租屋风险。业主与市府委托机构签署3至6年合约，合作机构负责选择租客，并保证把租金支付业主，并承担房屋受破坏的损失，租客仅须支付市场租金约70至80%。目前该计划有约2,900个住户。

温市智库都市未来发言人柏林(Ryan Berlin)怀疑，巴黎「租屋团结」这个模式能否在温市行得通。温市的争议主要在于，是否允许外资买楼以及所购下房屋长期不入住，而与业主是否愿意出租无关。

温市关键争议 是否让外资买楼

加通社报道的荷兰空置物业监护模式，可追溯至1980年，当时阿姆斯特丹到处是占据空置屋的人，有房产受到破坏。房地产经纪受业主委托，为保护空置建筑物，双方通常签署使用空置屋合约，委派家人或学生入住原本空置物业，租住者担当照顾房屋之责，住客仅须支付市值租金的一小部分。该空置物业监护制度，逐渐扩大实行于整个欧洲。

虽然温市府曾考虑设立网站，鼓励公众上报空置屋，但温市议员郑文宇星期日表示，市府还未设立相关网站。另一市议员麦杰士（Geoff Meggs）则指出，若开徵空置税也不应在单一城市实施。

郑文宇在接受《星岛日报》记者访问时说，市府确实原本计划开设一个新的网站，让公众举报市内空置房屋，然后市府会把相关资料与卑诗水电公司（BC Hydro）的数据比对，但后来考虑多个因素后作罢。郑文宇强调，市府并无设立任何空置屋网站。

他说，若考虑课徵房屋空置税，须先取得关于空置单户房屋的准确资料，如数目、空置期及空置原因等。他说，空置房屋界定困难，例如他去年夏天因要装修房屋，搬至他母亲家居住了8个月，结果却收到投诉，称他的物业是空置房屋。

同属伟景温哥华（Vision Vancouver）的市议员麦杰士则对加通社表示，如果课徵空置税，要在更广泛的基础上实施，而非只是在单一城市。

他开玩笑说：「如果把这个问题自公众议程中去掉，那麽我会赞成。有人有钱可以买房，却愿在买入后，眼睁睁等候土地增值。」

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